빅스토리아파트 1채도 상속 고민세금 폭탄 피하려면 │ 매거진한경

상속의 함정은 그 형태가 다양하지만 가장 큰 고민은 역시 세금이다. 특히, 부동산의 경우 상속인들의 상속세 마련 등 그 과정이 무척 까다롭다. 부동산 상속에서 상속세 폭탄을 맞지 않기 위해 유념해야 할 세법들을 조목조목 정리해봤다.

최근 부동산 가격 상승과 이에 따른 세법 개정으로 상속 및 증여세에 대한 관심이 높아졌다. 어떻게 하면 세금을 최소화하고 다음 세대로 이전을 할 수 있을까에 대한 고민이 많아진 것이다. 상속세는 증여세와 달리 피상속인(망인)을 기준으로 산정하는데 배우자가 생존해 있는 상태에서 상속이 발생하면 10억 원(배우자공제 최소 적용)을 공제하고 상속세를 납부해야 한다.

10억 원 상당의 아파트 1채만 소유하고 있어도 상속세를 고민해야 한다는 소리다. 세무 상담을 하면서 가장 많이 받는 질문 중 하나가 상속과 증여 중 어느 것이 유리하느냐는 질문이다. 실제 상속과 증여세는 10~50% 누진세율 구조로 세율이 동일하다. 그러나 가장 근본적인 차이는 증여세는 증여를 받는 사람을 기준으로 산출하는 세금이고 상속은 피상속인(망자)을 기준으로 산정하는 세금이라는 것이다. 증여는 시기를 조절해 금액을 나누어 증여하면 세금을 줄일 수 있다. 그러나 상속세는 사망일 기준으로 남아 있는 재산에 대해서 세율을 적용하기 때문에 상속이 개시되면 세금을 줄이기 어렵다.

어떤 방법으로 증여하는 것이 절세 혜택을 최대한 누릴 수 있는지 사례를 통해 알아보도록 하자. 최근 건물을 매도한 A씨는 10억 원의 현금을 자녀에게 증여할 계획을 세우고 있다.
A씨는 아들, 딸 2명의 자녀와 20대 친손자, 외손자 각각 1명씩을 두고 있다. A씨는 증여할 때 여러 명에게 나누어주는 것이 유리하다고 들었는데 손자녀도 포함해 증여하면 증여세가 할증돼 세 부담이 높아질 것 같고, 어떻게 나누어주는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법인지 궁금하다.

손자녀에게 증여하면 자녀에게 증여하는 것보다 세금이 30%로 할증된다. 예를 들어 1억 원까지 자녀에게 증여한다고 가정하면 10%의 세율을 부담하면 되지만 손자녀에게 증여하면 13%의 세금을 부담해야 한다.

만약 A씨가 자녀에게만 각각 5억 원씩을 증여하게 되면 증여세가 각각 7760만 원이 발생한다. 그러나 받는 사람을 손자녀까지 확대해서 금액을 나눈다면 증여세가 줄어든다. 5억 원으로 손자에게 2억 원을 증여하고 자녀에게 3억 원을 증여하면 총 세금이 6402만 원으로 약 1358만 원의 절세효과를 누릴 수 있다.

또 세금을 내지 않는 면세 범위를 활용해본다면, 직계존속으로부터 10년간 성년이면 5000만 원, 미성년자이면 2000만 원까지 증여를 받을 수 있다. 부모가 자녀에게 증여일로부터 10년 이전에 5000만 원을 증여했다면 조부모는 면세 한도를 사용할 수 없다.

그럼 사위, 며느리의 경우에는 면제 한도가 얼마일까. 기타 친족에 해당되는 사위나 며느리는 면제 한도가 1000만 원이다. A씨의 경우에 면제 한도를 모두 활용한다면 한 자녀 세대당 1억1000만 원을 세금 없이 증여할 수 있다.

부담부증여 활용한 부동산 증여
다음은 부동산 증여에 대한 고민이다. 다주택자에 대한 양도세와 보유세가 강화됨에 따라 주택 증여에 대한 고민이 많다. 조정지역에 2주택자가 주택 증여 시에는 증여로 인한 취득세가 12.4%로 중과돼 증여세와 별도로 취득세의 부담도 커졌다.
은퇴한 후 고정 수입이 없는 B씨는 서울 지역에 2주택을 보유한 다주택자로 12월에 부과될 종합부동산세가 부담스럽다. 직장에 다니고 있는 자녀에게 주택 1채를 증여할 계획인데 취득세를 줄일 수 있는 방법이 없는지 고민 중이다.

B씨가 보유한 아파트는 시가 15억 원, 전세보증금이 9억 원이다. 이 상태로 증여하게 되면 부담부증여에 해당된다. 부담부증여는 전세보증금이 있는 상태에서 아파트를 증여하는 것을 말하는데, 이때 전세보증금에 해당하는 금액은 자녀에게 유상 양도한 것으로 본다. 그래서 취득세도 증여로 인한 취득세가 아닌 유상 취득으로 인한 취득으로 3.3%를 적용한다.

이때 취득세율는 아파트 시가에 적용하는 것이 아니라 공동주택가격을 과세표준으로 계산하는데 이 아파트의 경우 공동주택가격이 9300만 원이라서 전세보증금 9억 원을 차감하면 3000만 원에 대해서만 12.4%를 적용해 약 3300만 원만 부담하면 된다. 그러나 보증금 없이 15억 원 아파트를 증여하게 되면 취득세가 약 1억1500만 원 발생한다. 부담부증여를 활용하면 약 8200만 원의 절세효과를 볼 수 있는 것이다.

단, 이때 주의해야 할 점은 증여받는 자녀는 별도 세대를 구성한 무주택자이어야 한다. 취득세 중과를 피할 수 있게 된 B씨는 아파트를 언제로 증여하면 좋을까.

매년 4월 말에는 공동주택가격이 공시된다. 주택가격이 공시되면 전년에 공시가격을 적용할 수 없기 때문에 주택 증여를 고려하는 이들은 4월 말이 지나기 전에 증여하는 것이 유리하다. 또 한 가지 유의해야 할 점은 증여세를 신고할 때, 보통의 경우 증여일과 가장 가까운 매매사례가액으로 신고를 한다. 그런데 아파트 거래가 빈번하다 보니 증여 신고일 이후에 그 가격보다 높은 가격으로 매매된 건이 종종 발견된다.

아파트 양도 시 매매계약일로부터 30일 이내 거래를 신고하게 돼 있어 증여 신고할 당시에는 해당 유사 매매가액이 없었으나 증여세 신고 후에 해당 거래가 아파트 실거래가 공개 시스템에서 나타나는 경우가 발생하는 것이다. 이때 유사 물건의 매매계약일이 증여 신고일 이내에 있다면 수정신고를 해야 한다.

이런 일을 피하려면 신고 시까지 유사 거래내역을 부동산 중개소를 통해 확인하거나 증여 물건에 대한 평가를 유사 매매사례가액이 아닌 감정평가를 통해 진행하는 것이 유리하다.
감정평가 금액은 증여 물건의 동, 호수, 조망권 등 여러 요소들로 평가한 금액이므로 감정평가 금액으로 신고하게 되면 신고일 이후에 유사 매매가액이 공개되더라도 영향을 받지 않는다. 기준시가 기준으로 10억 원이 넘는 물건의 경우에는 2개의 감정평가기관의 평가를 받아 평균값으로 신고해야 한다.

상속세 신고, 조심 또 조심
지금까지는 증여세를 줄이기 위한 방법을 살펴보았다면, 이제는 상속세 신고 시 쉽게 범할 수 있는 오류에 대해서 알아보도록 하자. 상속세의 경우에는 배우자가 생존해 있으면 10억 원까지 세금이 발생하지 않는다. 이 경우 상속세가 없으니 세금 신고를 하지 않아도 된다고 생각하는 것이 일반적이다.

그러나 특히 주택을 보유하고 있고 상속세 면세 범위라면 신고하는 것이 유리하다. 해당 주택을 상속받아 매도할 때, 상속세를 신고 시 면세 범위 내에서 주택의 평가금액을 높게 신고하면 향후 양도 시에 취득가액이 높으므로 양도세를 줄일 수 있기 때문이다.

그렇다면 상속 시 배우자공제를 최대로 받으면 절세가 될까. 배우자상속공제를 최대로 활용하면 상속세를 줄일 수 있으나 해당 재산이 동일 세대로 이전되면 상속세를 또 부담하는 경우가 발생한다. 예를 들어 아버지 사망 시에 배우자공제를 최대한 받기 위해 어머니에게 많은 부분을 상속하게 되면 해당 상속재산과 어머니 보유 재산이 합산돼 어머니 유고 시 또 상속세를 부담하게 되니, 어떻게 처리해야 할지 고민하는 경우가 많다.

상속세는 증여세와 다르게 상속인들 간의 연대납세의무가 있다. 상속세는 상속인이 여러 명인 상태에서 상속인 1인이 상속세를 부담해도 추가적인 증여세 문제가 발생하지 않는다. 단, 상속인 본인이 상속받은 재산 한도 내에서 납부가 가능하다.

이때 현금을 배우자에게 상속해 배우자공제를 최대한 받고, 해당 자금으로 상속세를 납부하게 되면 아버지의 상속세도 줄이고, 상속받은 현금으로 자녀들의 상속세를 대납해줄 수 있으니 자녀들은 상속세 부담 없이 재산을 상속받을 수 있다. 재산에 부과되는 최종 세금인 상속세를 줄이기 위해서는 장기 계획을 가지고 증여를 먼저 시작하는 것이 절세의 포인트다.

글 김태희 하나은행 리빙트러스트센터 세무사