[빅스토리]"부동산, 규제 덜한 경매 시장에 수요 몰려"

빅스토리- 알면 더 보이는 경매의 세계

인터뷰/ 유선종 건국대 부동산학과 교수

전문
경매, 아직까지 낯설지만 재테크 측면에서는 뜨거운 시장이다. 전문가들에 따르면 2000년대 들어 경매가 재테크 수단으로 점차 바뀌면서 일반인들의 유입이 이어지고 있다. 특히 부동산 규제가 강화되며 상대적으로 규제가 덜한 경매 시장이 주목을 받고 있는 형세다.

본문
“경매는 용어가 생소하고 어려울 뿐 절차에 대해 이해한다면 종자돈으로 누구나 쉽게 접근할 수 있는 제도다.”
지난 6월 7일 건국대 해동관에서 만난 유선종 부동산학과 교수는 경매에 대해 다양한 물건을 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 매력이 있다고 설명했다. 유 교수는 “1990년대 당시만 해도 법원 경매장에는 세 부류의 사람들이 주를 이뤘다”며 “소위 말하는 돈 많은 복부인, 채권자인 넥타이 부대 은행원, 돈 장사하는 건달(?)들을 많이 볼 수 있었다”고 회상했다. 이후 2000년대 들어 경매가 재테크 수단으로 바뀌면서 일반인들이 시장에 유입되기 시작했다는 게 유 교수의 설명이다.
그는 “건국대 4학년 학생들도 경매론 수업을 통해 경매 입찰서류를 작성할 수 있는 그런 시대가 도래했다”며 “누구나 경매에 관심만 갖는다면 주택이나 상가 등을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 열려 있다”고 말했다. 이어 “정부의 부동산 규제가 심하다 보니 상대적으로 규제가 덜한 경매 시장에 사람들이 눈을 돌리고 있고, 이에 따른 수요가 몰리고 있다”고 덧붙였다.

부동산 경매에 대해 설명해 달라.
"경제적 거래 관계에 있는 채무자가 채권자에게 빌려간 금전 또는 물품대금, 공사대금 등 계약 조건대로 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자는 공권력에 의해 강제로 채무 상환을 실현할 수밖에 없다. 이때 공권력에 의해 사인 간의 채권·채무 관계를 실현하는 집행 절차를 ‘경매’라고 한다. 특히 강제집행의 권한이 국가에 있으므로 채권자의 신청이 있을 때 법원이 채무자의 재산을 압류하고 매각 절차를 거쳐 현금화해 채권자의 채권을 법률적 기준과 규정에 따라 배당으로 상환시켜주는 것이 강제집행의 매각 절차다.
법원 경매는 신청 채권자의 권리에 따라 강제경매와 임의경매로 구분한다. 강제경매는 채권자가 권리를 증명하는 판결문과 같은 집행권원 등의 서류를 법원에 제출해 채무자의 재산을 압류하고 재산을 매각해 채권을 회수하는 경매 신청 방식이다. 임의경매는 저당권과 같은 담보권의 실행을 위해 채권자가 이미 담보로 확보한 채무자의 재산을 법원에 경매를 신청해 매각하는 방식이다."

경매 대상에는 어떤 게 있나.
"부동산(주택, 상가, 토지), 선박, 자동차, 건설기계 및 항공기 유체동산, 채권과 그 밖에 재산권을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 다양한 대상들을 경매로 구분해 진행한다."

최근 경매 수요가 늘고 있다.
"경매는 재테크 목적으로 꾸준히 증가하고 있다. 특히 올해 들어 전국적으로 경매 시장에서 아파트 인기가 치솟으면서 전국 아파트 월별 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 처음으로 100%를 넘겼다. 서울을 포함한 수도권 전체 5월 아파트 낙찰가율 역시 110.8%로 직전 최고치인 4월의 110.2%를 넘어서며 역대 최고치를 기록하고 있다.
이는 주택 구매나 상가 등을 시세보다 저렴하게 취득하려는 수요가 상존하고 있고 정부의 부동산 규제가 심하다 보니 상대적으로 규제가 덜한 경매 시장에 수요가 몰리고 있다는 증거다."

경매의 장·단점은 무엇인가.
"가장 내세울 만한 장점은 저렴한 가격이다. 일반적인 거래가격에 비해 낮은 수준의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율, 낙찰가율=감정가격/매각가격)이 반영돼 매각이 결정되므로 저렴하게 매수가 가능하다. 또한 다양한 물건이 많다. 일반적인 부동산 시장의 매물과 같은 소유권뿐만 아니라 권리나 지분 거래와 지역적인 범위도 넓어 다양한 관점에서 물건 선정이 가능하다.
허가, 신고 등의 면제 혜택이 있다. 여기에 법원경매는 법이 정하는 절차와 방법에 따라 적법하게 진행되기 때문에 안전성도 한 몫 거든다.
경매 절차는 간편해 누구나 참여할 수 있지만 권리 관계가 복잡한 경우도 있어 전문적인 지식도 필요하다. 경매를 통해 낙찰을 받고도 정당한 소유권 행사까지는 예기치 못한 시간이 소요되거나 의외의 추가 비용을 부담해야 할 경우가 발생하기도 한다."

경매, 어떻게 시작해야 하는가.
"경매물건을 검색하고 현장 조사(임대차 조사, 물건 조사, 권리관계 조사, 가격 수준 조사)를 한 후 입찰가격을 결정하고 입찰보증금을 준비해서 입찰에 참가하면 된다. 간단한 법률 지식, 즉, 민법, 민사집행법, 물권법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등을 이해하는 수준이면 충분하다. 실제 경매에 참가할 때는 감정평가서와 물건명세서, 현황조사보고서를 반드시 확인해야 한다.
법률적 분석(법원에서 제공하는 정보를 기초로 부동산의 권리와 매각 절차 등), 사용자 분석(집행관이 매각 부동산 현장 확인 및 전입세대 열람. 현재의 상황이나 점유관계, 임차 현황, 관계인 진술 등), 부동산 분석(법원은 감정평가인에게 매각물의 평가 명령을 하고 제출된 평가액을 기초로 최저 매각가격을 정함) 등을 거친 감정평가서를 통해 부동산의 현황과 가격 수준을 파악할 수 있다."

인도 과정에 어떤 어려움이 있는가.
"주택과 상가 모두 동일하다. 대항력(이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력)이 있는 임차인에 대한 분석이 중요하고 유치권(물건에 관해서 생기게 된 채권에 대해서 법률상 당연히 생기는 법정담보물권)이나 법정지상권(법률 규정에 의해 발생하는 지상권) 등 특수한 권리관계가 존재하는지 등에 대해 철저하게 조사해야 한다.
경매의 가장 큰 실패 요인 중 하나인 권리분석의 오류로 입찰보증금을 날리는 사람들이 많기 때문에 절대 간과해서는 안 된다."

부동산 경매 시 권리분석이 필요한 이유는.
"권리분석은 부동산을 취득하기 위해 걸림돌이 되는 법률상 문제를 사전에 파악하는 작업이다. 예를 들어 경매 시장의 열기가 과열되면서 섣부른 판단과 권리분석의 오류로 입찰보증금을 포기하게 되는 경우가 있다. 이는 법률 해석을 통한 정확한 권리분석을 제대로 하지 않았기 때문이다.
권리분석을 하기 위해서는 말소기준권리를 알아야 한다. 민사집행법은 소제주의(消除主義, 말소기준권리보다 후순위로 전입신고를 한 임차인이나 권리자들은 낙찰에 의한 소유권 이전 등기를 할 때 그 권리가 사라지는데, 이와 같이 권원이 없는 권리가 소멸되는 것)를 원칙으로 하고 있기 때문에 경매 종료와 함께 등기부상의 근저당권, 저당권, 가압류 등은 원칙적으로 모두 소멸된다. 그러나 예외적으로 소멸되지 않고 나중에 매수자가 인수해야 하는 권리들도 있다. 입찰하고자 하는 경매물건에 대해서는 반드시 현장 조사를 통해 사전 입수한 정보들이 사실과 일치하는지 확인해봐야 한다."

말소기준권리는 무엇인가.
"경매 종료와 함께 소멸되는 권리와 인수되는 권리의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 경매로 인해 소멸하는 기준이 되는 선순위 기준권리인 말소기준권리는 총 일곱 가지로 근저당권, 저당권, 현재 소유자의 가압류와 압류, 담보가등기, 말소되는 선순위 전세권, 경매기입등기가 이에 해당된다."

재매각 경매가 나오는 경우가 있다.
"맞다. 가끔 재매각 사건이 경매로 나온다. 재매각 경매는 어떤 사람이 경매물건을 낙찰 받았는데 어떤 이유로 매각대금을 납부하지 못해 낙찰 보증금 10%를 포기해 그 물건이 경매로 나온 물건을 말한다. 예를 들어 감정가 10억 원의 아파트 물건 보증금은 1억 원이다. 이 큰 돈을 포기하는 데는 다양한 이유가 있다. 물건의 가치를 너무 높게 평가했다거나 대출에 문제가 생기는 경우도 그러하다. 또한 권리분석을 잘못해 보증금을 포기하는 사례도 있다."

경매 시 유의해야 할 사항은.
"주택 및 상가 경매에 권리분석은 필수다. 또한 상가의 경우 영업환경부터 확인해야 한다. 특히 감정가가 시세보다 높은 상가는 주의해야 한다. 또한 취득 용도가 스스로 활용하기 위함인지, 임대를 목적으로 하는 것인지에 따라서도 달라질 수 있다. 임대의 경우 월임대료 수준을 조사해서 적어도 금융 비용 이상의 임대소득이 발생해야 하는 물건을 선정해야 하며 공실 리스크가 발생할 우려가 있으므로 임차인에 대한 조사도 철저히 해야 한다."

경매에 관심을 갖고 있는 분들에게 조언한다면.
"매입금액을 낙찰대금으로 인지하고 경매에 뛰어드는 분들이 있다. 매입총액은 보증금(10%)+잔금(90%)이며 이외에도 명도비용, 인수비용, 이전비용, 수리비용, 기타비용 등이 발생한다. 이 때문에 자금에 여유를 가지고 시작해야 한다. 여기에 수차례 강조한 바 있는 가격조사와 권리분석을 철저히 하길 바란다."
정유진 기자 사진 서범세 기자