빅스토리> 알면 더 보이는 경매의 세계

전문
<손자병법>의 공전계(攻戰計)에 ‘지피지기 백전불태(知彼知己 百戰不殆: 상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다)'라고 했다. 무턱대고 경매에 뛰어들었다간 낭패를 볼 수 있는 법. 경매에 성공하기 위해서는 무엇보다 기초적인 공부를 해야 한다. 특히 초보 경매자일수록 공부는 필수다. 부동산 경매 시 우리가 알아야 할 중요 포인트 네 가지를 소개한다.


본문
[빅스토리]부동산 경매, 필수 체크 포인트 4선
자료:법원 경매 정보

최근 서울 아파트 가격 상승이 이어지자 법원 경매 시장에 나온 아파트에도 수요가 대거 몰리고 있다. 이에 따라 2021년 5월의 경우 서울 아파트 평균 매각가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 115.9%에 이르고 있다.
법원 경매 시장에서 평균 매각가율은 용도마다 많은 차이를 보이고 있는데 2020년의 경우 서울 소재 평균 매각가율은 아파트 101.9%, 연립주택 및 다세대 87%, 상가 74.7%를 나타내고 있다. 이는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 상황에서 부동산 시장의 용도별 가격 동향이 반영되고 있는 것으로 보인다.
부동산 경매는 부동산등기상의 각종 압류나 저당권 등의 제한등기가 말소된 상태로 깨끗하게 소유권을 이전받을 수 있다. 매수자가 인터넷 등으로 물건에 대한 상세 정보를 확인한 후 법원에 비치된 경매 대상의 현황 자료를 열람하는 등의 방법으로 매수 가격을 스스로 정해 시가보다 저렴하게 매수할 수 있는 장점이 있다.
반면에 물건에 대한 권리분석이 쉽지 않으며 낙찰자가 인수해야만 하는 유치권이나 지상권, 임차권 등의 위험이 따를 수 있으므로 정확한 분석과 검증이 필요한 분야다.

1. 토지거래허가와 농지 취득 자격증명
최근 오세훈 서울시장은 여의도나 목동의 재건축단지를 1년 동안 토지거래허가구역으로 지정한 바가 있다. 강남 등 주요 재건축단지는 이미 이전부터 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 이에 따라 토지거래허가구역 내에서 부동산을 매매할 때에는 관할 구청장으로부터 토지 거래 허가를 받아야만 하므로 부동산 매매에 많은 제약이 따른다.
그런데 부동산 경매 절차에서는 토지 거래 허가가 면제되기 때문에 토지거래허가구역에 위치하더라도 법원 경매 절차를 통해 부동산을 허가 없이 취득할 수 있는 장점이 있다.
반면 경매 대상 물건이 농지[지목이 전(밭), 답(논), 과수원 등인 경우]인 경우는 사정이 달라진다. 농지를 법원 경매로 취득하려고 하는 경우 매수인은 반드시 매각일로부터 매각 허가 결정 전까지 사이에 농지취득자격증명을 제출해야 하고, 만약 낙찰자가 이를 제출하지 못한 경우에는 매수신청보증금(입찰보증금)이 몰수된다는 점에 유의해야 한다.

2. 매각물건명세서
부동산 경매에서 매각물건명세서는 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하는 등으로 매수 희망자가 필요한 핵심 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 해 예측하지 못한 손해를 방지하고자 하는 차원에서 마련한 중요한 서류다.
부동산 경매 절차의 기본 정보에는 매각물건명세서 외에 현황조사서, 감정평가서가 포함돼 있는데, 그중 매각물건명세서는 경매법원이 권리관계를 매수 희망자에게 확인해줘야 하기 때문에 반드시 확인해야 한다.
특히 임차인 현황과 대항력(이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력) 여부, 인수해야 하는 유치권이나 지상권 등의 존재 여부, 기타 대지권 등 권리관계는 매각물건명세서 내용을 신뢰하고 권리분석(법원경매를 통해 경매 물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차)을 해야 한다. 1회 기일에 유찰돼 재입찰이 진행되는 경우 매각물건명세서 내용 중 변경된 내용이 있을 수 있으므로 다시 확인할 필요가 있다. 예를 들어 최근에 입찰기일이 지정된 쇼핑상가 물건에 대한 매각물건명세서 내용의 경우(사진 참고), 경매 대상 물건의 말소기준권리에서부터 임차인 관계, 대지권 여부, 사용 현황, 특별 매각 조건에 이르기까지 상세한 내용이 기재된 것을 알 수 있다.

3. 말소기준권리
말소기준권리는 부동산 경매로 매각이 되는 경우 말소 또는 인수 여부를 결정하는 기준이 되는 권리로서 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, (강제)경매개시결정등기, 전세권 중 설정일자가 가장 빠른 등기가 이에 해당한다.
말소기준권리를 기준으로 말소기준권리보다 시간적으로 앞서는 전세권, 임차권(임대보증금 포함), 가처분, 가등기 등의 권리는 경매로서 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 하고, 말소기준권리보다 뒤에 있는 저당권, 압류 등 제반 등기는 소멸되는 것이므로 말소기준권리는 경매 낙찰자가 인수해야 하는 부분이 있는지 여부를 결정하는 기준이 되는 권리(등기)라고 보면 된다.
다만, 적법한 유치권이나 법정지상권은 말소기준권리보다 뒤에 발생된 경우라도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점도 주의해야 한다.

4. 인도명령
부동산 경매 절차에서 낙찰자(매수인)가 매수대금을 완납해 소유권을 취득하더라도 점유자와 협의가 되지 않으면 법원 판결을 통해 강제로 내보내야 한다. 그런데 일반적인 명도소송을 진행할 경우 시간이 많이 소요되고 비용도 추가로 발생한다. 이러한 점을 고려해 경매 절차에서는 낙찰자(매수인)가 매수대금을 완납하면 별도의 명도소송 없이 해당 부동산의 채무자, 소유자, 점유자로 하여금 부동산을 낙찰자(매수인)에게 인도하도록 법원이 명령하는 제도를 두고 있으므로 이를 활용하는 것이 필요하다.
다만, 인도명령은 매수대금 완납으로부터 6월 이내에 신청해야 한다. 부동산 경매는 정확한 권리분석과 현장 조사를 통해 입찰에 참여할 경우 유용한 매수 기회가 될 수 있지만 잘못하면 예상하지 못한 임차보증금이나 유치권을 인수하게 되는 위험도 존재한다.
이런 점에서 매수 희망자로서는 매각물건명세서나 현장 조사에서 복잡한 권리관계가 있는 것으로 보일 때에는 미리 변호사 등 법률 전문가의 조력을 받은 후 입찰에 참여할 필요가 있다.

차흥권 법무법인 을지 대표변호사