아는 만큼 보이는 부동산 상속 절세 팁은

정진형 KB국민은행 WM스타자문단 공인회계사 / 본인 제공

상속세는 사망에 의해 재산을 물려받을 때 부담하는 세금으로 보통 재산이 많은 일명 ‘금수저’들만 내는 세금으로 인식된다.

매년 사망자 수는 약 35만 명 정도인데 상속세 납부 인원은 2018년 약 8000명에서 2021년 대략 2배 가까이 증가했지만 여전히 사망자 수 대비 약 4% 미만이 상속세를 부담하고 있으니 ‘금수저’들만 내는 세금이라고 생각할 만하다.

상속세는 부부 2명 중 먼저 사망하는 경우 최소 10억 원, 나중에 사망하는 경우에는 최소 5억 원의 상속재산공제를 적용해주기 때문에 상속재산이 상속공제액보다 많으면 상속세를 부담해야 한다.

상속세를 내지 않아도 되는 범위가 크긴 하지만 최근 서울의 아파트 매매 중위 가격이 약 10억 원 정도라는 점을 감안하면, 상속세에 대한 인식을 ‘금수저들만 내는 세금’에서 ‘서울에 웬만한 아파트 1채 있으면 내는 세금’으로 전환할 필요가 있다. 그만큼 상속세에 대한 관심이 필요하다는 뜻이다.

현명한 절세 포인트 3단계 주목

일반적으로 상속세는 크게 3단계를 거쳐 계산하게 된다. 1단계로 사망일 현재의 상속재산과 상속인에게 10년 이내 사전증여 한 재산, 상속인이 아닌 자에게 5년 이내 사전증여 한 재산을 합산한 상속세 과세가액을 산정해야 한다.

2단계로 상속인 중 자녀가 있으면 최소 일괄공제 5억 원과 배우자가 있으면 배우자공제 최소 5억 원에서 최대 30억 원, 상속재산에 금융재산이 있으면 최대 2억 원을 한도로 금융재산가액의 20%의 금융재산 상속공제 등 상속공제액을 산정한다.

3단계로 상속세 과세가액에서 상속공제를 차감한 과세표준액의 구간에 따라 10~50%의 세율로 상속세를 산출하고 사전증여 한 재산에 대해 납부했던 증여세를 차감해 납부할 세액을 결정한다. 이때 상속재산은 상속인별로 나누어 계산하지 않고 남겨진 재산을 모두 합산해 계산하는 방식을 적용한다.

부동산 상속의 경우 첫째 절세 포인트는 부동산 재산평가액 방식을 이해하는 것이다. 부동산 재산평가액을 산정하는 일반 원칙은 상속일의 ‘시가’다. 일반적으로 시가는 최근 매매 가격이나 감정평가액 등이 해당되는데, 해당 부동산의 시가가 없다면 차순위로 유사 부동산의 시가를 해당 재산의 시가로 적용하며, 유사재산의 시가도 없는 경우에는 해당 재산의 공시가격을 시가로 적용한다.

이때 유사재산이란 공동주택의 경우 동일 단지에 있고 전용면적과 공시가격의 차이가 모두 5% 이내인 경우만 해당되며, 그 외에 부동산의 경우에는 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가 모두가 동일하거나 유사한 경우만 해당된다.

부동산을 최근에 매매했거나 별도로 감정평가를 받은 경우는 많지 않기 때문에 해당 재산의 시가가 없는 경우가 대다수인데, 이런 경우 공동주택은 유사 재산의 매매 가격, 그 외 부동산은 해당 부동산의 공시가격이 재산평가액으로 적용된다.

일반적으로 부동산의 재산평가액이 낮으면 상속세는 줄어들게 되지만 향후 부동산을 매각하면 양도차익이 상대적으로 커져 양도소득세 부담이 늘어나게 되고, 반대로 부동산 평가액이 증가하면 상속세는 커지지만 양도세 부담은 낮아지게 된다.

따라서 재산평가액 증감에 따른 상속세 변동액과 상속 후 보유 기간을 고려한 양도세 변동액에 따라 유불리가 달라지므로 세무 전문가를 통해 개별적인 시뮬레이션으로 유불리를 판단하는 것이 좋다. 부동산 상속의 둘째 절세 포인트는 가족별 분산 사전증여를 활용하는 것이다.

일반적으로 증여세도 크게 3단계를 거쳐 계산하게 된다. 먼저 1단계는 증여일 현재의 증여재산과 10년 이내 동일인에게 사전증여 받은 재산을 합산해 증여세 과세가액을 산정하는 방식이다. 2단계로 증여자와의 관계에 따라 배우자인 경우 6억 원, 직계존비속은 5000만 원(수증자가 미성년자인 경우 2000만 원), 기타 친족은 1000만 원의 증여재산공제 금액을 산정한다. 3단계는 증여세 과세가액에서 증여재산공제를 차감한 과세표준액의 구간에 따라 10~50%의 세율로 증여세를 산출하고 사전증여 합산재산에 대해 납부했던 증여세를 차감해 납부할 세액을 결정한다.

증여세는 상속세와 달리 증여를 받는 사람별로 각각 계산하고, 증여 후 10년이 지나 상속이 발생되면 상속재산에 합산되지 않기 때문에 미리미리 가족에게 분산해 증여하면 절세효과를 누릴 수 있다.

예컨대, 상속세 과세표준 40억 원의 재산을 보유한 경우 30억 원을 초과하는 10억 원은 50%의 세율이 적용돼 5억 원의 상속세를 부담해야 한다. 하지만 10억 원을 자녀 1명에게 사전증여 할 경우, 증여세는 증여공제와 최대 30%의 세율 적용으로 약 2억2500만 원을 부담하면 되고, 자녀 4명에게 2억 원씩 사전증여를 하면 1인당 증여세 3000만 원씩, 총 1억2000만 원의 증여세만 부담하는 방식으로 절세를 할 수 있다.

상속 예상 시점까지의 잔여 기간과 배우자, 자녀, 손자녀 등 재산을 물려줄 가족 수에 따라 개인별 사전증여 절세효과는 달라질 수 있으며, 다양한 경우의 수가 있기 때문에 세무 전문가라도 최적값을 간단하게 계산하는 것이 어려울 수 있다.


글 정진형 KB국민은행 WM스타자문단 공인회계사