은행권에서는 올해 2월 26일부터 지난해 가계 부채 종합대책의 일환으로 스트레스 DSR 제도를 본격적으로 단행했다. 현재 가계 대출 신청 시 DSR 40% 제도가 시행 중이다.
연 대출 상환 금액(원금 및 이자)이 연 소득의 최대 40% 금액 범위 내에서만 대출이 가능하도록 통제하고 있다. 대출 금액은 통상 소득과 대출 상환 금액 두 가지 변수에 의해 결정된다. 소득이 적거나 대출 상환 금액이 큰 차주일수록 DSR 40%를 초과해 대출 금액이 감소한다.
그렇다면 스트레스 DSR 제도란 무엇일까. 앞서 언급한 DSR 40% 산정 시 주택담보대출 기준금리(변동·혼합형·주기형)에 따라 실제 대출금리에 가상의 가산금리를 부과해 DSR을 산정하는 것이다. 상대적으로 높아진 가상의 금리로 대출 상환 금액을 계산하기 때문에 대출 금액은 줄어들 것으로 예상된다.
대출 한도 축소 효과, 부동산 시장 환경에 부정적?
스트레스 DSR 시행으로 인해 대출 한도 축소가 가시화되자 시장참여자들의 우려는 커지고 있다. 이러한 규제로 인해 대출 시스템에 변화가 생겼을 때 시장에 미치는 부정적인 영향을 한 차례 경험한 바 있기 때문이다.
지난 2021년 9월에, DSR 40% 제도(금융 규제)가 시행되자 대출 한도가 축소됐고, 주택 시장에 충격이 발생했다. 수도권뿐만 아니라 지방 전역에 걸쳐 아파트 거래량은 급감했고, 주택 시장은 정체됐다. 이후 은행권 대출 중단이라는 초유의 사태가 발생하자 일부 지방자치단체의 주간 매매증감률은 하락 전환했다.
대출은 부동산 시장으로 자금을 공급하는 역할을 담당하고 있다. 우리 몸 구석구석 산소와 혈액을 순환하게 해주는 심장과도 같은 것이다. 심장 기능에 문제가 생긴다면 산소 부족과 혈액 응고로 질병이 생기는 것처럼, 대출 한도 축소 효과는 부동산 시장 환경에 부정적인 요인으로 작용할 수 있다.
스트레스 DSR 시행으로 인해 금융권 대출 한도는 정말 많이 감소하는 것일까. 스트레스 DSR을 전면 시행했을 때 비규제지역 주택 구입 자금 대출이 얼마나 감소하는지 살펴보면 다음과 같은 특이점을 알 수 있다.
첫째, 대출 기준금리에 따라 대출 한도 감소 폭이 다르다. 변동금리의 경우 -16.6~-27.7%, 주기형 금리의 경우 -3~-5% 한도 축소 효과가 발생한다.
둘째, 대출금리가 인하될 경우 대출 원리금 부담이 낮아져 통상 대출 한도가 증가하는데, 스트레스 DSR 시뮬레이션 결과 대출금리가 하락할수록 대출 한도 축소 효과가 발생한다. 스트레스 DSR 제도는 규제보다 가계 부채를 ‘관리’하는 목적이 크다. 주택 구입 시 주기형 금리를 선택한 차주는 상대적으로 많은 대출 금액을 받을 수 있으며, 사실상 한도 축소 효과도 미미하기 때문이다.
한국은행 보고서에 따르면 우리나라의 변동금리 대출 비중은 63% 이상으로 높은 편이다. 향후 대출금리의 등락에 따라 연체율과 같은 건전성 지표가 악화될 수 있다. 대출을 많이 받을 수 있는 주기형 금리 선택을 유도하고, 고정금리 대출의 비중을 높여 가계 부채 건전성을 개선하고자 하는 금융당국의 셈법이 작용한 것으로 보인다. 또한 가계 부채 총량에 대한 리스크 관리가 필요한 만큼 향후 금리 하락 시 가계 부채가 증가하는 것에 선제적으로 대응할 수 있다고 본 것이다.
정부는 당근과 채찍을 병행하며, 소극적 규제로 가계 부채에 대응하고 있다. 올해 금융당국은 가계 부채 비율 관리 목표를 100%로 설정했다. 지난해 4분기 기준 100.1% 가계 부채 비율을 기록했는데, 가계 부채 축소에 대한 적극성은 다소 약해 보인다.
스트레스 DSR 제도와 같은 규제 정책을 시행하지만, 한편으로는 중도상환 수수료 폐지 추진, 대출 대환 플랫폼 활성화를 통한 은행권 대출금리 인하 유도 등 완화적 정책을 추진하는 것 역시 일맥상통한다.
‘냉탕과 온탕을 오고 가는 부동산 정책’은 한동안 지속될 것으로 예상된다. 건설 경기 등 부동산 시장 회복을 위해서 어느 정도 수요 진작이 필요하고, 일방적으로 강력한 대출 규제는 자칫 부동산 시장을 침체시킬 수 있기 때문이다.
스트레스 DSR 제도 시행이 익숙하지 않은 제도로 인해 느끼는 막연한 공포일 수 있지만 생각만큼 크지 않은 ‘대출 한도 축소 효과’, DSR을 최초 시행했던 2021년에 비해 ‘온화한 규제 정책’이라는 것에도 무게 추를 기울일 필요가 있다.
정부가 적극적으로 규제하려 하지 않는다는 것 역시 주택 시장에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있다. 하나의 부정적 이벤트에 집중하기보다 넓은 시야로 다양한 부동산 시장의 환경 요인을 점검하는 지혜가 필요한 시점이다.
글 남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 부동산자문팀 과장│사진 한국경제DB
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