대형 유통시설의 임차인이 권리금을 회수하기에는 현실적인 장벽이 크다. 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 방해가 인정되려면 몇 가지 요건이 충족돼야 한다.
[아하 부동산 법률]
현행 '상가건물 임대차보호법'은 일정 요건을 갖춘 임차인에게 '권리금 회수 기회'를 보장한다. 그러나 같은 법 시행령 제2조 제1항 단서는 '유통산업발전법 제2조에 따른 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우'에는 권리금 보호 규정(제10조의4)을 적용하지 않는다고 명시한다.
홈플러스와 같은 대형마트에 입점한 업체들은 법적으로 권리금 회수 기회를 인정받기 어렵다. 임차인의 노력과는 무관하게, 법률상 적용 대상에서 제외된다는 점에서 구조적 한계를 가진다고 볼 수 있다.
대형 유통시설 내 임차인이 민법상 손해배상청구나 상가 권리금 소송을 통해 권리금을 회수하겠다고 나서기에는 현실적 장벽이 크다. 마트 매장은 임대인의 상표, 유통망, 인테리어에 의존하는 구조라 영업 독립성이 낮고 권리금이라는 자산의 실체와 존속성을 입증하기도 어렵기 때문이다.
일반적인 상가건물은 '상가건물 임대차보호법'상 권리금 회수 기회 방해가 인정되려면 몇 가지 요건이 충족돼야 한다. 먼저 기존 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선하려고 노력했거나 실제 주선해야 한다. 임대인이 이를 '정당한 사유 없이' 거부하거나 방해해야 하며, 이 부분이 권리금 회수방해에 해당하는지 면밀히 따져야 한다. 임차인의 영업 가치가 여전히 유효함을 보여줄 자료도 있어야 한다.
임차인이 실제로 권리금을 회수할 수 있는 환경에서 영업을 지속해 왔다는 점도 중요하다. 상권 가치, 고객 기반, 시설 투자, 영업 노하우 등 무형의 가치들이 여전히 유효하다면 권리금 회수 가능성을 부정하기 어렵다.
공인중개사나 실무자는 이러한 권리금 회수 쟁점에 대비해 계약 초기부터 권리금 관련 조항을 명확히 두어야 한다. 계약 종료 시점이 다가오면 임차인의 주선 사실과 임대인의 반응을 문서화하고, 필요하다면 권리금 내용증명을 통해 임대인에게 회수 방해 시 법적 책임이 있을 수 있음을 고지하는 편이 좋다.
엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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