단순한 건설·분양 넘어 지자체·주민 소통 나서는 건설사, 유리할 듯
[한경비즈니스=이명지 기자] 건설사가 막무가내로 지휘하는 ‘불도저식’ 개발은 이제 옛말이다. 주변 환경과의 조화를 고려하고 지역사회와 시민이 함께하는 개발이 건설 시장에 자리 잡고 있다. 이러한 패러다임을 담은 ‘도시재생’이 건설 시장의 핵심 키워드로 떠올랐다.
문재인 대통령이 후보 시절 제시한 부동산 정책 중 매년 10조원대의 공적 재원이 투입되는 도시재생 뉴딜 사업이 큰 관심을 받고 있다.
국내에서는 주로 학술적인 개념으로 거론되던 도시재생은 2013년 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’을 통해 법으로 제정됐다.
지방자치단체 중에선 서울시가 도시재생 사업을 활발히 진행하고 있는데 새 정부 출범으로 탄력을 받는 분위기다.
서울시는 5월 11일 도시계획위원회를 열고 2019년까지 100억원의 예산을 투입해 ‘세운상가 일대 도시재생 선도 사업지역’에 대한 도시재생 활성화 계획을 원안대로 가결했다. 이번 계획은 올해 3월 박원순 서울시장이 발표한 세운상가 일대 도시재생 사업을 구체화한 것이다.
한국토지주택공사(LH)는 5월 25일 도시재생 뉴딜 정책과 관련해 기존의 행복주택본부를 도시재생본부로 개편하고 6월 중 도시재생 관련 전담 조직 설치를 완료할 계획이라고 밝혔다.
◆건설사 먹거리로 주목받는 ‘도시재생’
이렇게 도시재생 관련 사업에 속도가 붙은 상황에서 건설업계에 과연 어떠한 영향을 미칠지 관심이 높아지고 있다. 특히 중소 건설사를 중심으로 도시재생이 가져올 경기 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있다.
한국건설산업연구원의 5월 22일 발표에 따르면 전체 건설업체 중 중소 건설사는 99.7%에 달한다. 업계의 대부분을 차지하는 중소 건설사들에 새로운 먹거리가 생긴다면 전체 건설 시장의 호황을 기대해 볼 수도 있을 것이다.
대한주택건설협회에 따르면 중소 건설 기업의 매출액과 부가가치 생산액은 2013년 기준으로 전체 건설 시장 대비 각각 54.9%, 61%로 2009년 대비 2% 감소했다. 중소 건설 기업들의 기업체와 노동자 등 외형과 시장점유율도 2009년 이후 감소세를 걷고 있다.
김영덕 대한주택건설협회 연구위원은 중소 건설 기업들이 침체를 겪고 있는 이유는 신시장 진출에 소홀했기 때문이라고 지적했다.
2015년 10월 대한주택건설협회가 중소 건설 기업을 대상으로 참여할 수 있는 새로운 시장에 대한 설문 조사를 한 결과 생활형 사회간접자본(SOC) 분야가 50.8%의 응답으로 절반 이상을 차지했고 뒤를 이어 도시재생 분야(21.8%), 리모델링 분야(14.0%) 순으로 나타났다.
박형렬 메리츠종금증권 애널리스트는 “신정부의 부동산 정책은 주택 제한, 주택 보유세, 서민용 주택 공급, 과도한 주택 가격 상승 억제, 구도심 재생으로 이뤄져 있다”며 “구도심 개발 과정에서 나타나는 기존 거주민의 주거 문제를 해결하기 위해 소규모 개발을 장려하는 방향”이라고 평가했다.
이 때문에 도시재생 정책이 건설사 중에서도 중소 건설사에 좀 더 긍정적 영향을 줄 것이라는 예측이 나온다. 중소 건설사들은 새 정부 들어 더 활발해질 것으로 예상되는 도시재생을 통해 재도약할 수 있는 기회를 맞이하게 된 셈이다.
물론 중소 건설사에만 기회가 국한된 것은 아니다. 대한건설협회는 새 정부의 핵심 정책인 도시재생이 건설사의 규모와 상관없이 긍정적인 영향을 줄 것이라고 전망했다. 다만 도시재생이 대규모 개발 방식보다 소규모 정비 사업으로 추진되기 때문에 중소 건설사의 시장 진출이 용이해져 호재가 될 수 있다는 장점이 있다.
대한건설협회 관계자는 “중소업체는 해당 지역 주민과의 협력 및 의견 교류가 필수적으로 수반되는 도시재생 사업의 특성상 지자체 및 주민과의 소통에도 유리하다”고 분석했다.
그는 “대형 건설사 또한 다양한 사업 경험으로 획득한 노하우와 민간의 창의성을 결합해 다양한 유형의 도시재생 콘텐츠를 개발할 수 있는 기회가 생겨 사업 기회가 확대되는 긍정적 효과가 있을 것으로 전망된다”고 말했다.
이 관계자는 “도시재생 사업은 소프트웨어 기능 회복이 목적이므로 건설 업체의 규모에 따른 구분보다 어떤 건설 업체가 각 지역의 특성을 잘 이해하고 있는지가 중요하다”고 강조했다.
전문가들은 향후 펼쳐질 도시재생 사업이 어떤 유형에 속할지 확인해야 한다고 말한다. 2015년 출범한 한국도시재생학회 회장직을 맡고 있는 김호철 단국대 교수는 “도시재생은 당초 사회문화적 개념으로 출발해 당장 부동산 정책과 연결하는 것은 무리가 있지만 향후 정부의 정책이 경제 기반형이냐, 근린 재생형이냐에 따라 건설사도 영향을 받을 것”이라고 설명했다.
도시재생은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 경제 기반형 사업이다. 경제 기반형은 산업단지·항만·공항·철도 등 국가 핵심 시설의 정비 및 개발을 통해 고용과 산업 기반을 창출하며 문화·의료 등 도시 서비스를 확충한다.
다른 하나는 근린 재생형 사업이다. 근린 재생형 사업은 생활권 단위의 환경을 개선하고 기초 생활의 인프라를 확충한다. 또 골목경제 살리기, 커뮤니티 활성화 등 소규모의 일자리 창출과 복지 향상을 꾀한다. 만약 새 정부의 도시재생이 경제 기반형에 가깝다면 대형 건설사가, 근린 재생형이라면 중소형 건설사에 이득이 갈 것이라는 분석이다.
◆민간, 도시재생의 진정한 승자?
대형 건설사들은 중소 건설사 쪽에 조금 더 유리할 것이라고 평가한다. A 건설사 관계자는 “과거 ‘뉴타운’이라는 명칭이 붙은 대규모의 건축 분양과 달리 최근의 도시재생은 기존의 시설을 정비하는 수준이어서 대형 건설사보다 중소 건설사의 일거리가 많아질 것으로 보고 있다”고 말했다.
최근 이뤄진 도시 주택 재생 사업의 일환인 가로 주택 정비 사업 또한 대형 건설사엔 큰 먹거리가 되지 않았다고 부연 설명했다. 청년 주택 사업 등 새 정부가 주목하고 있는 정책 또한 대형 건설사의 대상 물량은 아니다.
B 건설사 관계자는 “일반적으로 젊은 층을 대상으로 하는 주택 공급 사업은 역세권을 중심으로 이뤄지는데 역세권에는 대형 건설사가 참여할 만한 대규모 부지가 없다”고 말했다.
김현수 단국대 교수는 “경제 기반형 또한 기존의 주택 사업, 택시 도시 개발과 달리 공급 규모가 크지 않고 장기간에 걸쳐 이뤄지므로 대기업의 참여가 활발하지 못할 것”이라고 전망했다.
주택 건설을 넘어 고용 창출형 개발 사업에 비중이 생기고 임대 관리를 병행하는 기업이나 지방 및 지역 주민들과의 스킨십에 익숙한 건설사들에 많은 기회가 돌아갈 것이라는 설명이다.
건설사보다 협동조합·시민단체 등 민간에 미치는 영향이 더 클 것이라는 전망도 있다. 김호철 교수는 “지역을 중심으로 주택 수리나 정비 사업이 이뤄지면 지역 주민들과의 커뮤니케이션을 더 원활하게 펼칠 수 있는 사회적 기업들의 역할이 커질 것”이라고 전망했다.
이들이 도시재생 사업을 통해 양지로 나온다면 일자리 창출 효과까지 발생할 수 있다는 긍정적인 예측이었다. 또 정책에서 직접적으로 언급된 집수리와 관련해 리모델링 업체들 역시 첫째 수혜자로 꼽히고 있다.
김현수 교수는 “새 정부가 일자리 창출에 명운을 걸고 있으므로 단순한 주택 공급과 정비 사업이 아닌 기업 유치, 민자 유치를 통해 일자리를 창출하는 고용 창출형 도시재생 사업이 주목을 받을 것”이라고 평가했다.
물론 세부 내용이 확정되지 않은 새 정부의 도시재생 정책이 이러한 방향으로 흘러갈 것이라고 단정 지을 수는 없다. 대형 건설사들에도 분명 호재로 작용할 수 있는 부분이 있기 때문이다.
대형 건설사들은 도시재생 열기에 발맞춰 상반기 막바지에 재건축·재개발 단지 공급에 열을 올리고 있다. 부동산114에 따르면 올해 서울 재건축·재개발 구역에서 공급됐거나 공급될 예정인 물량은 총 5만5820가구로, 지난해에 공급된 3만3622가구에 비해 무려 66% 증가했다.
6월에는 현대산업개발과 두산건설이 서울 양천구 신정뉴타운에서 ‘아이파크 위브’를 분양하며 삼성물산 또한 서울 강남구 개포동에서 개포시영아파트를 재건축한 ‘래미안 강남 포레스트’를 분양한다.
건설사 관계자는 “도시재생 뿐만 아니라 재개발 열풍, 1인 가구의 증가 등으로 대형 건설사들 또한 변화하는 시대상에 발맞춘 분양 정책을 고려할 것”이라고 전망했다.
▶용어 설명
도시재생 : 역사·문화·환경 등을 보존하면서 노후 주거지를 살 만한 공간으로 바꾸는 것. 도시가 중심부는 노후화·공동화되고 외곽으로 주택 단지가 들어서면서 도넛처럼 변하는 ‘도심 공동화’를 막기 위해 구도심을 다시 번영시키는 사업이다.
mjlee@hankyung.com
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