[한경 머니 = 장계영 전국대학교 부동산교육협의회장] 새해 벽두부터 국내 유력 일간지가 ‘징벌적 과세’, ‘재산권 침해’, ‘행정권 남용’ 등 전문가의 의견을 빌어 보도한 ‘공시지가 2배 인상, 정부가 지침 내렸다’라는 보도에 일반 국민들은 토지 가격이 상승해 세금이 크게 올라갈 것으로 단정해 걱정을 하고 있다. 그렇다면 이 같은 우려는 맞는 말일까.
이번에 언론이 보도한 공시지가는 전국에 있는 약 3200만 필지에서 선정된 50만 필지의 표준지에 대한 ‘2019년 1월 1일 기준의 적정가격 즉, 표준지공시지가(안)’로 2019년 표준지공시지가로 아직 확정되지 않은 상태에서 전문가인 그 지역 전담 감정평가사가 조사·평가해 소유자에게 통지한 후 의견을 듣는 과정에서 보도된 사안이다. 여기서 말하는 적정가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 최빈거래가능가격’을 말하는 것으로 매매가나 대지비와는 그 성격이 다르다.
필자가 15년간 공시지가를 조사·평가한 경험에 비추어보면, 해당 토지에 대한 적정가격을 조사·평가할 경우 지난 1년간 변동된 가격 수준에 대한 시세반영율(현실화율)의 정도에 대해 매년 고민을 했다. 각종 개발 사업 등으로 거래 빈도가 많고, 가격 상승이 높은 지역과 신도시 등 개발 사업이 발표된 지역에서는 가격 상향 요구가 매우 거세다.
특히 전년 가격과 비교해 일정한 균형으로 인상할 수 없을 정도로 그 상향 폭이 큰 것이 현실이다. 김현미 국토교통부 장관도 지난해 8월 국회 국토교통위원회 업무 보고에서 “집값이 급등하는 지역의 경우 공시가격이 이를 따라가지 못한다는 지적이 있다”며 “2019년 공시가격 조사에서는 집값 상승분을 현실적으로 반영하겠다”고 공시지가의 정상화를 이미 언급한 바 있다.
이와 반대의 경우도 있다. 이미 개발이 끝났거나 기업이나 행정기관의 이전으로 사람이 빠져 나가는 침체 지역에서는 공시가격에 대한 하락 요구가 많다. 이 경우 그 하락 폭을 일시에 표준지 가격에 반영할 경우 대출금 상환을 못하거나 매매 손실로 이어져 ‘하우스 푸어’로 인한 지역사회에 미치는 파장은 매우 심각할 것이다.
지가와 세금은 매우 높은 상관성을 가지지만, 지가가 상승하는 폭만큼 세금은 늘어나지 않는다. ‘종합부동산세’는 주택 보유 수와 공정시장가액 비율에 따라 법적 상한선(150~200%)을 두어 국민의 조세 부과액을 완충하고 있으며, 마찬가지로 재산세의 경우에도 대상토지별로 ‘표준세율’을 적용하되 150% 범위 내에서 세 부담의 상한이 정해져 있다.
이와 같이 표준지 공시가격이 가지는 다양한 기능을 고려할 때, 조세 부담에 따른 미봉책보다는 지난해 7월 ‘국토부 관행혁신위원회’가 부동산 가격공시제도의 개선책으로 공시가격의 실거래 가격 반영률을 현실화할 것을 권고한 바처럼 시장가치를 100% 반영한 적정 가격으로 평가하고, 이어서 부동산 시장의 동향과 지방 재정 여건 및 용도 등을 고려한 세밀한 공정시장가액 비율의 적용과 표준세율의 합리적 조정을 통해 조세제도의 형평성을 추구해야 할 것이다.
지가 상승이 아파트 가격에 미치는 영향은
그렇다면 공시지가 상승이 아파트 가격에는 어떻게 영향을 미칠까. 아파트 가격에 영향을 미치는 것은 토지(소지) 가격만이 아니다. 토지에 부가되는 각종 공사비(지반공사비, 이자 등)와 간선시설 및 도시계획시설(도로, 공원 등) 설치비용 등을 가산한 것이 택지비(대지비)가 된다.
LH공사 국토도시연구원이 2000년도 이후 조성했거나 조성 중이었던 용인 신봉·동천, 용인 죽전, 용인 동백, 화성 동탄, 남양주 평내, 파주 교하, 하남 풍산, 성남 판교 등 수도권 8개 지구를 포함한 전국 총 17개 택지지구 아파트 분양가와 택지비를 분석한 자료에 따르면 택지비가 아파트 분양 가격에서 차지하는 비율이, 수도권인 용인 신봉·동천지구가 30%, 용인 죽전지구 28%, 용인 동백지구 27%, 화성 동탄지구 24%, 남양주 평내지구 20%, 파주 교하지구 27%로 나타났으며, 지방의 경우에는 이보다 훨씬 적은 15%인 것으로 조사됐다.
물론, 택지지구가 아닌 지역인 재개발이나 재건축단지에서는 이와 달리 토지 가격 외 가산항목의 비용이 차지하는 비중이 상대적으로 높아, 아파트 분양 가격에서 택지비(대지비)의 비중이 50%가 넘는 것으로 조사됐다.
이처럼 택지비가 차지하는 비중이 높은 원인이 순수한 토지 가격인지 아니면 가산항목의 비용인지를 명확하게 구분해 그 비율을 표시할 수는 없지만, 토지 가격은 위치 가격이기 때문에 같은 주거지역에서는 큰 차이가 없다. 결국, 가산항목의 부가비용과 시행사의 이익, 여기에 추가해 유통(분양 등)으로 추가되는 비용과 초과 이윤을 기대하는 거품이 끼어 있기 때문이라고 본다.
다시 말해, 토지 가격뿐 아니라 아파트 가격에 미치는 제반 요인은 실로 다양하다. 근래 공시가격의 급등에 대한 논란이 있지만, 관련 부처에서 내놓는 정책은 큰 틀에서 원칙을 지켜 나가는 것이 중요하다.
[본 기사는 한경머니 제 165호(2019년 02월) 기사입니다.]
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