[경매 공매 트렌드] 부동산 경매 시장에 부는 봄바람 “대형 물건 줄줄이 경매…낙찰가율·경쟁률도 ‘쑥’”

Its Good timing for auction part#1 Auction

올 들어 부동산 경매 시장이 활기를 띠고 있는 가운데 지난 4·1주택시장 정상화 종합대책(이후 4·1 대책) 후 열기를 더해가고 있다. 특히 부의 상징으로 인식돼온 강남권 고가 아파트와 빌딩 등 대형 물건이 경매 시장에 줄줄이 등장하고 있으며, 수익형 부동산을 중심으로는 ‘과열’ 우려까지 나올 정도다. 부동산 경매 시장에 과연 진짜 봄이 온 것일까.

▶ 사례 하나
지난 4월 2일 경기도 고양지원에서는 일산서구 일산동에 있는 산들마을 동문굿모닝힐 아파트 85㎡ 경매에 무려 45명이 몰려 들었다. 최초 감정가 3억 원이 반 토막(1억4700만 원) 났기 때문이다. 결국 전 유찰가(2억1000만 원)를 훌쩍 넘긴 2억2415만 원에 팔렸다.


▶ 사례 둘
4월 4일 오전 서울중앙지방법원 경매 7계. 서울 강남구 압구정동에 있는 현대 아파트 144㎡가 21억5000만 원에서 두 차례 떨어져 13억7600만 원에 경매에 나왔다. 박근혜 정부의 첫 주택 시장 정상화를 위한 종합대책에 대한 높은 기대감 때문인지 11명이 경합을 벌여 전 유찰가(17억2000만 원)를 넘긴 18억 원에 팔렸다. 낙찰가율은 83.7%를 기록했다.

4·1 대책에 대한 기대감일까. 경매 시장의 봄바람이 예사롭지 않다. 두 차례 이상 떨어진 물건일지라도 전 유찰가를 넘겨 팔리는 게 흔한 일이 됐다. 소형 아파트는 1회 유찰 후 2회 차 낙찰이 대세로 자리 잡은 지 오래다. 중·대형 아파트도 일부이긴 하지만 2회 차 낙찰 사례가 등장하고 있다.

일례로 서울동부지방법원에서는 송파구 문정동 올림픽훼밀리 아파트 192㎡가 18억에서 1회 유찰 후 14억4000만 원까지 떨어졌다. 가격이나 면적 등을 보았을 때 당연히 유찰될 것이라는 예상과는 달리 2회 차였던 올 4월 1일 최저가(14억4000만 원)에 팔렸다. 단지 내 192㎡형이 1회 유찰 후 팔린 것은 지난 2009년 8월 이후 3년여 만이다.



20억 원 이상 고가 아파트 물건 꾸준히 증가

부동산 태인에 따르면 올해 수도권 아파트 경매 입찰자는 전체 주거용 부동산 입찰자(2만8965명)의 68%에 해당하는 1만9728명으로 집계됐다. 지난해 같은 기간에 비해 45.3%(6147명) 증가한 것으로 2005년(2만503명) 이후 8년 만의 최다 수치다.

이는 지난 2011년 이후 수도권 아파트 값이 지속적으로 떨어지면서 바닥 근접론과 새 정부 기저효과에 힘입어 참여자가 몰렸기 때문. 참여자 증가는 아파트 경매 낙찰가율(최초 감정가를 낙찰가로 나눈 비율)과 경쟁률 증가로 이어졌다.

올해 수도권 아파트 경매 낙찰가율은 75.98%로 전년 동기 대비 3.37%포인트 증가했고, 입찰 경쟁률 역시 5.51대1에서 6.19대1로 오름세를 보였다. 같은 기간 다세대 낙찰가율이 73.1%에서 70%로 3.1%포인트 하락한 것과는 대조를 보였다.

부의 상징으로 인식돼온 강남권 고가 아파트와 빌딩 등 대형 물건도 경매 시장에 줄줄이 등장하고 있다. 고가 주상복합아파트의 대명사로 여겨지던 도곡동 타워팰리스는 연거푸 주인을 기다리고 있다.

A동 165㎡는 감정가 25억 원에서 두 차례 유찰돼 5월 2일 16억 원에 경매될 예정. 타워팰리스 펜트하우스도 경매 대기 중이다. C동 5501호 및 5502호 두 채로 구성된 이 집은 301㎡(124평형)로 감정가만 65억 원에 달한다. 법원 공동주택 경매 중 역대 최고 가격이다.

압구정동 아파트는 4월 한 달 새 8건을 만날 수 있었다. 4월 30일에는 현대아파트 206동 85㎡가 최저가 9억2800만 원에 새 주인을 찾게 된다. 서울에서 감정가 20억 원 이상 고가 아파트는 작년 3분기 16건, 4분기 21건에서 올 1분기는 20건 등으로 꾸준히 나오고 있다.

그 밖에 법정관리 중인 우림건설 사옥도 법원 경매 목록에 올랐다. 서울 교대역 역세권 빌딩으로 오는 5월 2일 서울중앙지법 4계에서 경매 처분된다. 지하 1층~지상 7층 규모이며 감정가 460억5000만 원에서 한 차례 유찰돼 최저 매각가는 368억4000만 원이다. 토지 면적은 1473㎡, 건축 연면적은 4109㎡다. 우림건설의 자회사인 우림디엔피가 소유하고 있는 물건으로 1순위 근저당권자인 국민은행이 경매에 부쳤다.

수익형 부동산 여전히 강세, 과열 우려까지

올 경매 시장의 특징은 양극화 현상 지속, 주거형 부동산 분화, 수익형 부동산의 강세를 들 수 있다. 먼저 양극화 현상은 주거형 부동산의 특징적 현상으로 지역별, 금액별, 면적별 쏠림을 일컫는다. 지난 4월 2일 서울중앙지법 1계에서는 팔린 물건 12건 중 ‘나 홀로’ 응찰이 절반인 6건이나 된다.

반면 2회 이상 떨어졌거나 저평가된 물건에는 신기할 정도로 사람이 몰려다닌다. 85㎡ 이하면서 3억대 이하 물건은 부동산 경기 침체 국면과 관계없이 수십 명이 몰려 전 유찰가를 훌쩍 넘기곤 한다. 지난해와 다른 점이 있다면 2회 이상 유찰 물건은 금액이나 면적에 관계없이 경합을 벌인다는 점이다. 다음 사례를 보자.

지난 3월 26일 서울중앙지법 경매1계. 강남구 개포동 개포주공 아파트 35㎡가 경매에 나왔다. 새 정부 출범 후 재건축 활성화에 대한 높은 기대감에다 한 차례 유찰돼 시세보다 싼 4억3200만 원부터 응찰할 수 있어선지 눈독 들이는 사람이 많았다. 예상대로 29명이 몰려 5억4360만 원(최초 감정가는 5억4000만 원)에 입찰한 김모 씨가 주인이 됐다. 2등과는 불과 40만 원 차이였다. 강남 소재 아파트 낙찰가가 100%를 넘긴 건 오랜만이다.

두 번째 특징은 수익형 부동산의 강세다. 수익형 부동산의 열기는 계속 ‘진행형’이다. 대법원 법원경매에 따르면 수익형 부동산의 낙찰가율은 지난해 3월 54.5%까지 빠졌으나 지난해 말부터 상승세로 돌아서 3월에는 59.9%까지 올랐다. 다음 사례도 수익형 부동산의 열기를 보여준다.

4월 9일 서울중앙지법에서는 서초구 서초동에 있는 5층 근린상가(대지 654㎡·건물 1818㎡)가 73억1284만 원에서 한 차례 떨어져 58억5027만 원에 경매에 나왔다. 9명이 참여해 최초 감정가의 96.6%인 70억6777만 원에 팔렸다. 사례에서 보듯 상가 건물은 금액을 불문하고 열기가 뜨거워 주거형 부동산과는 달리 과열을 우려할 정도다.

수익형 부동산 내에도 분화 조짐이 보이고 있는데 그간 시장을 쌍끌이 해온 상가와 오피스텔은 올 들어 주춤하고 있다. 특히 과잉 공급 문제가 불거지고 있는 오피스텔의 부침이 심하다. 지난해만 하더라도 오피스텔은 입지에 관계없이 나오자마자 치열한 경합 속에 팔리곤 했으나 올해는 그 열기가 전만 못하다.

그 밖에 단독주택 인기도 만만치 않다. 이는 서울 도심 내 주택 부지가 거의 바닥을 드러냈기 때문이다. 특히 도시형 생활주택 용도로 신축이 가능한 단독주택은 지역 불문, 가격 불문하고 나오기 무섭게 팔리고 있다.

지난 3월 28일 서울중앙지법 4계에서는 강남구 역삼동에 있는 2층 단독주택이 19억4989만 원에 경매에 나왔다. 대지 면적이 355㎡에 달하는 물건으로 18명이 몰려 역시 전 유찰가 24억3736만 원을 넘긴 26억8760만 원에 매각됐다.

불황에도 경매 시장 열기 뜨거워

부동산 시장이 불황이라지만 이처럼 경매 시장은 상황이 좀 다르다. 4·1 대책 효과에 대해서도 일반 주택 시장 참여자는 의구심을 거둬들이지 않은 반면, 경매 참여자는 이례적으로 신뢰를 보이고 있다. 적어도 입찰경쟁률, 낙찰가율, 낙찰률 등 경매 지표만 놓고 보면 그렇다.

이처럼 경매 시장이 4·1 대책 이후 들썩거리는 이유는 다음과 같다. 첫째, 선제 효과다. 일반적으로 경매 시장은 부동산 경기에 동행한다. 그러나 일반 시장이 침체 국면에서 벗어나지 못할 때는 선행 역할을 한다.

4·1 대책이 국회 절충 과정을 거쳐야 하기 때문에 바로 효과를 나타낼 수 없는 반면 경매 시장은 낙찰을 받더라도 잔금 납부 시까지 적어도 40일이라는 물리적 거치 기간이 존재해 입법화까지의 지연 충격을 흡수할 수 있다. 여기에 4·1 대책의 실제 효과로 주택 시장이 상승 국면으로 반전 시 길목 투자의 이점을 극대화할 수 있기 때문이다.

둘째는 보다 현실적인 이유를 들 수 있다. 그간 부동산 시장 바닥 여부에 대해서는 시장 참여자나 전문가들 사이에서도 의견이 분분했다. 그러나 박근혜 정부가 더 이상은 하락을 수수방관하지 않겠다는 신호를 시장에 분명히 전달했다는 점이다.

마지막으로 경매 물건 수 증가 등 우호적 환경 변화다. 지난 2009년 이래 경매 시장은 3년 연속 부동산 거래 침체와 경매 물건 수 감소라는 이중고에 시달렸다. 그러나 지난해부터 경매 물건이 증가세로 반전해 수요 분산으로 저가 취득 기회가 그만큼 높아졌다. 대법원 법원경매 정보에 따르면 경매 물건 수는 지난 2011년 10만7842건에서 2012년에는 11만8015건으로 1만173건(약 9.43%)이 늘었다.

이처럼 유입 물건의 증가는 양의 증가뿐만 아니라 질적 다양성을 동반해 고가의 대형 물건이 줄줄이 등장하고 있다. 이로 인해 그간 공급의 유한성과 불규칙성이라는 경매의 제1단점이 상당 부분 해소됐다.

‘승자의 저주’에 빠지지 않으려면

내부적으로 신규 유입 물건의 증가와 4·1 대책으로 주택 시장의 불확실성이 상당 부분 해소된 점은 분명 긍정적 요소다. 그러나 때론 우호적 분위기에 편승한 선점 투자가 부작용을 낳을 수도 있다. 자칫 승자의 저주에 빠지지 않기 위해 입찰 전 숙지해야 할 주의사항은 다음과 같다.

첫째, 지금은 권리분석이 아닌 물건분석 시대다. 지난해 약 23만9000명이 6만4611건의 부동산을 낙찰 받기 위해 경매에 참여했다. 경매 일반화 시대에 권리분석은 더 이상 손톱 밑 가시가 아니다.

매수인이 어렵게 낙찰 받고 보증금을 날리는 사례는 대부분 시세 조사가 부실했거나 법원감정가를 시세로 오인해 발생한 경우다. 특히 상업용 부동산이나 토지는 주거용 부동산과 달리 정형화된 가격을 산정하기 어렵다. 상가 감정가는 임대수익이 반영된 가격이 아닌 분양 당시 가격이 책정된 경우가 많다는 점을 기억해야 한다.

둘째, 차익이냐 임대수익이냐를 결정해야 한다. 참여 목적에 따라 지역과 종목이 달라질 수 있다. 시세 차익이 목적이라면 종목과 지역을 넓게 가져가도 된다. 왜냐하면 침체 국면이라도 모든 부동산이 어려움을 겪는 것은 아니다. 시장이 전체적으론 힘들더라도 오르는 물건과 지역은 으레 따로 있다. 단, 과거와 달리 시세 차익을 얻기가 갈수록 버거워지고 있다. 무엇보다 시장의 변화, 즉 시세 차익에서 임대수익이라는 부동산 시장 지형의 변화를 직시할 필요가 있다.

셋째, 경매 시장의 봄은 진짜로 왔는가를 생각해봐야 한다. 연초 달아오른 경매 시장이 3월 들어 잠시 숨고르기에 들었다가 4·1 대책 효과로 다시 달아오르고 있다. 경매 시장의 열기는 여러 변수에 의해 영향을 받을 수 있다. 4·1 대책은 국회 조율 과정에서 양도소득세 면적 기준 등 일부 사항에 대한 이견으로 애초 기대 효과가 반감될 수 있다.

무엇보다 경매 시장은 부동산 시장의 한 부분이라는 점을 직시할 필요가 있다. 즉 경매 시장의 자체 동력만으로 그 열기가 지속되기에는 한계가 있다.

경매 참여자의 약 70%는 시장에 재매각하기를 원한다. 만약 부동산 시장의 거래가 되살아나지 않으면 현재의 경매 열기는 일회성 소용돌이에 그칠 수 있다. 경매 열기가 지속 가능하려면 부동산 시장의 매수세가 살아나야 한다.

부동산 시장의 매수 심리는 경기 회복에 달려 있다는 점을 감안하면 4·1 대책의 약발은 근본적 한계를 내포하고 있다고 볼 수 있다. 선점 투자는 과실의 독점 못지않게 위험도 동반한다는 점을 고려하면 차라리 반 박자 쉬고 바닥이 충분히 다져진 것을 확인 후 참여하는 것도 방법이다.



"경매 참여자의 약 70%는 시장에 재매각을 원한다. 만약 부동산 시장의 거래가 되살아나지 않으면 현재의 경매 열기는 일회성 소용돌이에 그칠 수 있다. "



강은현 EH경매연구소 대표