서용식 수목건축 대표
도시형 생활주택이 최근 수익형 부동산 시장의 총아로 떠오르고 있다. 도시형 생활주택은 변화하는 경제상황, 인구구조 변화 등 사회 트렌드를 반영한 새로운 주거 상품이다.도시형 생활주택이 각광받는 가장 큰 이유는 소형 주택에 대한 수요 증가를 꼽을 수 있다. 2010년 서울의 멸실주택은 4만8689가구인 반면, 공급예정 주택은 2만2539가구에 불과하다. 나아가 앞으로 뉴타운과 재개발사업 등 도심재생사업이 본격화되면 멸실주택은 더 크게 늘어날 전망이다.
인구구조의 변화도 도시형 생활주택 수요 증가를 예고하고 있다. 세대당 가구원 감소와 독신가구의 증가 등 1~2인 가구 증가로 소형 주택 수요가 늘고 있다. 이들은 또한 이전 세대의 1~2인 가구와 다른 라이프스타일을 갖고 있다.
생활 수준이 높아지면서 다가구나 다세대, 고시원 등의 기존 주거 유형과는 다른 주거형태를 원한다. 이런 시대적 트렌드에 부응한 주택상품 중 하나가 도시형 생활주택이라고 할 수 있다.
도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택 규모(세대당 주거전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는 주택이다. 도시형 생활주택의 상품은 크게 여덟 가지다. 원룸형 아파트, 원룸형 연립주택, 원룸형 다세대 주택, 기숙사형 아파트, 기숙사형 연립주택, 기숙사형 다세대 주택, 그리고 단지형 다세대주택·연립주택 등이다.
도시형 생활주택이 전망 좋은 수익형 부동산으로 떠오르는 가장 큰 이유는 일반 공동주택에 비해 각종 건설 기준과 부대복리시설 기준이 완화된다는 점이다. 일반 공동주택을 20세대 이상 건립할 경우 ‘주택건설 기준 등에 관한 규정’에서 정한 건설 기준, 부대시설 및 복리시설 설치 기준 등을 적용해야 한다.
이에 비해 도시형 생활주택은 관리사무소, 어린이 놀이터, 경로당 등 일부 부대복리시설을 건설하지 않아도 된다. 다만 경계벽, 복도, 진입도로 등의 규정은 일반 공동주택과 동일하다.
도시형 생활주택 전문업체 수목건축의 서용식 대표는 “도시형 생활주택은 쉽게 말해 66㎡ 아파트 한 채를 16.5㎡ 네 개로 쪼개 파는 상품”이라고 말한다. 일반적으로 부동산은 쪼개서 팔수록 수익률이 높다. 도시형 생활주택도 마찬가지다. 66㎡ 아파트 한 채보다 16.5㎡ 주택 네 채를 임대할 때 수익률이 더 높다.
서 대표가 지금까지 개발한 사례들이 이를 증명한다. 대표적인 게 동대문구 휘경동의 도시형 생활주택이다. 휘경동 도시형 생활주택은 227.7㎡ 대지에 자리 잡은 2층 상가주택을 허물고, 그 위에 전용면적 11.55~13.2㎡ 생활주택 24세대를 지었다. 총 공사 기간은 7개월. 허가를 얻는 데 2개월, 공사기간 5개월이 걸려 2009년 12월 임대사업을 시작했다.
공사에 들어간 비용은 땅값 10억5000만 원을 포함해 총 17억 원 정도다. 땅 소유주가 개발을 했기 때문에 순수 투자비용은 약 6억5000만 원이 들었다. 임대료는 대학가에 들어선 많은 도시형 생활주택과 비슷한 수준으로 보증금 1000만 원에 월세 45만~50만 원이다.
도시형 생활주택으로 구조를 바꾼 후 보증금 2억4000만 원, 월 임대료 120만 원을 받고 있다. 땅값을 제외한 순수 투자비용에서 보증금을 빼고 나면 약 35%의 수익률을 올리고 있는 셈이다.
최근 공사를 마친 방배동 도시형 생활주택은 128.7㎡ 단독주택을 허물고, 21.45~23.1㎡ 규모 7세대를 지었다. 방배동은 휘경동 같은 대학가와 달리 주택 규모가 크고 그만큼 임대료도 높다. 방배동 도시형 생활주택의 경우 임대료는 보증금 1000만 원에 월 70만 원이다. 이곳도 평균 수익률이 30% 수준이다.
도시형 생활주택의 성공 사례가 하나둘씩 알려지면서 많은 투자자들이 도시형 생활주택 사업에 관심을 보이고 있다. 수목건축에서 현재 공사를 진행하는 곳만 15곳이 넘고, 하루에도 많은 투자자들이 사업에 관한 문의를 한다.
일반적으로 264~330㎡ 규모의 땅이 도시형 생활주택을 짓기에 가장 적합한 규모다. 도시형 생활주택 수요자들의 성향을 고려해 빌트인으로 지을 경우 3.3㎡당 400만 원을 잡아야 한다.
“땅이나 단독주택을 사서 개발할 경우 수익률이 7~8% 수준이지만 자기 땅으로 사업을 하면 그보다 세 배에 가까운 25~30%의 수익률을 올릴 수 있습니다. 수도권의 높은 지가를 고려하면 도시형 생활주택은 사실 토지주들을 위한 상품이라고 해도 과언이 아닙니다.”
물론 땅도 입지에 따라 수익률이 조금씩 달라질 수 있다. 도시형 생활주택은 1~2인 가구가 밀집한 대학가나 오피스 밀집지역, 산업단지 등이 최적의 입지다. 이 때문에 신촌, 안암동, 휘경동 등 대학 인근과, 오피스 밀집지역으로는 강남을 최고로 꼽을 수 있지만 땅값이 지나치게 높아 상대적으로 가격이 싼 중랑구도 도시형 생활주택 사업지 후보 중 하나다. 공단은 강서나 구로 등지와 지방의 산업단지를 중심으로 사업지를 고려해볼 만하다.
“다시 말씀드리지만 도시형 생활주택 사업의 관건은 얼마나 싼 값에 땅을 매입하느냐입니다. 싼 값에 땅만 구입할 수 있다면 사업은 반 이상 성공했다고 할 수 있습니다. 관리가 걱정이라면 관리를 전문으로 하는 업체에 맡기면 되니까요.
소유하는 동안 꾸준히 임대료를 받을 수 있는 데다, 향후 부동산 가치 상승에 따른 시세차익도 기대할 수 있습니다. 특히 서울은 토지가 제한적이어서 지가 상승의 가능성은 여전히 있거든요.
도시형 생활주택을 하려면 초기 단계인 지금이 적기라고 봅니다. 정부 정책도 맞물려 있어서 개인적으로는 도시형 생활주택이 가장 매력적인 투자처가 아닐까 생각합니다.”
글 신규섭 기자 wawoo@hankyung.com 사진 이승재 기자
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지