[부동산 칼럼] 최근 부유층의 부동산 투자 트렌드

최근 부유층 고객들의 질문은 한결같다. 부동산 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지, 부동산 투자를 어떻게 해야 할지 많은 투자자들이 혼란에 빠져있다. 현 상황은 명확한 방향성을 예측하기 어렵다.

그래서 부유층은 적극적으로 부동산 투자를 진행하기보다는 현재 보유하고 있는 부동산을 어떻게 해야 할지를 고민하고 있다. 보유와 매각 사이에서 갈등하고, 기회를 봐서 증여를 할지 고민하고 있는 것이다.

그렇다고 계획했던 부동산 투자를 접고, 다른 자산투자로 방향을 전환하는 것 같지는 않다. 단지 투자시기를 놓고 저울질하는 듯하다. 그렇지만 부동산 투자에 대한 생각은 많이 변화되고 있다.

첫째, 과거처럼 모든 투자를 부동산에만 집중하지는 않는다. 투자수익률만 따진다면 부동산 이외에도 다양한 투자대안이 존재하기 때문에 더 이상 부동산에만 투자를 집중해야 할 이유가 없어졌다.

둘째, 고수익을 추구하기보다 포토폴리오 차원에서 부동산에 투자한다. 이는 최근 금융시장 및 정보기술(IT) 산업의 발전으로 형성된 젊은 신흥 부유층에게서 주로 나타나는 경향이다.

단기간에 부를 형성한 신흥 부유층들은 자산의 안정성을 위해 부동산에 투자한다. 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 낮아서, 고수익을 바라기보다는 자산 배분 차원에서 부동산에 투자하는 것이다.

셋째, 부동산 ‘투자대상’과 ‘관점’이 변했다. 과거 토지 중심의 투자에서 수익용 부동산으로 투자 대상이 바뀌었다. 최근에는 토지에 대한 한없는 믿음을 가지고 있는 고연령의 부유층들도 상속자산으로 토지보다는 안정적인 임대소득이 나오는 수익형 부동산을 선호하는 경향을 보이고 있다.

그래서 임야나 농지 등 토지는 비사업용 토지 양도소득세 중과세 유예기간이 만료되기 전에 매각하고, 토지 매각자금으로 서울 중심지에 위치한 수익형 부동산을 매입하는 것을 선호한다.

부동산 투자에 대한 관점도 많이 변화되고 있다. 과거에는 성장성이 가장 중요했으나 최근에는 유동성과 수익성을 중시한다. 특히 주식시장을 통해 부를 형성했던 부유층에게 유동성은 생명이다.

투자 기회는 항상 존재하고, 필요할 때는 언제든지 현금으로 바꿔 새로운 자산에 투자할 수 있어야 한다. 또한 유동성과 수익성, 성장성, 외형적 가치 등 다양한 면을 고려해서 부동산에 투자하게 된다. 국고채 정도의 안정적인 수익성도 있어야 하고, 주식만큼 높은 수익은 아니지만 어느 정도의 매매차익도 희망한다.

이 모두를 고려해 선택할 수 있는 부동산은, 역시 최고 입지를 가진 부동산이다. 예전처럼 가격이 싸고 땅이 넓은 부동산은 기피대상 1호다. 토지가 다소 작고 가격이 비싸더라도 최고 입지에 있는 부동산을 선호한다. 특정 계층이 선호하는 강남 부동산의 토지가격은 상상을 초월한다.

하지만 조금만 위치가 달라져도 가격은 천지 차이다. 특정 계층이 찾는 최고 입지의 부동산은 매우 제한적이기 때문이다. 그 결과 부동산 시장가격의 국지적 차별화가 점차 심화되고 있다. 이런 경향은 상당기간 지속될 것으로 보인다.

부동산 투자의 특성상 투자 기간은 장기적일 수밖에 없다. 그러므로 단기적인 이슈나 시장 흐름이 아니라 장기적인 흐름에 기초해 개별 투자대상 물건을 중심으로 시장에 참여하면서 고민해야 할 때다. 특히 변동성이 높은 시장에서는 시장에 참여해 있어야 남보다 좋은 투자 기회를 발견할 가능성이 높다.

지은용

R파트너스 대표
<상위 1% 부자들의 남다른 부동산 투자법> 저자