[Wealth Care] 상가 겸용 주택의 양도세 절세 요령

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주택 부분의 연면적이 더 큰 경우 상가 부분을 포함한 전부를 주택으로 보아 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다.

얼마 전 만난 고객의 이야기다. 이 고객은 만나자마자 본인이 보유한 상가 겸용 주택의 투자수익률에 대한 고민부터 털어놓았다.

약 10년 전 투자한 건물인데 1층은 근린상가로 월 90만 원의 임대소득이 들어오나 2, 3층은 주택으로 돼 있어 전세 보증금만 3억1000만 원 있고 월세는 없었다. 임대보증금을 받고 별도의 임대소득이 없다 보니 이 건물의 수익률이 매우 낮다는 생각을 하고 있었다.

이 주택은 10년 전 2억 원에 취득해 현재 10억 원 정도에 매각할 수 있다. 최초 투자에 비해 그동안 토지가액이 어느 정도 상승해 그나마 투자를 잘했다는 생각은 드는데, 향후 이 지역이 추가로 발전해 부동산 가격이 오를 것 같지 않다는 것이 문제였다.

결국 이 부동산을 매각할 생각으로 알아봤으나 3년 전 취득해 지금 살고 있는 아파트가 문제였다. 주택이 포함된 상가 겸용 주택을 매각할 경우 3분의 2에 해당하는 주택 부분에 대해서 2주택에 대한 양도소득세 중과세 문제가 발생한다는 것을 알게 된 것이다.

그나마 2주택에 대해 2010년 12월 31일까지 매각할 경우 50%의 양도소득세 중과세 대신 6~35%의 기본세율을 적용해주는 특례가 만들어져 세금 부담은 확실히 적다. 그러나 이 경우에도 역시 장기보유에 따른 특별공제를 적용해주지 않아 세금이 적다고 할 수 없다.

만약 현재 이 물건을 매각하게 되면 양도자금에서 보증금과 양도소득세 등을 차감할 경우 실제 손에 쥐게 되는 금액으로는 신규 임대부동산 투자를 하기는 쉽지 않다.

이런 경우 좀 더 세금을 절세하고자 한다면 어떻게 해야 할까. 이 고객이 신규 부동산 투자를 하기 위해서는 본인이 보유한 자금에 좀 더 집중하고 레버리지 효과도 가져갈 필요가 있다.

우리나라 세법에서는 1세대 1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 돼 있는 겸용 주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.

그러나 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다. 결국 주택 부분의 연면적이 더 큰 경우 상가 부분을 포함한 전부를 주택으로 보아 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다.

이 고객이 3년 전에 취득해 현재 거주하고 있는 아파트의 경우 3억5000만 원에 취득해 현재 시가가 4억5000만 원으로 10년 전에 취득한 상가 겸용 주택에 비해 양도차익이 매우 작다. 따라서 앞에서 언급한 양도소득세 중과세에 대한 특례를 활용할 경우 기본세율로 양도세 과세를 받아 양도소득세가 매우 작다.

이렇게 먼저 아파트를 처분할 경우 상가 겸용 주택은 2, 3층이 주택으로 전체 면적에서 주택이 차지하는 면적이 50%를 초과하게 돼 건물 전체에 대해 1세대 1주택 비과세 적용을 받게 된다. 서울의 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하기 위해서는 3년 보유, 2년 거주 요건을 갖추어야 하는데 이 고객은 3년 전 아파트 취득 전까지 상가 겸용 주택의 3층에 거주했으므로 2년 거주요건도 이미 갖춘 상태다.

1세대 1주택이라 하더라도 9억 원을 넘는 양도가에 대해서는 양도소득세를 과세 받게 돼 있는데, 이렇게 1세대 1주택에 대해 양도소득세가 과세되는 경우에는 10년 이상 보유한 경우 80%까지 장기보유 특별공제가 가능해 양도소득세 부담이 거의 없게 된다.

결국 이 고객은 두 건의 부동산 양도에 대해 양도세 과세표준이 1억1600만 원 정도로 수수료 비용 및 세금 등을 포함해 3000만 원 정도를 부담하게 되고, 총 14억2000만 원 정도의 현금을 보유하게 된다.

이 고객은 개인사업을 통해 월 1500만 원 정도의 소득을 벌어들이고 있었는데, 이 현금흐름은 추가적인 대출에 대해 감당할 여력을 만들어 준다. 결국 매각자금과 일부 대출 및 보증금을 활용할 경우 20억 원대의 새로운 임대부동산 투자가 가능하고, 특히 제일 위층에 주택이 있는 건물 투자 시 거주 주택에 대한 문제도 해결된다.

물론 이와 같은 신규 투자 시 임대수익률을 고려해 6.5% 정도의 수익률을 충족하는 임대부동산 투자를 하게 되면 일부 대출에 대해 7% 정도의 대출이자를 감당하고도 추가로 상당한 월 수입을 만들 수 있게 된다. 결국 상가 겸용 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 잘 활용해 성공적인 임대부동산에 재투자할 수 있다.

이 경우 고민해야 할 문제가 또 하나 있다. 신규 임대부동산에 투자할 때 누구 명의로 투자할 것인가 하는 문제다.

그동안 이 고객의 자산보유 현황을 보면 아파트와 상가 겸용 주택 모두 고객 본인 명의로 돼 있었고, 사업소득 또한 고객 본인 명의로 들어오면서 사업소득, 임대소득이 집중돼 사람별 누진세율로 과세하고 있는 종합소득세에서 상당한 부담을 갖고 있었다. 더불어 자산가액이 본인에게 집중돼 장기적으로는 상속세 부담도 상당히 컸다.

이 고객과 같은 경우 기본적으로 고려해야 할 절세전략의 기본은 자산의 분산이다. 부부간에는 10년간 6억 원에 대해 증여세 없이 자산의 이전이 가능하다. 신규 임대부동산 취득가액 14억 원 중 2분의 1에 해당하는 배우자 지분은 7억 원이다.

이 중 6억 원의 증여 배우자 공제 금액을 감안하면 차액 1억 원에 대해 10%인 1000만 원의 증여세만 부담하면 배우자 명의로 분산할 수 있다.

취·등록세 문제는 본인 단독명의로 취득하나 배우자와 공동명의로 취득하나 어차피 들어가야 할 세금이므로 이 역시 문제가 되지 않는다. 이렇게 자산을 분산할 경우 고객 본인에게는 사업소득과 일부 임대소득이, 배우자에게는 임대소득의 절반이 분산돼 고객 본인에게 늘어난 임대소득이 집중될 경우에 비해 상당한 소득세 절세가 가능해지며, 더불어 향후 장기적으로 자산 분배를 통해 상속세 절세도 가능해진다.

단순히 부동산 한 건을 매각해 충분하지 못한 자금 여력으로 새로운 부동산 투자를 하기보다는 본인의 상황에 맞는 양도소득세 절세전략을 수립해 투자가용 자산을 늘려 제대로 된 부동산 투자를 가능케 하고, 더불어 임대관리가 필요한 물건에 주거를 같이 마련함으로써 임대관리가 용이하게 하는 부분도 중요한 결정사항이 된다.

이 고객이 대출의 레버리지 효과 등을 감안해 새로운 임대부동산 투자를 할 수 있었던 상황 중에는 매월 1500만 원이라는 안정적인 소득이 뒷받침하고 있다는 점이다.

만약 위와 같은 투자를 한 상황에서 고객의 사망과 같은 극한 상황에 따라 사업소득이 중단된다고 하면 남겨진 가족의 입장에서 상속세 또는 대출에 의한 부담으로 생활 자체가 위협받을 가능성도 있다. 따라서 항상 위와 같은 투자를 할 경우 뒷받침돼야 할 것이 위험보장 차원에서의 조치다.

이 고객의 배우자는 상황에 따라 일정 금액의 임대소득을 보유하게 된다. 이 금액 중 일부를 활용해 계약자 배우자, 피보험자 고객, 수익자 배우자인 종신보험을 설계할 경우 여기서 받게 되는 사망보험금은 상속재산에 포함되지 않으면서 상속세를 낼 수 있는 훌륭한 재원이 된다.

더불어 최근 종신보험의 유형 중에는 은퇴기간을 정해 은퇴기간 이내에 피보험자가 사망할 경우 매월 사망보험금의 1% 또는 2%을 지급하고 사망과 동시에 사망보험금의 50%는 일시금으로 지급하는 것도 있다.

따라서 당장은 월 수입을 유사시 보장해주고, 은퇴기간이 지나서는 상속세 납부 유동성을 만들어 주는 형태의 종신보험 가입을 할 경우 본인 사망과 같은 극한 상황에 대한 위험 보장을 충분히 마련하고 갈 수 있다.

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