리나라 가계는 전체 자산 중 부동산 비중이 높은 편이다. 그런데 이처럼 부동산을 많이 가지게 된 것은 경험적으로 부동산이 가계자산을 증가시키는 데 유용한 자산으로 인식되었기 때문이다. 즉 과거 장기간 부동산가격의 상승 기조가 이어져 왔고, 이에 따라 자연스럽게 전체 자산 중에 80% 이상을 부동산으로 가지게 된 것이다.그리고 우연에 의한 것이든, 의도적인 것이든 성장지역에 부동산을 마련한 사람과 그렇지 못한 사람간의 자산 형성도 큰 차이를 가져왔다. 이러한 자산격차는 부동산의 장기 보유 특성에 기인한 측면이 많다. 그런데 현실에서는 의외로 부동산 투자가 장기적 관점보다는 단기적 자본이득 추구에 의해 이루어지고 있다. 즉 보유기간을 길게 가져가지 않는다는 가정 하에 대출을 단기의 변동 금리로 하여 높은 대출비율을 가져가는 것이다.이처럼 가격이나 금리의 변동에 의한 위험을 고스란히 안는 방식의 투자는 언제라도 환경이 바뀔 경우 가계자산의 큰 손실로 이어질 수 있다. 그리고 현재 우리나라 가계에서 부동산이 전체 자산에서 차지하는 비중이 압도적인 상태이기 때문에 손실의 영향은 클 수밖에 없다.다행히 과거처럼 부동산가격이 계속해서 올라만 준다면 좋겠지만, 불행히도 그런 행운이 계속될 것 같지는 않다. 특히 향후 중장기적으로 부동산가격의 장기 침체가 예상된다는 점에서 가계 부동산 자산 배분 문제는 심각하다.우선 우리나라의 경제성장률은 과거 20년 동안 절반 이상 떨어졌다. 이처럼 성장률이 감소하는 상황에서 부동산자산의 가격도 매년 그 상승률이 낮아지고 있다.또한 우리나라는 머지않은 장래에 구조적으로 인구가 감소하는 시대에 들어설 것이다. 현재 절대인구가 감소하는 시점은 2018년으로 예상되고 있다. 특히 주택수요의 주 계층인 40~50대의 가구 비중은 이보다 2~3년 빨리 감소할 것으로 예측되고 있다. 만약 이들 주력 연령층이 줄어들게 되면 대형주택시장은 큰 어려움을 겪을 것이 확실하다. 산업적 관점에서 보면 주택산업의 위축이 이 과정에서 불가피하게 될 것이다.그런데 이들 소위 쌍봉세대인 40~50대가 한국의 경우는 은퇴시기도 선진국에서 비해서 빠른 편이다. 즉 우리나라 베이비부머 1세대인 55년에서 63년생은 이들이 50대 중반이 되는 2011년 이후 은퇴가 본격화될 것으로 보인다. 물론 이 경우에도 지역에 따라서 그리고, 향후 은퇴시기가 점차 연장되기 때문에 주택시장의 후퇴시점은 조금 더 미뤄질수 있을 것이다. 그렇지만 결국은 하강 국면에 진입하게 될 것이다.특히 지방의 경우는 이러한 베이비부머의 은퇴와 지역 내 인구 유출이 동시에 진행되면서 올해부터 35세에서 54세의 수요층의 경우 절대인구수 기준으로 감소하기 시작한다. 다행히 수도권의 경우는 인구 유입과 경제성장에 따라 이 시점이 2018년 정도까지 늦춰질 것으로 예상하고 있다.그렇지만 어떤 경우가 되더라도 향후 2~3년간 주택경기회복 후 중장기적인 가격 정체, 하강 흐름은 불가피하다. 따라서 개별 가계도 이러한 점을 고려하여 자신의 자산 중 가장 큰 재산인 부동산을 적절한 규모로 조정하여야 한다. 소득대비 주택대출 원리금 상환비율은 25% 이내로 하고, 가능하면 고정금리를 선택하여야 한다. 그리고 자신의 연령대에 맞는 주택소비를 선택함으로써 향후 벌어질 주택시장의 여러 가지 위험요소에 대응해야 할 것이다.이상영부동산114 대표이사 사장
