공공기관 물건 값싸게 낙찰

근 부동산 공매에 대한 관심이 부쩍 높아지고 있다. 공매는 한국자산관리공사나 정부기관, 공기업 등이 보유하고 있는 국가 재산을 공개경쟁입찰 방식으로 매각하는 것으로 개인 채무 등의 이유로 법원에서 강제 매각을 집행하는 경매와 차이가 있다.한국자산관리공사의 공매 물건은 유입자산 수탁재산 압류재산 국유재산으로 분류된다. 유입 자산이란 금융사가 구조조정을 위해 내놓은 물건을 한국자산관리공사가 낙찰받아 소유권을 이전한 후 일반인에게 재매각하는 물건이다. 유입 자산은 국제통화기금(IMF) 외환위기 직후 대량으로 나왔지만 지금은 1년에 100여 건 정도 공매가 열린다. 한국자산관리공사에 따르면 9월 말 현재까지 공매로 나온 유입 자산은 고작 68건에 불과했으며 이 중 낙찰된 경우는 단 2건이었다.수탁 재산은 금융사 및 기업의 비업무용 부동산을 한국자산관리공사가 대신 매각해 주는 것을 말하며 국유 재산은 정부 소유의 잡종 재산을 일반인에게 매각하는 것을 의미한다. 압류 재산은 세금이 오랜 시간 체납돼 국세청이 압류한 물건을 매각하는 것으로 전체 공매 물건의 95% 이상을 차지하고 있다.요즘 공매 시장에서 주목받고 있는 상품은 공유 재산으로 불리는 공공기관 물건으로 부동산은 물론 각종 동산 물건들이 공매로 매각되고 있다. 현재 한국자산관리공사의 공매 프로그램인 온비드(www.onbid.co.kr)를 이용하는 공공기관은 4200여 곳이며 이들이 내놓은 공매 물건 중 부동산과 기타 물건은 50 대 50 정도다. 자산관리공사에 따르면 9월 말 현재 온비드에 나온 공유재산 물건은 1801건으로 연초 827건보다 117.8% 늘어났다. 대표적으로 많이 나오고 있는 물건은 각 시·도 교육청에서 매매 중인 초등학교 분교다. 초등학교 분교를 매입해 미술관이나 청소년 수련관으로 활용하는 경우가 많은데 대부분이 공매를 통해 매입한 케이스다. 조건은 일반 경매와 비슷하게 진행되지만 매도자인 교육청이 대금 납부 방법 등에 대해 별도로 규정을 두고 있기 때문에 해당 규정을 정확하게 확인해야 한다. 이뿐만 아니라 온비드에는 파출소와 군부대 토지 등도 간혹 나온다. 인터넷 사이트를 자주 검색하고 다리품을 팔아 현장을 확인한 뒤 입찰하면 예상 밖의 ‘대어’를 건질 수도 있다.경기 불황으로 세금이 과다하게 연체돼 공매 시장에 나오는 압류 재산들도 크게 늘고 있다. 압류 재산은 법원 경매와 마찬가지로 감정가를 기준으로 매각이 진행되기 때문에 시세보다 20% 싸게 구입할 수 있다는 이점이 있다. 만약 해당 회차에서 매수인을 찾지 못하면 가격은 20% 떨어진 채 재입찰되며 이렇게 3~4회 정도 유찰되면 매매값은 감정가의 50% 이하로 떨어진다. 여기에 공매의 숨은 매력이 있다. 물건별 예상 낙찰가를 감안하고 적절한 시기에 입찰에 참여하는 게 공매 투자의 묘미다. 해당 지역을 방문해 주변 시세를 확인한 뒤 낙찰가를 결정해 낙찰받는 것이 일반적인 구입 패턴이다. 물론 가장 중요한 것은 얼마나 싸게 구입하느냐다. 저가로 구입하면 리모델링, 재매각시 유리하므로 최저가로 낙찰받는 것이 중요하다.법원 경매에 비해 공매는 아직 일반인들의 관심이 덜하다. 전국 법원에서 진행되는 경매에 비해 물량도 많지 않아 투자자들의 관심이 상대적으로 낮다. 그러나 투자자들의 관심이 낮다는 것은 경쟁 입찰로 진행되는 공매 투자에 있어선 중요한 부분이다. 경쟁률이 낮아 경매보다 우량 물건을 손쉽게 낙찰받을 수 있기 때문이다.공매의 가장 큰 장점은 안전성이다. 압류 재산을 제외한 모든 물건에 대한 명도 책임을 한국자산관리공사가 지기 때문에 경매에 비해 상대적으로 안전하다. 각종 권리 관계도 자세하게 분석돼 있다.대부분의 소비자들이 공매를 생각할 때 ‘낙찰가가 높아 수익성이 없다’고 생각하기 쉬우나 공매에 대해서 정확하게 이해하고 있다면 법원 경매보다도 오히려 더 높은 수익을 거둘 수 있다. 등기부 등본상 권리 관계가 안전하다는 것 외에도 공매는 경매에는 없는 다양한 혜택이 주어진다.공매 중 유입 자산과 수탁 재산은 대금의 3분의 1만 납부해도 해당 부동산의 사용이 가능하다. 낙찰받은 부동산이 상가나 주택이라면 대금의 3분의 1만 지급하고 곧장 임대사업용으로 활용할 수도 있다. 이럴 경우 잔금은 임대 수익으로 납부하면 된다. 이 중 유입 자산은 대금의 2분의 1만 납부하면 소유권 이전도 해준다. 수탁 재산은 물건별로 각각 사항이 다양하나 계약 후 금융사의 지급보증서 예금, 적금증서, 국·공채, 금융채를 납부하면 소유권을 이전해 줄 수도 있다.상황에 따라선 할부 구입도 가능하다. 유입 자산은 6개월 단위의 원금균등분할 상환이 가능하고 계약 체결 후 5년까지 납부 기간을 연장할 수 있다. 단, 계약 연장시 이자는 별도 부담이다. 대금을 선납하는 경우에도 이자 감면 혜택이 주어진다. 할부로 구입한 뒤 대금 납부가 부담스러우면 물건을 제3자에게 매각할 수도 있다. 유찰된 물건에 한해서는 다음 공고일 전까지 수의 계약이 가능하다. 하지만 그렇다고 해서 모든 물건에 혜택이 주어지는 것은 아니다. 세금 체납으로 인해 나오는 압류재산은 일반 법원 경매와 같다.물론 공매 역시 함정이 많다. 정확하게 파악하지 않고 무턱대고 덤벼들었다간 투자금을 날리는 경우가 허다하다. 따라서 공매의 특성을 먼저 파악하는 것이 가장 중요하다. 공매시 계약사항은 최종 공매 조건에서 변경될 수 없다. 명도 책임이 매수자인지 매도자인지를 확인해야 하며 압류재산의 경우는 모든 명도 책임이 매수자에게 있다. 따라서 공매 전 권리 관계를 정확하게 분석하는 것을 절대로 빼놓을 수 없다. 이 밖에도 매각 결정 통지 전에 체납자 또는 제3자가 체납된 세금을 납부하면 압류 해제의 사유가 발생, 위임 기관에서 공매 중지를 요청해 매각 결정이 취소될 수 있으므로 주의해야 한다. 개별 물건의 가격도 경매에 비해 다소 비싼 편이어서 현재 시세를 꼼꼼히 파악해 두는 것이 좋다. 주택의 경우에는 공매시 제시한 평수와 등기 평수가 차이 나는 경우도 종종 있으므로 현장 확인 등을 통해 사전에 정확한 조사를 해둬야 한다. 공매 전문가들은 안전하면서 높은 수익을 얻기 위해 입찰자 스스로가 물건에 대한 사전 정보를 습득하는 것이 중요하며 도시계획확인원 토지대장 임야대장 건축물관리대장 지적도 등기부등본 등은 사전에 직접 열람하는 것이 좋다고 조언한다.공매는 현재 온비드를 통해서만 진행된다. 인터넷을 통해 언제 어디서나 편리하게 이용할 수 있다. 입찰 참가자격이나 입찰가 등 모든 정보에 보안 장치가 마련돼 있으며 2~3일간 입찰이 진행되기 때문에 물건을 충분히 분석한 뒤 참여 여부를 결정할 수 있다. 입찰보증금은 인터넷 뱅킹이나 텔레뱅킹, 무통장 입금 등을 이용해 자유롭게 납부 가능하며 낙찰받지 못하면 입찰이 종료된 직후 환불 계좌로 신속하게 입금된다.온비드를 이용하기 위해서는 일단 인터넷 회원으로 가입한 뒤 전자 입찰 참가가 가능한 전자거래 범용 공인인증서(온라인 인감증명서)를 발급받아 등록하면 된다. 온비드에서는 부동산 외에도 자동차 회원권(골프, 콘도) 주식 건설장비 선박 등을 비롯한다.