판교신도시 청약 ‘住테크’ A to Z

당, 일산 등 1기 신도시 건설이 완료된 지 만 10년이 흘렀다. 정부는 계속되는 수도권 주택난을 해소하기 위해 추가로 김포 판교 파주 화성 양주 수원에 2기 신도시를 건설 중이다. 양에 치중했던 1기 신도시와는 달리 2기 신도시는 교통체계가 갖춰지고 쾌적한 주거환경과 자족기능을 갖추게 된다. 이중 가장 눈에 띄는 지역은 아무래도 전 국민의 관심사인 판교신도시다. 판교신도시가 조성되는 곳은 성남시 수정구와 분당구 판교동 일대로, 면적은 약 282만평이다. 여기에 정부는 2만9400가구를 공급하며 이렇게 되면 판교신도시는 대략 8만9000명이 사는 신도시로 탈바꿈한다. 판교신도시는 평균 녹지율(35%)이 분당(27%)과 일산(24%)보다 높은 데다 인구밀도는 2기 신도시 중 수원 이의신도시 다음으로 낮다.판교가 다른 신도시와 달리 유달리 세인의 관심을 갖게 된 것은 판교 자체만이 갖는 뛰어난 상품성 때문이다. 왜냐하면 판교는 강남과 근접한 데다 분당과 접해 있어 통합주거지역으로 발전할 가능성이 매우 높으며 용인 수원 동탄 등 경기 동남권의 중심 주거지역으로 거듭날 가능성이 크다. 운중천과 금토천 등이 가로지르고 북쪽엔 청계산, 남쪽으로는 광교산 등 뛰어난 자연환경을 배후로 하고 있어 친환경적이고 쾌적한 주거 여건을 갖고 있다. 판교신도시에는 벤처 및 소프트웨어 관련업체와 정보·통신관련 연구소 등이 들어서 도시의 자족성을 높였다. 또 동판교에 위치한 중심상업지역과 도시지원시설용지 사이의 에듀파크에는 정보기술대학원과 특목고가 들어설 예정이다. 거미줄 도로망도 연결된다. 영덕-양재 간 도시고속화 도로와 분당-판교-강남을 잇는 신분당선 전철(2010년 완공 예정), 여주-광주-판교에 이르는 여주-성남선(2012년 완공 예정)이 건설된다. 또 판교IC가 확장 개선되고 용인-판교 간 23번 지방도는 8차선으로 확장된다. 이 밖에 국지도 57번의 우회도로가 확충되고 신분당선 판교역에 대규모 환승센터가 조성된다. 광역버스 및 버스전용차로도 도입된다. 올 3월 분양되는 아파트는 전용면적 25.7평 이하 국민주택 5844가구(민간 3660가구, 주공 2184가구)와 임대 3576가구(민간 임대 1692가구, 주공 임대 1884가구) 등 총 9420가구다. 청약자격은 민간 분양아파트는 청약예금 및 청약부금 가입자, 주공 분양아파트는 청약저축 가입자가 신청할 수 있다. 또한 청약저축 가입자는 주공 임대아파트와 18평 이하 민간임대아파트, 국민주택기금을 지원받지 않는 국민주택을 청약할 수 있으며 국민주택기금을 지원받는 중형국민임대주택은 청약저축, 청약예금, 청약부금 가입자 모두가 청약할 수 있다.노부모 부양 무주택자 10% 특별분양 청약저축 가입자는 3월과 8월에 걸쳐 두 번의 청약 기회가 있다. 3월 분양에서 민간업체 분양물량(3660가구)을 제외하고는 모든 단지에 대해 청약할 수 있다. 보통 청약저축 가입 후 24회 이상 납입하고 2년이 지나면 1순위 자격이 되지만 1순위 내에서도 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 5년 이상 무주택 가구주로 60회 이상 납입, 5년 이상 납입자 중 저축총액에 따라 순위가 부여된다. 참고로 작년 12월 행신2지구 32평형 커트라인 당첨자의 저축총액은 1240만원으로 판교는 이보다 훨씬 높을 것으로 추정된다. 판교신도시에는 지역우선공급제가 적용돼 성남시 거주자(2001년 12월26일 이전)에게 공급물량의 30%가 우선 배정되고, 수도권 거주자에게 나머지 70%가 배정되기 때문에 아무래도 1순위 자격을 갖춘 성남시 거주자가 유리하다. 또한 지역별 청약저축 최우선 순위자 중 65세 이상 노부모를 3년 이상 부양한 무주택 가구주에게는 배정물량의 10%를 우선적으로 분양한다. 반면 청약예금 및 청약부금 가입자들은 3월 분양되는 민간아파트에 청약할 수는 있으나 지역우선 배정과 무주택 기간에 따른 최우선 및 우선순위가 정해지기 때문에 당첨확률은 낮을 것으로 예상된다. 왜냐하면 분양아파트의 30%가 성남 거주자에게 우선 배정되는 데다 그중 40%는 40세, 10년 이상 1순위 무주택 가구주, 35%는 35세, 5년 이상 1순위 무주택 가구주에게 우선 청약권이 주어지기 때문이다. 즉 성남지역 거주, 40세, 10년 이상 1순위 무주택 가구주는 총 6번의 청약 기회가 주어진다.청약예금자,3660가구에만 청약가능 청약경쟁률이 낮은 곳을 공략하는 것도 하나의 방법이다. 예를 들어 가구 수가 적거나 입지가 유리하지 않은 곳, 소형 평수 위주의 아파트 브랜드가 상대적으로 약한 비인기 블록에 집중하는 역발상적 사고도 필요하다. 청약예금 가입자는 민간 분양아파트 3660가구에만 청약이 가능하며 8월에 분양되는 물량에 청약하기 위해서는 청약예치금액이 서울은 600만~1500만원, 경기는 300만~500만원을 예치해야 한다. 그러나 청약예금은 증액 후 1년이 경과해야 자격이 주어지기 때문에 중·대형 평형에 청약하기 위해 지금 통장을 증액하는 것은 큰 의미가 없다. 따라서 다른 제2기 신도시와 하남 용인 남양주 성남에 있는 택지지구에 대체 투자하는 것도 좋은 방법이다.판교신도시의 가장 큰 관심거리는 아무래도 분양가다. 원가연동제가 실시돼 주변보다 싼 가격에 내집 장만을 할 수 있는 데다 시세차익 등에 직접적인 영향을 준다. 작년 동탄신도시 분양가를 기준으로 볼 때 판교신도시의 전용면적 25.7평 이하(33평형 기준) 분양가는 평당 1100만원 내외에서 결정될 전망이다. 일정상 정확한 분양가는 분양승인 완료시점인 3월22일 확정된다. 1100만원을 기준으로 판교신도시 주변 아파트 시세와 입지여건을 감안해 보면 입주시점에 적게는 약 2억~3억원, 많게는 4억~5억원 정도의 시세차익이 예상된다. 판교신도시는 이러한 입지여건 때문에 주변 분당신도시 아파트 값보다 오히려 높게 치솟을 것으로 예상된다. 판교는 분당 용인 수원 등과 함께 신강남권의 축을 이루는 곳이다. 때문에 아파트 입주가 시작되는 2008년 하반기에는 2억~5억원의 시세차익이 예상된다. 지역적으로는 동판교(중·소형 아파트, 님비시설 유치, 교통접근성 우월 등)보다는 서판교(중·대형 아파트, 쾌적성 확보, 고급 단독주택지 등)가 가격을 선도할 것으로 전망되며, 중·소형보다는 중·대형 아파트의 시세차익이 매우 클 것으로 예상된다. 판교의 청약경쟁률은 로또와 비교될 정도로 치열할 전망이다. 따라서 판교 청약만을 고집하기보다는 대단위 단지와 개발재료가 있는 지역인 김포, 파주 등 2기 신도시와 성남 도촌, 하남 풍산, 화성 향남, 의왕 청계, 용인 흥덕, 수원 광교 등으로 관심을 넓혀야 한다. 현재 정부는 무주택 실수요자들에게 유리하도록 청약제도 전반을 개편할 계획이다. 때문에 실수요자들은 급하게 서두를 필요가 없다. 그러나 이미 집을 보유하고 있는 경우에는 입지여건, 향후 발전가능성, 아파트 브랜드, 적정 분양가 여부와 주변 시세 등을 따져가며 투자를 모색하는 것이 바람직하다.