43만 가구 분양 큰장…알토란 잡아라

머니가 선정한 ‘2006 유망 분양 아파트 10선’

해는 전국적으로 약 43만1633가구의 아파트가 분양된다. 지난해의 30만 가구에 비해 약 43% 증가한 수준이다. 이중 서울, 인천, 경기에서만 19만8471가구가 분양된다. 특히 수도권에서는 판교 파주 하남 성남 등 대규모 택지지구에서의 분양이 줄줄이 예정돼 있다. 서울지역은 정부의 재건축아파트 규제로 일반분양분이 크게 줄어들어 3만3327가구가 예정돼 있다. 지방에서는 충청권과 영남권에 물량이 몰려 있다. 일부 지역에서는 과잉 공급된 모습도 보이기 때문에 분양가와 주택 수요 등을 따져가며 청약에 참여해야 한다.‘숲을 먼저 본 뒤 나무를 보라’는 재테크 격언이 있다. 올해 부동산 투자에 딱 들어맞는 말이다. 전체적인 부동산 시장을 예의주시하되 각 지역의 특성을 면밀히 검토해 투자하는 지혜가 필요하다는 얘기다. 분양 시장이 전반적으로 얼어붙고 있다고 해도 개별지역은 여전히 수요가 많다. 입주 후 임대사업용으로 적당하다는 뜻이다. 수요가 충분하다는 점은 매매할 때에도 유리하다는 말이다. 아파트의 장점인 환금성을 극대화할 수 있기 때문이다. MONEY가 ‘2006년 분양 아파트 유망지역 10선’을 선정했다.청주시 흥덕구 사직동 658에 들어선다. 사직 주공2, 3단지를 재건축하는 것으로 공급 평형은 25 28 33 40 47 52 65평형, 총가구수는 3457가구다. 조합원분을 제외한 일반분양분은 643가구로 예정돼 있다. 5월 중 분양될 사직 주공 재건축 사업은 대우건설과 롯데건설이 공동으로 진행한다. 사직동은 행정중심복합도시가 들어설 연기 공주와 차로 불과 20분 거리에 있다. 북쪽으로는 오창과학산업단지, 서쪽으로는 오송생명과학단지가 조성되고 있다. 인근에 위치한 옛 시외버스터미널 부지에 지하 4층~지상 41층짜리 주상복합 ‘두산 위브 제니스’에 576가구가 들어서고 KT&G도 내덕동 옛 연초제조창 터에 아파트 700가구를 분양할 예정이다.대우건설이 3월 중 수원시 장안구 천천동 33에 대규모 아파트를 분양한다. 공급 규모는 25평형 515가구, 33평형 1030가구, 42평형 458가구, 48평형 356가구, 55평형 212가구 등 총 2571가구다. 이중 일반분양 가구수는 851가구다. 화서역이 도보로 10분 거리에 있다. 성균관대 이공계열 캠퍼스가 바로 옆에 있고 주변에 천천지구와 정자지구가 있다. 현재 예상 분양가는 평당 950만원 선. 주변 시세에 비해서는 다소 비싸다는 평가를 받고 있다. 현재로선 40평형 이상을 구입하는 것이 좋다. 최근에 분양한 정자동 경남아너스빌만 해도 46평형 분양권 값이 3억8000만원으로 평당 826만원 선이다. 현재 14평형 조합원분이 1억5000만~1억6000만원, 20평형은 2억3000만~2억4000만원, 25평형은 3억~3억1000만원 선에서 거래되고 있다.중구 황학동 2198에 들어선다. 도심재개발사업으로 진행되는 황학동 롯데캐슬은 주상복합으로 1870가구가 건립된다. 일반분양분은 491가구다. 공급 평형은 16 23 33 45평형이다. 지하 4층 지상 33층 6개동 규모로 지상 6층까지는 대형마트, 의류상가 등 편의시설이 들어선다. 청계천 조망이 가능하고 지하철 2, 6호선 환승역인 신당역과 1, 2호선 환승역인 신설동역과 가깝다. 도심 역세권 주상복합이라는 점에서 실수요자들의 관심을 끌 것으로 예상된다. 왕십리뉴타운과 인접해 있다. 조합측에 따르면 23평형 분양가는 기준층을 기준으로 2억8500만원 선이고 45평형은 8억2500만원 선이다. 6월에는 은평구 진관내동 은평뉴타운 분양이 시작된다. 공급 평형은 18평~60평형으로 1593가구가 공급된다. 105만평에 1만5200가구가 조성되는 미니 신도시인 은평뉴타운은 서울과 고양시 접경지역에 들어선다. 3호선 구파발역이 뉴타운 한 복판에 자리잡고 있다. 은평뉴타운은 서울시 강북 뉴타운의 첫 시작이라는 점에서 관심이 높다. 주변이 지난 35년 간 그린벨트로 묶여 있던 덕분에 주거환경이 쾌적하다. 아직 토지보상이 끝나지 않아 정확한 분양가는 확정되지 않았지만 업계는 대략 평당 1200만~1400만원 대로 추산한다. 올 4월에 입주하는 구산동 브라운스톤은 24평형이 2억1632만원이고 43평형은 3억7158만원이다. 평당 864만~873만원으로 입주 후 분양권 값의 변화는 크지 않았다. 그러나 정부가 은평뉴타운에서 차로 10여분 거리에 삼송신도시를 개발할 예정이어서 주변이 대규모 아파트 단지로 탈바꿈할 것이란 점이 호재다.파주시 교하읍 동패리에 6월께 벽산건설이 3800가구를 분양한다. 주변에 LG필립스LCD의 대규모 공장단지가 조성돼 있다. 같은 지역 내 벽산건설이 1200여 가구를 이미 건립했으며 지난해 12월 입주를 시작한 교하신도시와 가깝다. 경의선 복선전철이 오는 2008년 개통될 예정이어서 교통 개선 효과를 볼 수 있다. 문발산업단지와 출판문화사업단지 등과 가깝게 들어서 있다. 와동리 교하신도시 동문굿모닝빌 1차 34평형의 분양가가 1억6000만~2억1000만원이며 월드메르디앙 33평형은 1억9000만~2억1500만원이다. 임대사업이 목적이라면 20~30평형 대 위주로 투자하는 것이 바람직하다. 이들 평형대의 매매가 대비 전세가 비율은 35~40% 선. 매매가가 1억원이라면 전세가가 3500만~4000만원인 셈이다. 50평형 이상의 대형 평형은 비율이 고작 20% 대다. 하지만 시세차익을 위해서라면 대형 평형의 가격 상승이 크다. 월드 메르디앙 2차를 예로 들어보자. 29평형의 현재 매매가는 1억7150만원으로 1년 전에는 1억6500만원이었다. 1년 사이 1000만원이 뛴 셈이다. 하지만 74평형의 현재 매매가는 6억400만원이고 1년 전에는 4억8500만원이었다. 경기도 광주시 오포읍 고산리 390-2 일대에 6월께 분양할 예정이다. 공급 평형은 33 39 47 57 69평형으로 총 2055가구가 분양된다. 판교신도시에서 불과 5km 떨어져 있으며 분당신도시와도 가깝다. 지난해 용도변경 문제로 여론의 도마 위에 오른 지역으로 제2의 분당이라고 불릴 정도로 투자가치가 높다. 수지-광주 간 43, 45번 국도를 이용하면 성남과 분당까지 차로 10분 내 도착할 수 있다. 지난 2002년 11월에 입주한 고산리 금호베스트빌은 34평형의 매매가가 2억원이고 49평형은 3억원이다. 업계에서는 대규모 단지인 데다 분당신도시의 집값 상승분을 고려해 평당 2000만원은 훌쩍 뛰어넘을 것으로 전망하고 있다. 용인시 수지구 상현동에 6월 중 현대건설이 1028가구를 분양한다. 판교신도시, 수원 이의동 행정신도시와 빠르게 연결된다. 43번 국도와 인접하고 수원IC를 통해 경부 및 영동고속도로로 진입이 편리하다. 주변 지역이 대규모 아파트 단지로 탈바꿈된 상태여서 공급과잉 문제가 발생할 수도 있다. 다만 이의동 신도시에 행정기관 및 연구개발(R&D) 센터가 건립된다는 점이 수요를 좀더 넓힐 것으로 기대된다. 이 지역 아파트의 평당 매매가는 1000만원 정도에 형성돼 있다. 대형 평형 위주로 공급됐기 때문에 반대로 중소형 평형을 공략하는 것도 좋은 투자방법이다. 행정신도시가 들어서게 되면 이들 평형에 대한 수요가 높아지게 마련이다. 주변 중개업소에서는 평당 1500만원 선에서 분양가가 책정돼야 가격 경쟁력이 있다는 분석이다. 인천시 연수구 동춘동 송도신도시 내 공급되는 아파트다. 30평~90평형 1500가구로 6월 분양 예정이다. 지난해 11월에 분양한 오피스텔의 평균 청약경쟁률이 69 대 1을 기록했다. 경제자유구역으로 조성되는 송도신도시는 게일인터내셔널코리아와 포스코건설이 합작으로 개발 중이다. 지난해 5월에 분양한 1차분은 평균 8 대 1의 경쟁률을 기록했다. 이중 54가구가 공급된 35평형은 인천에서 2722명, 수도권에서 690명이 몰려 63.2 대 1의 경쟁률을 기록했다. 때문에 이번 분양에서도 30~40평형 대 물량에서 청약경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 지난해 6월에 입주한 풍림아이원은 32평형이 1억9560만원에 분양됐지만 지금은 매매가만 3억~3억2000만원이다. 현대산업개발이 분양한 아이파크 40평형은 4억6500만~4억8500만원인데 비해 91평형은 13억3500만~14억3500만원 선이다. 송도신도시는 1차분과 마찬가지로 분양가가 얼마에 책정되느냐가 최대 관건이다. 1차분은 평당 1260만원에 분양돼 당시 고가 분양 논란에 휩싸였다. 강남구 삼성동 16 AID 차관아파트를 현대건설이 재건축해 2월 중 분양에 들어간다. 총 2070가구가 공급되지만 일반분양분은 416가구에 불과하다. 일반분양분이 적어 로열층을 배정받기가 어렵다는 게 단점으로 지적된다. 7호선 강남구청역이 도보로 3분 거리에 있으며 인근에 강남구청, 강남교육청 등 각급 공공기관이 들어서 있다. 삼릉공원과 가까워 쾌적한 주거환경이 자랑이다. 인근에 해청1단지를 삼성건설이, 해청 2단지를 롯데건설이 재건축하고 있다. 삼성래미안 2차 34평형이 현재 7억5000만~8억7000만원에 거래되고 있고 40평형은 9억5000만~11억5000만원이다. 이들 아파트 분양가는 평당 2000만원 선이었으나 지금은 평당 2500만~3000만원을 넘고 있다. 때문에 현대홈타운은 평당 3000만원 이상일 가능성이 높다.충남 연기군 조치원읍 죽림리 386 일대에 3월 중 분양예정이다. 조치원읍 죽림리는 행정중심복합도시 배후지역으로 각광받고 있는 곳이다. 경부고속철도 오송역까지 차로 15분이면 도착할 수 있으며 1번 국도변에 있어 서울로의 이동이 편리하다. 조치원 GS자이는 행정중심복합도시의 영향을 받을 것으로 예상된다. 지난 2004년 6월 인근 신흥리에서 분양한 ‘신흥 대우 푸르지오’는 평균 경쟁률이 11.26 대 1이었다. 당시 분양가는 평당 469만~494만원. 하지만 현재 분양가는 평당 529만~549만원까지 치솟았다. 2억3080만원에 분양한 47평형의 매매값은 현재 2억9680만원이다. 분양 평형은 33 34 48 57평형으로 대우 푸르지오와 비슷하다. 공급가구수는 1434가구. 48평형의 수요가 클 것으로 전망된다. ☞ 상반기 유망 분양 아파트 10선 :