올 주가 1500고지까지 간다 부동산은 영원한 엘도라도

① 2006년 KOSPI지수는 1500 고지를 밟는다.② 부동산은 여전히 유망한 투자 수단이다. 노무현 정부 임기가 끝나는 2008년 이후 부동산은 확실히 올라간다.③ 부자로 살려면 30억원 대 재산은 있어야 한다. 그러나 강남에 사는 사람들은 50억원 이상 가져야 부자라고 생각한다.이는 MONEY와 글로벌리서치가 서울 및 수도권 신도시 지역에 살고 있는 중산층(월소득 300만원 초과) 이상 계층을 대상으로 ‘재테크 및 소비 성향에 대한 설문조사’를 실시한 결과를 요약한 것이다. 이번 조사는 재테크에 대해 다른 어떤 계층보다 높은 관심을 갖고 있으며 실질적인 구매력도 갖춘 중산층 이상을 대상으로 했다는 점에서 의미가 크다. 이전까지 재산 증식과 소비는 서로 모순된 개념으로 여겨졌다. 그러나 시대의 패러다임이 바뀜에 따라 재산을 늘리면서 합리적인 소비를 하는 한국인이 급증하고 있다. 조사 대상이 된 중산층 이상 계층이 이런 행태를 보여주는 대표적인 사람들이다. 우리 시대 부자의 우상(icon)은 어떤 것이고 이들은 재산 증식을 위해 어떤 생각을 하고 있는지, 또 어떻게 소비생활을 향유하고 있는지 이번 조사를 통해 알아봤다.재테크에 지대한 관심을 가진 수도권 중산층의 주가 상승에 대한 확신은 남다르다. 새해 KOSPI지수가 1500 선까지 상승할 것이라고 예상한 응답자가 조사 대상의 16.6%로 가장 많았다. 2005년 한국 증시가 가속 페달을 밟았으나 여전히 주가는 저평가돼 있고 추가로 더 오를 가능성이 높다는 생각을 갖고 있는 셈이다.2006년 주가가 2005년 고점인 1300 선을 유지할 것이란 전망은 14.8%였고 1300 미만으로 떨어질 것이란 응답은 11% 수준이었다. 반면 1400 이상 오를 것이라고 기대한 응답자는 모두 32.4%에 달하는 것으로 조사돼 주가 상승에 대한 확신이 커지고 있음을 보여줬다. 다시 말해 무응답이나 기타 응답자를 제외하고 나름대로 주가를 예측한 사람만 놓고 비율을 다시 계산해보면 △새해 주가가 지난해 말과 비슷할 것이란 응답은 25.4% △지난해보다 떨어질 것이란 대답은 18.9% △지난해보다 상승할 것이란 응답은 55.7%로 대다수 중산층은 주가 상승을 낙관했다. 소수이기는 하지만 KOSPI 지수가 1700 이상 오를 것이란 전망을 한 응답자도 3%였다. 소득이 높을수록 주가 상승에 대한 기대감도 높았다. 월 소득 300만원 이상인 계층의 14.9%가 내년 KOSPI 지수가 1500 안팎까지 상승할 것이라고 응답했으나 월 500만원 이상 소득 계층에선 24%가 낙관론에 동참했다. 여성보다는 남성이 주가 상승에 더 낙관적인 기대를 갖고 있었으며 강남지역 거주자의 경우 19.5%가 1500포인트 안팎 상승을 예상했다. 중산층 이상 계층이 이런 낙관론을 펴는 가장 큰 요인은 기업들의 실적이 지속적으로 호전되고 내수 시장도 본격적인 회복세를 보일 것이란 전망 때문인 것으로 풀이된다. 신용카드 위기 이후 급속도로 침체돼 왔던 내수 경기가 서서히 회복세를 보이고 있으며 기업들의 경쟁력이 날이 갈수록 높아지고 있어 수출 경기도 여전히 활황세를 보일 것이란 전망이다. 특히 급격한 노령화에 따라 노후 대비를 위한 금융자산 투자가 늘어나면서 주식 시장으로 자금 유입이 늘고 있는 것도 증시의 유동성을 높이는 데 크게 기여하는 요인이 될 것으로 관측되고 있다. 실제 새해에는 퇴직연금 등 새로운 주식 투자 대기 자금도 많아 한국 증시는 전례 없이 큰 규모의 유동성 장세를 경험할 것이란 게 전문가들의 관측이다.한국에서 부자로 살려면 얼마의 돈이 필요할까. ‘평균’이란 개념은 재미있는 시사점을 던져준다. 부자의 기준에 대한 전체 응답자의 대답을 평균해봤더니 33억6천만원이 나왔다. 33억원이면 보수적으로 계산해도 이자수입이나 임대수입만으로 연 1억5000만원 이상을 벌어들일 수 있기 때문에 별 문제없이 소비 생활을 즐길 수 있는 돈이다. 물론 평균이란 개념에는 통계상 허점도 있다. 일례로 영어를 10점 받고 수학을 90점 받아도 평균은 50점이고, 두 과목 모두 50점을 받아도 평균은 50점이다. 따라서 정확히 상황을 반영하는 지표로는 다소 한계가 있다. 그러나 이번 조사에서 평균은 나름의 의미가 있다. 10억원 대 미만에서부터 10억원 대, 20억원, 30억원 대, 40억원 대, 50억~100억원 대, 100억원 이상의 구간을 설정해 놓고 이 가운데서 부자라고 할 만한 재산의 규모를 물었기 때문이다. 각 구간 모두 의미가 있는 숫자들이어서 이 숫자의 평균도 중산층 이상 계층의 희망을 어느 정도 반영하는 수치로 볼 수 있다.이 평균치는 거주 지역별로 약간 차이가 났다. 강남지역 거주자의 답변을 분석하니 부자로 살 수 있는 재산의 평균 금액은 36억원으로 나타나 전체 평균치보다 다소 높았다. 반면 강남 이외 지역 거주자는 32억9000만원으로 평균치보다 다소 낮았다. 물론 대형 평형 주택에 사는 사람일수록 평균 금액은 높았다. 25평 미만 거주자는 33억5000만원인 반면 45~54평 거주자는 41억9000만원이었다. 55평 이상 거주자는 45억원을 훌쩍 뛰어넘었다. 재산이 높을수록 기대치가 높아진다는 얘기다.재산 구간별로 응답 비율을 분석해 보면 또 다른 해석이 가능해진다. 부자로 살려면 10억원 대(10억~20억원)면 된다는 응답자(조사 대상자의 29.2%)가 의외로 가장 많았다. 뒤를 이어 30억원 대와 50억원 대의 재산은 가져야 한다는 대답이 18.6%로 같게 나왔다. 20억원 대는 있어야 한다는 대답은 16.0%였다.이는 중산층 이상의 30%가 10억원 정도의 재산을 꿈꾸고 있다는 것이다. 실제 10억원이란 돈은 상당한 의미가 있다. 10억원의 재산을 갖고 있는 경우 수익률이 높지 않은 안전한 투자자산에 맡겨놓을 경우 연 이자수입이 4000만원 정도 된다. 또 10억원을 부동산에 묻어 놓으면 월 300만원 이상 수입을 올릴 수 있다. 따라서 이자 수입이나 임대 수입에만 의존해 살아가기는 부족한 돈이다. 하지만 직업이 있을 경우 이 정도 재산이 있다면 본업을 통해 버는 돈과 자산 운용을 통해 벌어들이는 수입으로 어느 정도 안정된 생활이 가능해진다. 10억원을 벌었을 때 생활이 가장 행복하다는 이야기가 나오는 것도 이런 이유 때문이다.그러나 강남의 경우는 다르다. 강남 거주자들은 50억원은 있어야 한다고 생각한다. 50억원 이상은 가져야 부자로 살 수 있다는 응답이 강남 거주자 가운데서는 23.6%로 가장 높게 나왔다. 10억원 정도면 강남에서 집 한 채 장만하기도 쉽지 않다는 현실이 반영된 것으로 분석된다. 강남 고급 아파트에 살면서 나머지 자산으로 다양한 재테크 수단을 찾아 안정적인 수익을 올리고 인생을 즐기며 살기 위해서는 50억원 이상 재산이 필요하다고 생각하는 사람이 많다는 얘기다.또 흥미를 끄는 부분은 10억원 미만으로도 부자로 살 수 있다고 생각하는 사람은 2.8%에 그친 반면 100억원 이상은 가져야 부자 소리를 들을 수 있다고 대답한 응답자(12.4%)는 훨씬 많았다는 점이다. 부자의 기준이 날이 갈수록 높아지고 있다는 사실을 잘 보여주는 결과다. 대형 평형에 거주하는 사람일수록 부자에 대한 기준은 더욱 높았고 연령이 높아질수록 마찬가지 현상이 나타났다. 일례로 45~54평 주택 거주자의 경우 50억원 이상은 가져야 부자로 살 수 있다고 대답한 사람(27.6%)이 가장 많았다. 대형 평형 거주자의 부자 기준이 높다는 얘기는 어느 정도 재산을 모았다 하더라도 거기에 만족해 재산 증식 노력을 하지 않을 사람이 많지 않다는 사실을 방증한다. 더 큰 목표를 향해 뛰어가는 한국인들의 염원도 이와 무관치 않다. 새해 재테크 환경이 급변하고 있다. 정부의 규제정책으로 부동산 시장에 대한 불확실성은 커지고 금리는 상승 추세다. 환율과 유가 등 거시 변수도 불안해 보인다. 중산층 이상 계층은 이런 상황에서 여전히 부동산을 가장 신뢰하고 있다. 조사 대상 응답자의 49.4%는 올해에도 부동산이 가장 유망한 투자 수단이라고 답했다. 뒤를 이어 주식이 24.4%로 비교적 높은 비율을 차지했고 은행(10.4%), 보험상품(2.0%)이 뒤를 이었다. 부동산에 대한 생각은 그러나 강남 거주자와 비강남 거주자 간 차이가 난다. 강남에서 부동산이 유망하다는 응답은 45.5%로 평균치보다 낮았던 반면 서울의 비(非)강남 지역은 50.0%로 평균보다 약간 높았다. 수도권 신도시 거주자의 경우 분당 55.0%, 일산 58.8%로 서울 거주자보다 부동산에 대한 관심이 더 높았다. 또 주식을 유망 재테크 수단으로 꼽은 응답자도 강남은 26.8%로 서울의 비강남 지역(23.3%)보다 높았다. 강남지역 거주자들이 상대적으로 주식에 대한 관심이 더 높다는 사실을 보여주는 통계다.부동산에 대한 신뢰도는 다른 조사 결과에서도 확인할 수 있다. 강력한 부동산 투기 억제정책이 나왔지만 언제부터 부동산 가격이 상승할 것으로 예상하느냐는 질문에 35.8%의 응답자가 2008년 이후라고 응답했다. 대통령이 바뀌는 시점이다. 대통령 선거 결과는 예측할 수 없지만 어쨌든 대통령이 바뀌면 부동산 가격도 다시 상승세로 바뀔 것이란 전망이 힘을 얻고 있는 것이다. 뒤를 이어 2006년 하반기면 부동산이 상승세로 반전할 것이란 응답이 22.2%였다.부동산이 여전히 신뢰받고 있는 것은 정부가 아무리 강력한 투기 억제 정책을 내놓더라도 큰 효과를 내기 어렵다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다. 실제 우리나라 부자의 대부분은 땅 부자들이다. 또 정부의 규제정책도 수요를 늘려 집값을 잡기보다는 세금을 많이 부과하는데 초점이 맞춰져 있다. 세금으로 인해 다주택 보유자들이 매물을 내놓는다 하더라도 교육과 교통, 주거 여건이 좋은 지역에 대한 대기 수요는 좀체 사그라지지 않는다. 따라서 다주택자의 매물은 비핵심지역 부동산이 될 가능성이 높다. 따라서 삶의 질을 추구하고 건강과 교육 문제에 높은 관심을 보이고 있는 중산층이 줄어들지 않는 이상 구조적으로 핵심 지역 집값은 떨어지기 어렵다는 게 중산층 이상 계층의 판단인 것으로 풀이된다.물론 주식에 대한 관심도 상당히 높은 편이다. 자산의 80% 이상이 부동산에 묶여 있는 투자자들이 많지만 주가가 사상 최고치를 연일 돌파하며 새로운 역사를 쓰고 있는 시점에서 주식은 유망한 재테크 수단이다. 특히 젊은층은 주식에 대해 높은 관심을 보이고 있다. 39세 이하 계층에서는 주식이 가장 유망하다는 응답이 30.5%에 달한 게 이를 입증한다. 주가가 앞으로 지속적으로 강세를 보일 경우 주식에 대한 관심은 더욱 높아질 것이란 게 일반적 관측이다.‘당장 하늘에서 10억원이 떨어진다면….’ 불가능한 가정이지만 ‘당장 10억원이 생긴다면 무엇을 하고 싶은지’에 대한 답변은 중산층 이상 계층의 꿈을 담고 있다. 응답자의 40%에 육박하는 사람(38.8%)은 주택이나 아파트를 구입하겠다고 말했다. 여기에 부동산 투자라고 답한 사람이 6.0%, 전원주택이나 별장을 사겠다는 사람이 3.6%, 상가나 건물을 구입하겠다고 말한 사람이 2.4%였다. 미리 선택할 수 있는 보기를 제시하지 않고 주관식으로 물었기 때문에 이렇게 다양한 결과가 나왔지만 이를 종합해 보면 부동산 관련 자산에 투자하겠다는 응답이 총 50.8%에 달하는 것으로 나타나 부동산에 대한 선호도가 매우 높다는 사실을 다시 한번 확인할 수 있었다.중산층 전체의 대답을 분석해 보면 은행에 저축하겠다는 대답이 17.2%였고 여행을 하겠다는 답변이 8%였다. 사회 환원(4.4%)도 만만치 않은 비율이 나왔다. 기업이나 개인의 사회적 책임에 대한 생각이 이전보다 강해지고 있음을 보여주는 수치다. 주식투자에 쓰겠다는 응답은 3%였고 사업자금으로 활용하겠다는 대답과 융자금을 상환하는 데 쓰겠다는 응답도 각각 2%가 나왔다.고소득 계층은 전반적인 평균치와 다소 차이가 난다. 월 소득 500만원 이상 계층의 경우 부동산 관련 자산에 투자하겠다는 대답이 42.3%로 전체 평균보다 낮게 나왔다. 또 강남 거주자의 경우 부동산 관련 대답이 총 39.9%로 다른 지역에 비해 훨씬 적었다. 이처럼 고소득 계층과 강남 거주자들은 부동산에 대한 관심이 상대적으로 적은 대신 은행 저축(24.4%)이나 여행(10.6%) 등 안정적인 투자 및 삶의 질을 높이는 분야에 상대적으로 더 많은 관심을 갖고 있었다.이 질문은 소수 응답도 많았다. 명품을 사겠다는 사람은 1.8%였고 이민을 가겠다는 사람도 1.4%였다. 가족과 나누겠다는 응답은 1.2%로 나타났고 노후자금으로 쓰겠다는 사람도 같은 비율을 보였다. 1% 미만의 응답 가운데는 ‘현금으로 놔두겠다’ ‘자녀 결혼자금으로 쓰겠다’ ‘자선사업을 하겠다’ ‘친척을 도와주겠다’ ‘배우고 싶은 것을 배우겠다’ ‘자녀 창업자금에 쓰겠다’는 응답이 눈에 띄었다. ☞ 각종 설문 도표 및 설문방법등 :