채무나 전세보증금 함께 넘기는 증여…세금 줄일 수 있어

올해부터 종합부동산세가 과세되고 양도소득세도 실거래가액으로 산정한다. 또 1가구 3주택 이상일 경우 양도소득세율을 66%(주민세 포함)로 중과세한다. 그것만이 아니다. 정부는 앞으로 다주택 보유자에 대한 보유세를 더욱 강화할 예정이고 투기지역에서의 주택 매각에 대해서는 15% 범위에서 탄력세율을 적용해 중과세하겠다는 방침도 밝힌 상태다. 그간 노무현 정부가 취해온 일련의 부동산대책을 놓고 볼 때 보유세 강화는 기정사실로 받아들여야 할 것 같다. 거래세율은 다소 완화해 거래에 물꼬를 트게 하는 대신 그동안 불평등 지적을 받아온 보유세에 대한 부담을 대폭 강화시켜 다주택자의 세금 부담이 늘어나도록 하겠다는 게 정부의 입장이다. 납세자는 보유세 강화 조치로 과거보다 2~3배 이상 많은 세금을 내야 할 게 분명하다. 정부에서는 일단 단계적으로 보유세율을 인상해 향후에는 선진국 기준인 보유 자산의 1%를 세금으로 거둬들일 방침이다. 이렇게 되면 다주택자들로선 세금문제 때문에라도 기존 매물을 토해내야 할 상황에 이른다.양도세 부담도 만만치 않을 전망이다. 투기지역에서 1가구 3주택 이상일 경우에는 실거래가액으로 양도소득세를 계산하는 데 더해 탄력세율이 적용되면 최고 82.5%의 세금을 물어야 한다. 만약 실제 매매차익이 1억원이라면 그 중 8000만원 정도를 세금으로 내야 할 판이다.늘어나는 보유세 어떻게 줄일까세금을 줄이기 위해서는 보유 주택의 수를 줄여야 한다. 매각하거나, 독립 세대 구성이 가능한 다른 가족에게 증여하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 그런데 매각하면 양도소득세가 많이 나오고 또 추후에 부동산 가격이 상승하면 후회할 수도 있다. 그렇다고 무턱대고 증여하기도 부담스럽다. 기준시가로 세금을 계산한다고 하더라도 이미 기준시가가 시가의 80%까지 육박한 상황이기 때문에 증여세도 만만치 않다. 어차피 증여를 선택한다면 증여세를 최소화할 수 있는 방법은 없을까. 절차만 잘 꿰뚫고 있으면 증여세를 줄일 수 있는 방법이 얼마든지 있다. 보통 가족 간에 증여할 때 증여받는 자가 비거주자만 아니면 일정금액까지 공제가 가능하다. 배우자에게 증여할 때는 3억원, 부모님이나 자녀에게 증여할 때는 3000만원까지 공제받을 수 있다. 미성년 자녀일 경우에는 1500만원까지다. 모두 10년을 기준으로 공제된다.증여세 계산시 공제되는 것이 더 있다. 증여한 물건에 담보가 설정돼 있는 채무나 전세보증금도 공제가 가능하다. 우리는 보통 ‘부담부 증여’라고 하는데, 즉 부동산을 증여받을 때 인수하는 채무는 증여세 계산시 공제받을 수 있다. 실무에서는 이 부담부 증여를 이용해 증여세를 최소화할 수 있다.하지만 부담부 증여를 하면 증여세가 줄어드는 반면 양도소득세가 일부 나온다. 채무를 인수하는 조건 자체가 대물변제의 한 형태이기 때문이다. 대물변제란 채무를 면제시켜 주는 조건으로 부동산의 소유권을 넘기는 것이다. 세법에서는 대물변제를 대가의 일부를 받는 양도의 한 부분으로 본다. 부담부 증여를 선택하면 보통은 줄어드는 증여세 규모가 늘어나는 양도소득세보다 크다. 그 이유는 양도소득세율보다 증여세율이 높고, 증여세는 채무 인수액만큼 과세표준이 줄어드는 반면 양도소득세는 채무 인수액보다 훨씬 적은 금액이 과세표준으로 잡히기 때문이다. 이런 이유 때문에 같은 세율 구간이라 하더라도 증여세 감소폭이 훨씬 커지는 것이다.부담부 증여로 증여세 최소화특히 투기지역에서의 부담부 증여는 그 효과를 극대화시킬 수 있다. 투기지역에서는 양도소득세를 실거래가액으로 계산해야 한다. 그런데 투기지역에서 부담부 증여로 증여할 경우 실거래가액이 확인되지 않는다면 양도소득세는 기준시가로 세금 계산이 가능하다. 그만큼 양도차익이 줄어들기 때문에 양도소득세도 생각보다 부담스럽지 않다. 하지만 증여세 계산시 시가로 세금을 계산하게 된다면 양도소득세도 실거래가액으로 세금을 계산해야 한다.김민호씨(45·가명)의 예를 보자. 김씨는 보유한 강남의 아파트 중에서 1채를 부담부 증여하고자 한다. 해당 아파트는 1998년 2억원(기준시가는 1억5000만원)에 구입한 것이고 현재 매각한다면 5억원(기준시가 4억원)을 받을 수 있다. 시가 확인은 되지 않은 상황이다. 이 주택은 2억원에 전세로 임대를 하고 있다. 성년인 자녀에게 부담부 증여할 때와 조건 없이 증여할 때 세금의 차이는 어떻게 되는지 확인해 보자.아무런 조건 없이 증여할 경우 증여세는 5760만원 정도를 부담해야 한다. 만약 2억원의 전세보증금을 성년인 자녀가 대신 갚는 조건으로 증여를 한다면 증여세의 과세표준은 2억원만큼 줄어든다. 부담부 증여를 하면 2160만원을 증여세로 내야 한다. 3600만원의 증여세가 줄어든다. 이렇게 증여세가 줄어드는 반면 양도소득세가 부과되는데, 양도소득세는 2471만원 정도가(주민세 포함) 나온다. 부담부 증여를 통해 부담하는 증여세와 양도소득세의 합은 4631만원 정도다. 부담부 증여를 통하지 않고 증여할 때보다 1100만원 넘게 절약할 수 있다.다주택 보유에 대한 세금 강화에 적극적으로 대응하는 방법 중 하나가 증여다. 증여를 통해 소유권을 분산하면 재산세를 줄일 수 있고, 종합부동산세 대상에서도 빠질 수 있다. 또 독립세대 구성이 가능한 자녀에게 증여한 후 주소를 옮길 경우에는 주택 수도 줄일 수 있다. 즉 1가구 3주택 이상을 소유한 사람의 경우 증여를 통해 소유권을 변경하면 중과세를 피할 수도 있다. 양도소득세도 줄일 수 있다. 세대원에게 일부 지분을 증여해 공동 명의로 주택을 소유할 경우 향후 양도소득세도 줄어든다. 주택 수를 셀 때는 세대를 기준으로 세지만 양도소득세는 개인별로 계산하기 때문이다.증여는 소유권을 옮기는 과정에서 증여세만 감수할 수 있다면 그 이후에 부과되는 대부분의 세금은 줄일 수 있다. 어차피 증여의 의사결정을 할 것이라면 부담부 증여를 통해 세금을 줄이는 방법을 적극 고려해야 할 것이다. ☞ 일반 증여와 부담부 증여의 세액 비교 :