취득비용과 운영상 발생되는 지출구조 먼저 분석해야

고액 자산가들이 관심을 가질 만한 감정가 30억원 이상의 중대형 물건을 성격별로 분류해 보자. 크게 봐선 단순히 개발 호재에 따라 시세차익을 노릴 수 있는 물건, 개발 또는 리모델링을 통해 개발이득을 얻을 수 있는 물건, 수익형 부동산으로서 임대수익을 노릴 수 있는 물건, 기타 하자 치유를 통해 대폭적인 자산 가치를 상승시킬 수 있는 물건 등으로 분류할 수 있다. 각 물건이 과연 투자할 만한 가치가 있는 것인가를 판단하기 위해서는 수익률 분석이 전제돼야 한다. 물건 유형에 따라 비용 분석이나 수익률 분석구조가 제 각기 다를 수 있음은 물론이다. 예컨대 개발용 토지의 경우 일반적인 취득비용(낙찰가, 취득세, 등록세 및 기타 법무비용) 외에 건축공사비, 인·허가 비용, 마케팅 비용 등이 들어가지만 단순한 시세차익용 토지라면 이러한 개발비용을 계상할 필요가 없다. 또 지상에 건물이 있는 개발용 토지의 경우에는 건물 철거비용을 비용으로 계상해야 하지만, 나대지를 취득한다면 그런 비용을 고려할 필요가 없다.다만 개발용 부동산을 취득한다는 것은 대부분 개발사업자들의 몫이고 자산가들이 주로 관심을 갖는 것은 시세차익용 부동산이거나 임대수익용 부동산이라고 볼 때, 수익률 분석 역시 이들 유형의 부동산이 주를 이룰 것이다. 시세차익용 부동산의 수익률 분석은 예상 시세차익을 투자비용으로 나눈 값을 도출하는 형태로 이뤄지겠지만, 임대수익용 부동산의 경우 그리 간단치 않다. 그렇다면 임대수익용 부동산의 비용 및 수익률 분석구조는 어떠한가? 우선 수익률을 분석할 단계에 이르렀다는 것은 다음과 같은 3가지 사항이 전제돼야 한다. 첫째, 권리분석이나 임대차 현황조사를 통해 취득 후 인수해야 할 금액뿐만 아니라 명도과정에서 발생하는 비용 및 개·보수 비용에 대한 분석이 마무리됐음을 전제로 한다. 둘째, 취득 후 재임대시의 임대료에 대한 정확한 조사가 선행됐음을 전제로 한다. 임대료 조사시 주의할 점은 임대수익률 분석은 보증부 월세를 기초로 한다는 점이다. 따라서 임대료 조사가 보증부 월세 개념으로 이뤄졌다면 임대료를 수익률 분석에 그대로 적용하면 되지만 전세 기준의 임대료만 조사됐다면 그 전셋값을 보증부 월세로 전환하는 작업이 필요하다. 따라서 전셋값 외에 보증금 대 월세전환 보증금 비율이라든가 월세 전환율에 대한 추가 조사가 필요하다는 것을 잊어서는 안 된다. 셋째, 대금 납부 후 1년 이내에는 임차인에 대한 명도 또는 명도 협의에 의한 재임대 등을 통해 건물이 정상적으로 운용돼야 한다는 것을 전제로 한다. 따라서 취득 후 1년이 지나고도 정상적인 임대운용이 불가능하다면 당초 예상했던 연간 운용수익은 물론이거니와 예정기간 내 보유 후 처분을 통해 발생하는 수익실현 계획 역시 어긋나게 된다. 이런 전제 하에 임대수익용 부동산의 수익률 분석구조는 기본적으로 취득(낙찰)시 소요되는 초기투입 비용 구조와 취득 후 운용상 발생하는 매출액 및 지출액 구조로 나눌 수 있다. 취득시 소요되는 초기투입 비용으로는 모든 비용의 기준이 되면서 가장 큰 비용항목인 낙찰가(취득가)를 비롯해 취득세, 등록세, 기타 제세금, 컨설팅수수료, 인수금, 명도비용 및 개·보수 비용 등을 들 수 있다. 낙찰가는 수익률 분석을 위한 가상의 금액으로 수익률 분석 결과에 따라 가감 조정이 가능하므로 입찰예상가라 해도 무방하다. 취득세는 낙찰가의 2.2%(농어촌특별세 포함), 등록세는 낙찰가의 2.4%(교육세 포함)를 비용으로 계상하면 된다. 기타 제세금의 경우 등기말소 비용, 법무사 수수료, 채권 매입비를 포함하는데 경험상 이들 비용은 낙찰가의 0.7~0.9% 정도면 족하다. 채권 매입비의 경우 매입 채권액을 당일 할인율을 적용해 매입 즉시 매도하면 되므로 총 매입금액을 비용으로 산정할 게 아니라 총 매입금액에서 할인율을 곱한 금액만을 비용으로 산정하면 된다.컨설팅 수수료는 정액화돼 있지 않지만 일반적으로는 낙찰가의 2% 또는 감정가의 1.5% 정도다. 인수금액은 수익률 분석에 앞서 권리분석, 임대차분석 및 현장조사 등을 통해 드러난 하자 치유 비용으로 예컨대 낙찰자가 떠안아야 할 선순위 임차인 보증금, 유치권금액, 체납관리비 등이 이에 해당한다. 명도비용이란 소유자, 채무자, 임차인 등의 점유자가 있을 경우에 건물 열쇠를 넘겨받는 과정에서 발생할 수 있는 이주협의 비용 내지 인도명령이나 명도소송을 통한 강제집행 비용을 말한다. 점유자의 성향에 따라 명도비용이 들쭉날쭉 하겠지만 대개 건물면적 평당 10만원 정도를 계상하는 게 일반적이다. 기타 건물이 낡고 노후화된 경우 개·보수 비용을 고려하기도 한다. 다음으로 매출 및 지출구조에서 매출액이란 건물취득 후 운용과정에서 발생하는 월 단위의 임대료 수입, 관리비 수입, 주차료 수입 등을 말한다. 그러나 이들 수입이 모두 수익으로 이어지는 건 아니다. 임대료 수입이라는 것은 100% 임대를 전제로 하기 때문에 해당 지역 또는 주변지역의 공실률을 감안해 그 비용을 임대료 수입에서 감해야 하고, 관리비 수입 역시 85~90%, 경우에 따라서는 100%가 관리비용으로 나간다. 또한 취득시 담보대출을 받을 경우에는 금융비용이 발생한다. 이들이 지출항목으로 매출액에서 지출액을 뺀 금액이 바로 연간 임대운용수익(월 임대운용수익×12)이 되는 것이다. 이 임대운영수익을 앞서 언급한 초기투자 금액으로 나눈 값이 임대수익률이다. 물론 건물 운용시 임대보증금, 담보대출금 등 단기 회수자금이 있을 것이므로 이들 회수자금을 초기투자 금액에서 빼면 실투자금액이 되고, 이 실투자금액으로 임대운용수익을 나누면 실투자수익률이 나온다. 이렇게 도출한 투자수익률이 궁극적으로는 적정 입찰가를 판단하는 기준이 된다. 즉 내가 기대하는 임대수익률이 연 10% 정도인데 30억원을 입찰 예상가로 가정하고 임대수익률을 분석한 결과 12% 정도의 안정적인 수익 달성이 가능하다면 입찰 예상가를 30억원에서 좀더 상향 조정하는 식으로 목표수익률에 접근하는 입찰가를 산정하면 된다. 다만 수익률 분석시 하나 염두에 둘 일은 비용항목을 지나치게 상세히 기재하다 보면 입찰가 산정이 보수적인 경향을 띠기 때문에 낙찰받기가 어려워진다. 눈에 보이는 비용들은 예외 없이 잡아내되 현상의 가치만을 판단하지 말고 리모델링이나 주변 개발 호재에 따른 향후의 자산가치 상승이 가져올 임대여건의 개선 여부도 고려해야 낙찰받을 확률이 높아질 것이다.