부부 증여·부모님 역증여, 세테크 비책

서울 신촌에서 호프집을 운영하고 있는 김정명씨(48·가명)는 ‘알부자’다. 대기업 부장 출신으로 5년 전 명예퇴직한 뒤 호프집을 차렸다. 호프집에서도 월 5백만원의 수입을 얻고 있는 데다 강남구 대치동에 10억원짜리 아파트를 따로 보유하고 있다. 살림집은 용산구 동부이촌동에 있다. 그런 김씨가 고민에 빠졌다. 비록 1가구 2주택자이지만 두 채 모두 앞으로 집값이 더 오를 가능성이 높은 우량 물건이다. 그동안 “성공적인 부동산 투자로 노후 걱정은 없을 것”이라며 콧노래를 부르던 김씨에게 날벼락이 떨어졌다. ‘8·31부동산대책’이 발표된 것이다. “도대체 세금을 얼마나 내야 한다는 말인가.” 다른 2주택자들과 마찬가지로 김씨는 세금 폭탄이 부담스러웠다. 시세차익의 50%를 양도세로 내야 한다는 소리에 아연실색할 수밖에 없었다. 김씨는 며칠 동안 신문을 꼼꼼히 읽어본 뒤 이렇게 결론을 내렸다. ‘차익의 50%를 양도세로 내야 하니, 내년 안에만 양도하면 장기보유특별공제도 받고 세율도 9~36% 적용받으니까 일단 내년까지는 가지고(보유) 있어야겠군.’하지만 보유세가 부담으로 남았다. 아무래도 전문가의 조언이 필요했다. 평소 잘 알고 지내던 세무사사무소를 찾아간 김씨는 세무사로부터 절세할 수 있는 다양한 방법들을 전해 들었다.“일단 현금흐름을 정확하게 분석하세요. 그게 급선무입니다.” 세무사의 말은 간단했다. 보유세를 낼 것인지, 당장 팔 것인지를 결정하기 위해서는 현금을 얼마나 보유하고 있으며 세금부과에 따라 현금흐름이 어떻게 되는 지를 판단하는 것이 중요하기 때문이다. 그래서 그는 내년에 보유한 지 4년 된 시가 10억원짜리(취득가액 5억원) 주택 한 채를 양도할 것을 고려해 봤다. 양도세를 계산해 보니 대략 1억5000만원(5억원×90%(장기보유특별공제율 10% 반영)×세율)이 나왔다. 따라서 내년에도 아파트 값이 지금과 같을 것이라는 가정 하에 아파트를 팔 경우 그의 손에 쥐어지는 돈은 양도세(1억5000만원)와 보유세(1000만원)를 뺀 8억4000만원이다. 그런데 2007년에 양도하면 양도차익의 50%(양도세 2억5000만원)와 누적된 보유세(2000만원) 등으로 7억3000만원이 돼 차이는 1억1000만원 정도가 된다.그러나 세테크에 있어서 상수와 하수의 차이는 여기서 나뉜다. 대부분의 투자자들은 앞으로 집값이 1억1000만원은 오를 것으로 판단해 매매를 유보한다. 하지만 단순비교는 금물이다. 김씨가 판단한 것은 이렇다. 내년 이후에 판다고 할 경우 지금보다 1억1000만원을 세금으로 더 내야 하지만 실제 내야 하는 금액에는 기회비용이 빠져 있다는 것이다. 현재 시가가 10억원이라면 2007년 이후에 처분하는 경우에는 최소 2억2000만원(1억1000만원÷(1-세율 50%)), 수익률로는 22% 이상이 되어야 한다는 결론이다. 물론 처분한 돈으로 또 다른 부동산에 투자했을 경우의 수익금까지 합치면 금액은 더 커지게 된다. 따라서 김씨는 매매를 준비하고 있다.김씨의 판단은 간단하다. 차익이 크지 않다면 중과세 규정 이전에 매매를 결정하는 게 세테크 차원에서는 바람직한 선택이라는 것. 다주택자로 세금이 크게 부담된다면 주택 한 채를 매매해 다른 부동산에 재투자하는 것도 고려해 봐야 한다고 충고한다.☞ 보유세 계산 사례 : 서울 냉천동에 사는 이성종씨(60·가명)는 현재 총 3채의 주택을 소유하고 있다. 그가 보유중인 주택은 다음과 같다. 그는 본인 명의로 10년 전에 시가 6억원(기준시가 4억원)인 A아파트와 대학교 4학생인 아들에게 지난 2002년 증여한 시가 3억원(기준시가 2억원) B아파트, 그리고 아내 명의로 10년 전에 취득한 시가 4억원짜리 단독주택 1채를 보유 중이다. 그가 갖고 있는 주택 중 차익이 많은 것은 A아파트로, 차익만 4억원을 호가한다. 단독주택은 2억원, B아파트는 1억200만원 정도다. 이중 그는 시세차익이 큰 A아파트와 단독주택을 처분하고 싶지만 중과세 규정 때문에 이러지도 저러지도 못하고 있는 실정이다.그렇다고 마냥 기다릴 수는 없다. 우선 내년에 시행되는 종합부동산세가 걱정이다. 물론 매매할 때에 대비해 양도세 중과를 피해나가는 것도 고려해야 한다. 걱정 끝에 세무사사무소를 찾은 이씨는 세무사로부터 한 채를 결혼한 딸에게 증여하면 당장 양도세와 종합부동산세를 줄일 수 있다는 소리를 들었다.이에 이씨는 단독주택을 딸에게 증여하며, 이를 증여받은 딸은 1년 내 종전까지 소유한 주택을 비과세로 처분한 뒤 단독주택에 거주해, 3년 보유와 2년 거주를 채운다는 계획이다. 이렇게 하면 또 양도세를 비과세 받을 수 있다.이씨는 또 다른 세테크도 생각 중이다. 우선 단독주택을 딸에게 증여해 1가구 2주택자로 만들 계획이다. 다행히 이씨의 아들은 현재 대학교 4학년생으로 내년이면 취업할 것으로 예상된다. 취업과 동시에 가구 분리를 하면 아들과 이씨는 각각 1주택자가 된다. 이 상태에서 이씨는 자신이 소유한 A아파트를 비과세로 처분한 뒤 나중에 아들과 합쳐 비과세 요건을 갖출 계획이다.얼마나 세금을 줄일 수 있을까. 만약 L씨가 단독주택을 증여하지 않고 단독주택을 팔고 그 후 A아파트를 팔면 2억원 이상을 양도세로 내야 한다. 그렇다고 3주택을 그냥 보유할 수도 없다. 이렇게 되면 매년 약 50만원 이상의 종합부동산세를 납부해야 한다.반대로 단독주택을 증여하고 B아파트와 가구 분리를 하면 이씨가 내는 양도세는 한 푼도 없다. 아울러 단독주택의 증여로 종합부동산세 부과에 해당되지도 않는다. 다만 단독주택은 증여에 따라 일정 금액의 세금이 부과된다. 일반적으로 단독주택 증여는 기준시기로 과세된다. 이씨가 시가 2억원 상당의 단독주택을 증여해 부과된 세금은 약 3500만원이다. 서울 강남구에 살고 있는 한순도씨(58·가명)는 한마디로 부동산 부자다. 그가 보유한 재산은 약 20억원. 유형별로 살펴보면 금융상품에 3억원, 주택 2채에 15억원, 주식 등에 2억원 정도를 투자하고 있다.문제는 한씨가 보유 중인 주택. 그는 평소부터 잘 알고 지내던 세무사로부터 부인에게 증여하라는 조언을 받았다. 이에 따라 한 채를 부인에게 증여했다. 만약 한씨가 부동산을 포함해 20억원을 아들에게 상속할 경우에는 상속세가 약 2억4000만원 정도 부과된다. 하지만 한씨 명의로 재산을 부인과 나눠 가지면 세금을 줄일 수 있다.예를 들어 부부가 10억원씩 처음부터 가지고 있으면 첫 번째 발생한 상속재산(예컨대 한씨)에는 세금이 부과되지 않으며 두 번째 상속재산(부인 명의 재산)에는 세금이 9000만원 정도 부과된다. 한씨 명의로 재산이 있을 때보다 세금이 무려 1억5000만원이나 차이 난다. 다만 부인에게 증여하면 증여세와 취득세 부과가 유효하기 때문에 한도를 감안한 증여 규모를 정해야 한다. 물론 부인에게 양도한다고 해도 양도세 중과세에서 제외되는 것은 아니다. 부부가 합산 과세되기 때문에 여전히 1가구 2주택이다. 하지만 나중을 대비한 한씨의 상속세 절세 전략은 꽤 현실성이 있다.☞ 부동산 세금 납부절차 : 경기도 수원에 사는 장석진씨(57·가명)는 주택 수를 과감하게 줄여 절세에 성공한 케이스다. 장씨가 가지고 있던 집은 총 3채. 부동산 투자와는 거리가 먼 까닭에 3채 모두를 합쳐도 6억원이 채 넘지 않는다. 물론 시세차익도 기대할 수 없다. 하지만 올해부터 3주택에 대한 중과세가 적용된 데다 내년부터는 2주택의 경우도 양도세가 시세차익의 50%가 부과된다는 소식에 장씨는 마음이 답답하다. 이에 그는 보유한 주택 3채를 다 처분하고 가격이 오를 여지가 있는 1채 만을 보유키로 결정했다. 장씨가 가지고 있는 주택을 살펴보자.장씨는 우선 C주택을 양도했다. C주택은 양도차익이 크지 않기 때문에 양도세가 부과되지 않는다. 그런 다음 B주택을 처분했다. B주택은 양도차익이 적어 처분 시 세금이 부과되지 않는다. 이렇게 1가구 1주택자로 만든 뒤 장씨는 내년에 가서 주택 한 채를 구입할 계획이다. 물론 현재 장씨가 살고 있는 집을 1년 내에 내다 팔면 A주택 역시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 정보기술(IT) 관련 사업을 하는 정성주씨(54·가명)는 1가구 2주택자다. 정씨는 내후년부터 적용될 2주택자 양도세 중과세 방침에 강력 반발하고 있다. 평소 정씨는 부동산 투기에 대해 매우 부정적이었다. 엔지니어로 평생을 살아왔기에 재테크는 거의 문외한이었던 정씨. 그는 부모가 살고 있는 경기도 양평의 아파트 한 채와 본인이 살고 있는 방배동 아파트 1채를 갖고 있다. 부모가 한사코 시골로의 낙향을 원해 양평에 집을 산 게 지난 2003년. 답답한 마음에 정씨는 세무사 사무실을 찾았다.정씨와 상담한 세무사는 ‘역증여’를 추천했다. 일반적으로 부모가 자녀에게 주택 등의 재산을 물려주는 증여보다 오히려 부모에게 주택의 명의를 이전토록 하라는 것이다. 생각해보니 그리 어려운 게 아니었다. 정씨는 현재 고등학교 1, 3학년인 아들과 딸이 있다. 이들은 아직 미성년자여서 주택을 증여하기도 어렵다. 정씨는 곧장 양평에 있는 아파트를 아버지에게 역증여했다. 물론 이후에 생길 상속에 대비하기 위해서다. 만약 정씨의 아버지가 사망할 경우 양평 아파트를 그대로 상속받으면 된다. 정씨가 상속받기 어려우면 정씨 아들이 대신 상속받아도 된다. 정씨가 상속받아 1가구 2주택이 되더라도 상속받은 1주택은 다른 주택의 비과세 판정 때 제외해 주므로 방배동 주택은 비과세를 받을 수 있다. 부동산을 포함한 정씨 아버지의 재산이 10억원 미만이면 상속세 자체가 부과되지 않는다. 시가 2억원짜리 아파트에 사는 부모님들의 경우 매달 보내드리는 생활비로 생활한다는 걸 감안하면 추후 정씨가 내야 할 상속세는 한 푼도 없을 것으로 보인다.