부동산 뭉칫돈 엑소더스 富테크 로드맵이 바뀐다

행 증권 보험 등 금융권 PB센터들이 파악하고 있는 거액자산가들의 반응은 ‘복지부동’이다. 하지만 모든 부자들이 복지부동하고 있는 건 아니다. 돈 냄새를 감각적으로 맡는 발 빠른 투자자들은 틈새 투자처를 찾아 뭉칫돈을 움직일 태세다.이번 8·31대책은 ‘거액자산가’와 ‘소액자산가’의 격차를 더 벌릴 것이란 분석이 많다. 고강도 부동산 대책으로 현금 흐름(Cashflow)이 원활하지 못한 소액 자산가들은 좌불안석이지만 거액 자산가들은 크게 실감하지 못하고 있다는 것이다. ▲ = 그렇다면 투자환경의 전환기적 시대에 자산 포트폴리오는 어떻게 짜야 할까. 일단 부동산의 비중은 과감하게 줄이라는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 정부가 그동안 고수익 투자처로 각광받아 온 재건축, 재개발, 토지 등에 과감히 메스를 들이댄 상태여서 이들 매물에 대한 투자는 줄여나가야 한다는 것. 특히 지난 9월초 정부가 재개발, 재건축의 조합원 분양권(입주권)도 주택 수로 보겠다고 발표한 것은 시사하는 바 크다. 입주권은 주택이 아닌 권리여서 그동안 정부 규제의 사각지대였다. 그러나 내년부터 이들 입주권까지 주택 수로 간주되면 매물이 급격히 늘 것으로 예상된다. 다만 강남 등 소위 유망지역의 재건축 아파트 대부분은 이미 사업계획 승인을 받아 이번 정부 규제에서 한 발짝 비켜서 있다.결국 ‘선택과 집중’의 기로에 서 있다. 치고 빠지기 식의 ‘단기투자’는 과감하게 떨쳐 버리고 ‘장기투자’로 투자 패턴을 바꿔야 한다. 재개발 투자만 해도 마찬가지다. 단기 차익을 실현하기 위한 방법보다는 투자 전망이 좋은 뉴타운 지역에 아예 장기적으로 투자해야 한다. 틈새 투자처는 여전히 관심대상이다. 정부 규제를 상대적으로 덜 받는 곳들은 집중 매수 대상이다. 상가와 오피스 빌딩이 대표적이다. 시간과 공간 한광호 대표는 “앞으로의 자산관리시장은 시세 차익(Capital Gain)보다는 임대 수익(Income Gain)을 추구하는 형태로 가야 한다”면서 “40억~50억원 대 물량을 선택해 연 7% 수익률만 거둬도 성공”이라고 평가했다.▲ 주식시장 = 일부 부동자금은 증권시장으로 유입될 가능성이 높다. 세계경제가 기지개를 켤 것으로 전망되는 데다 국내 경기도 연말부터는 회복세를 보일 가능성이 높기 때문이다. 경기 선행지수로 일컬어지는 증시는 사상 최고치를 경신하고 있다. 최근의 증시 활황은 적립식 펀드로 대표되는 간접투자 시장의 견인 때문이다. 자산운용협회에 따르면 9월8일 현재 주식형 펀드 규모는 15조2000억원을 기록, 사상 최대치를 경신했다. 이중 적립식펀드 수탁고는 8조4890억원으로 올 들어 유입액만 5000억원, 계좌 수는 25만개로 폭발적인 증가를 보이고 있다. 따라서 주식형 펀드의 활황은 당분간 계속될 것이라는 전망이다. 특히 주가지수연계펀드(ELF)나 주가지수연계증권(ELS) 등은 증시 활황에 따른 효자 노릇을 톡톡히 할 것으로 기대된다.▲ 채권시장 = 채권시장은 다소 울상이다. 지난 9월 열린 금융통화위원회에서는 콜금리를 동결했지만 10월 금리 인상을 시사하는 발언이 나오면서 채권수익률이 급격하게 떨어졌다. 조만간 금리가 인상될 가능성이 높아 채권 시장의 위축은 불가피하다. 따라서 채권형 펀드의 수익률은 크게 떨어질 가능성이 커졌다. 따라서 채권형 펀드에 대한 비중은 다소 줄이는 것이 바람직하다. 다만 금리가 노출되지 않는 구조화 채권 등은 괜찮은 투자처로 분류된다. ▲ 실물투자 = 이 밖에 실물 자산에 투자하는 것도 고려할 필요가 있다. 신한은행 강남센터 PB사업팀 배두원 팀장은 “화폐 개혁(리디노메이션)에 대한 요구가 커질 것에 대비해 금에 직접 투자하는 방법을 고객들에게 추천하고 있다”고 말했다. 지난 9일 블룸버그가 금 거래인과 투자가, 분석가 등 전문가 35명을 대상으로 조사한 결과 이중 24명이 17년 만에 최고치를 경신할 가능성이 크다고 전망했다. 하지만 이에 대해서는 의견이 분분하다. 삼성생명 Fn아너스 임주석 과장은 “금 등 실물 자산에 투자하는 것은 노하우가 뒷받침될 때만 가능하다”면서 “곳곳에 투자 위험이 도사리고 있어 안정적인 투자처로 분류하기는 어렵다”고 말했다. 그렇다면 자산 규모별 포트폴리오는 어떻게 짜야 할까. 소액 자산가들은 중· 단기 투자처를 공략하되 고액 자산가들은 장기 투자처를 생각하는 게 좋다. 이는 철저히 현금 흐름에 기초한 것이다. ☞ 20억 초과 포트폴리오 : ☞ 5억 이상 20억 이하 포트폴리오 : ☞ 5억 이하 포트폴리오 : 5억원 미만 자산가● 5억원 미만 자산가들은 부동산의 비중을 최대한 줄여야 한다. 부과되는 세금이 만만치 않기 때문에 앉아서 세금을 떼일 수는 없다. 따라서 자산의 일부를 증여해 보유 비중을 줄여야 한다. 부동산을 팔아 생긴 자금은 주식시장에 투자해야 한다. 금액이 크지 않아 투자처가 다양하지는 않지만, 대략 주가지수연계증권(ELS)과 주가지수연계채권(ELF)펀드, 머니마켓펀드(MMF), 주식형펀드, 부동산간접투자신탁(REIT's) 등으로 분류할 수 있다. 비중은 ELS와 ELF를 대략 40%, MMF를 30%, 주식형펀드 20%, 부동간접투자신탁 10%이다. 우리은행 강남PB센터 박승안 부지점장은 “은행예금 금리가 3~4% 대에 머물러 있어 증권, 채권 등 기타 상품들에 대한 기대수익률은 7~8% 선이면 충분하다”며 “직접 투자를 하더라도 삼성전자 등 블루칩 상품에 투자하면 큰 손해를 보지는 않을 것”이라고 내다봤다. 종합부동산세 대비용으로 연금보험에 가입하는 것도 좋다. 연금보험 중에서도 원금 보장형이며 가입한 지 다음 달부터 평생 연금을 지급하는 상속연금형에 대한 관심을 높이라고 전문가들은 추천한다.대개 5억원 미만의 자산가들은 2주택자인 경우가 많다. 2007년부터 2주택자들에 대해 양도세를 50% 부과할 방침이지만 그렇다고 서둘러 급매물로 처분할 필요는 없다. 삼성증권 Fn 아너스 도곡점 고규현 대리는 “2주택자에 대한 양도세 중과 방침에 대한 논란이 많기 때문에 향후 완화될 가능성도 있다”면서 “또한 2주택은 독립 가구만 생기면 언제든지 증여가 가능하기 때문에 시간을 봐가며 매도 여부를 결정해야 한다”고 말했다.5억~20억원 자산가● 5억~20억원 사이 자산가들은 자산 포트폴리오를 좀더 세분화해야 한다. 부동산의 경우 3주택자라면 양도 차익이 적은 주택부터 매매하는 것이 유리하다. 양도 차익의 60%를 중과한다고 해도 큰 손해를 보지 않는 것을 먼저 팔아야 한다. 금융상품의 포트폴리오는 ELS 계열과 MMF를 25%씩, 해외펀드와 국내 주식형 펀드는 15%, 부동산간접투자신탁과 달러표시보험 등은 10% 정도로 짜두는 것이 유리하다. 금리가 상승할 것으로 믿는 분위기여서 MMF의 비중은 줄이는 게 좋다는 게 전문가들의 조언이다. 1년 이상 3년 이내 월 단위로 가입하며 1, 3, 6개월 단위로 금리를 선택할 수 있다는 회전식 정기예금과 원금보장형 펀드에 가입해 두는 것도 좋다. 해외 투자펀드에 대한 관심도 커질 것으로 예상된다. 유망 투자처로는 일본과 아시아 시장. 미국의 경기 침체에도 불구하고 세계 경기가 회복될 기미를 보이고 있으며 특히 일본과 아시아 시장은 장기적인 전망이 매우 밝다. 따라서 일본 부동산에 간접 투자하는 J-리츠상품과 BRICs(브라질+러시아+인도+중국)형 해외 뮤추얼펀드에 투자하는 것이 유리하다. 인도는 그동안 투자수익률이 예상치를 훨씬 웃도는 등 과열 양상을 보이고 있어 다소 신중한 자세가 요구된다. 대신 중국은 2008년 베이징올림픽, 2010년 무역박람회 등 다양한 국제행사를 앞두고 있어 여전히 투자 가치가 높다. 광업이나 에너지와 관련된 해외 원자재 펀드를 구입하는 것도 좋은 방법이다. 이들 상품은 변동성이 심하다는 단점이 있지만 원금보장형으로만 들어간다면 충분히 가능성이 있다.20억원 이상 자산가● 20억원 이상 자산가들은 금융권 입장에서 보면 고액 자산가로 분류된다. 이들 고객들은 최근 달라진 투자 환경에 그다지 민감한 반응을 보이지 않는다. 가령 부동산만 해도 대부분이 3채 이상 소유한 상태이기 때문에 양도세를 중과해야 하며 종합부동산세도 내야 하지만 현금 보유액이 커 그다지 부담되지 않는 편이다. 따라서 20억원 이상을 보유한 고액 자산가들은 부동산에 대한 비중을 줄이는 대신 대체 금융상품의 투자처를 좀더 세분화시키기만 하면 된다.부동산은 대체 투자처를 고려해 보는 것이 좋다. 주택을 추가로 매입해 임대사업자로 등록하면 보유세, 양도세 등이 비과세 되지만 5채 이상을 10년 이상 임대해야만 하기 때문에 현실적으로 많은 부담이 따른다. 또 한 채 만 매매해도 양도세가 중과세되고 그동안 비과세된 종합부동산세도 한꺼번에 부과된다. 따라서 추가 매입에는 신중을 기하라는 게 전문가들의 판단이다. 차라리 수익형 부동산 상품으로 전환하는 것이 좋다. 20억~30억원짜리 근린상가나 오피스 빌딩을 구입해 고정적인 임대 수익을 거두는 것이다. 교보생명 김동희 웰스매니저는 “앞으로의 부동산 투자는 수익적인 관점에서 접근해야 할 때”라면서 “ 상가와 오피스 빌딩에 투자할 때는 상권 형성과 공실률, 고정 수요 여부 등을 면밀히 살펴보는 것이 중요하다”고 조언했다. 임대사업 전문법인을 설립해 법인 명의로 부동산을 매입하는 경우도 생각해 볼 수 있다. 법인의 경우 개인보다 양도세 기준 세율이 훨씬 낮기 때문에 충분히 고려해 볼 만하다. 김상문 세무사는 “개인의 경우 3주택 이상만 되고 양도 차익의 66%를 세금으로 내야 하지만 법인은 최고 세율이 25%에 불과하다”면서 “배당(수익)에 따른 소득세를 추가로 납부해야 하지만 종합부동산세 적용 대상인 개인보다 엄격하지 않아 검토해 볼 필요가 있다”고 설명했다. 금융자산은 MMF를 30%, ELS(ELF)는 20%로 분산하고 해외 채권형상품과, 달러표시보험, 해외펀드, 국내 주식형상품, 부동산간접투자신탁 등을 10%씩 투자하는 것이 좋다.우리은행 PB사업단 최재원 차장은 “거액 자산가는 종합소득세와 관련해 이자 소득을 기피할 가능성이 있으므로 안정적인 기반 위에 수익성을 추구하는 상품이 유리하다”고 분석했다. 다만 채권형 상품은 MMF 등 초단기 상품이나 장기로 분리해 예치시키는 것이 바람직하다. 개발 호재가 있는 토지는 여전히 매력적이다. 부동산퍼스트 곽창석 이사는 “고속전철, 동서고속도로, 수도권광역전철망의 후광 효과를 거둘 수 있는 곳은 장기적인 투자처로 유리하다”면서 “향후 인구가 몰릴 천안, 아산, 평택 등 경기 서남부지역을 관심 있게 지켜봐야 한다”고 주장했다. 공모가 아닌 단독으로 펀드를 구성해 투자하는 것은 고액 자산가만이 가능한 투자 방법이다. 이들 투자펀드는 수익률이 7~8%여서 고수익은 아니지만 안정적인 투자처인 것만은 분명하다. 전문가들은 주식시장이 활황기에 접어 들었기 때문에 교환사채(EB)나 전환사채(CB) 투자 등도 추천한다. 전환사채란 발행 기업의 주식으로 전환이 가능한 사채이며, 교환사채는 발행 기업이 소유하고 있는 다른 회사의 주식과 교환이 가능한 채권을 말한다. 해외 투자펀드 역시 유망 투자처다.하나은행 정희수 PB팀장은 “세계가 호전될 가능성이 높아 해외에 직접 투자하는 것도 대안”이라고 말했다. 그는 중국, 인도 등 부동산 열기로 뜨거운 지역의 부동산에 직접 투자하는 것도 고려 대상이라고 덧붙였다. 부동산 시장변화와 투자 4원칙8·31대책으로 향후 부동산 시장은 지각 변동이 불가피한 실정이라 부동산 투자도 이제는 종전과는 다른 차원의 접근이 필요한 시점이다. 우선 부동산 보유에 따른 세금증가 및 양도차익 등에 대한 세금 증가로 부동산 투자 이익이 현저하게 낮아질 전망이기 때문에 절세 차원에서 전략적 접근이 필요하다. 즉, 향후 부동산 투자의 중심에는 절세 테크닉이 수반돼야 실질적인 성공을 거둘 수 있다. 따라서 세금에 무감각한 사람이라면 세제 변화에 보다 민첩해질 필요가 있고 주위 전문가를 활용, 세테크 전략을 다시 짜는 것이 필요하다. 둘째, 우량 부동산 중심으로 자산을 정리해 나가는 전략도 효과적이다. 예를 들어 시가 5억원 주택을 2채 보유하기보다는 10억원 주택을 1채 보유하는 것이 매매 시 양도소득세 절감 뿐만 아니라, 향후 지역별 차별화가 우세할 것으로 예견되는 시장 구도에서 더욱 합리적인 선택이 될 수 있기 때문이다.셋째, 부동산 자산 포트폴리오도 재구성해야 한다. 투자 성향에 따라 주택에만 너무 치중됐거나 토지 중심적으로 투자한 경우라면 향후 우량 부동산 이외에는 유예기간 내 처분하고 상가 등 현금 유동성 확보가 가능한 수익성 부동산 투자가 유리하다. 상가나 오피스 건물의 경우 주택이나 토지와 달리 8·31대책에 따른 보유세나 양도세 증가의 직격탄에서 다소 궤를 달리할 수 있는 틈새 종목이다. 다만 이르면 2007년 이후 정부에서는 상가나 오피스 건물에 대한 통합과세를 준비하고 있어 수익성이 낮은 상가나 오피스 건물의 경우 수익은 늘지 않고 세 부담만 가중되는 경우가 발생할 수 있어 투자 시에는 수익성을 꼼꼼히 따져 보는 신중함이 필요하다.넷째, 묻어두는 부동산 투자 방식에서 탈피해야 한다. 앞으로는 부동산 투자도 막연하게 묻어두는 시간과의 싸움보다는 기회비용을 따져 적정 시점에 매도하고 갈아타는 투자가 절실히 요구된다. 그렇다고 단기 투자로 큰 수익을 기대하는 접근은 무리가 있지만, 과거와 같이 부동산에 묻어두면 가격이 올라주는 행운이 누구에게나 돌아가지 않을 수도 있기 때문이다.