최초 감정가 72억 건물 46억에 낙찰

근 경매에 대한 관심이 높아지고 있다. 일부에서는 경매가 일확천금을 버는 수단인 것처럼 과장되게 홍보한다. 하지만 경매는 위험한 투자 방법 중 하나다. 곳곳에 위험이 도사리고 있어 철저하게 준비하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있다. 그러나 상당수 경매 강좌들이 이론 강의에 그쳐 아쉬움이 남는다. 경매에 참여할 때에는 실제 물건을 분석하는 것을 절대로 빠뜨려서는 안 된다. 실제 물건을 분석하면서 곳곳에 도사린 위험 요소를 분석하다 보면 경매 성공의 노하우를 쌓게 된다. 이번에 사례로 드는 물건은 대전광역시 중구 은행동에 소재한 근린상가 건물이다. 일반 상업지역에 위치한 이 상가는 1989년 5월에 신축됐다. 대지면적은 164.41평, 건물 총 연면적은 1023.46평으로 지하 2층, 지상 7층 규모이며 주로 음식점, 학원 및 주차장 용도로 사용되고 있다. 기계식 주차 설비를 이용해 옥탑 및 지상 4층에 19대의 주차가 가능한 특이한 건물 구조를 지니고 있다. 두차례 유찰에 감정가 35억원경매사건번호는 2004타경12370호로 대전지방법원 경매6계 사건이며, 지난 6월21일 최초 감정가 약 72억원에 두 차례 유찰돼 감정가의 49%인 35억2700만원에 경매에 붙여졌다. 가격이나 규모 면에서 임대 수익형 부동산으로 적합한 것으로 판단돼 물건 분석에 들어갔다. 대상물건은 동명마트 남측 근거리에 위치한 물건으로 대전천 복개공원에 인접하고 있으며, 대전지역 최대 단일상권을 형성하고 있는 로데오거리 중심 상권 내 위치하고 있다. 대전 지하철1호선 개통 후 중앙로역을 이용한 유동인구가 대폭 늘어날 것으로 전망됐다. 특히 대규모 로데오거리 조성에 따른 주차장 부족으로 대상물건과 15m 도로를 사이에 두고 인접한 복개공원을 주차장으로 변경하거나 아예 대전천을 다시 복개하는 방안이 검토되고 있다. 등기부 상 권리관계를 살펴본 결과 근저당 5건, 전세권 3건, 가압류 2건, 압류 4건, 가등기 1건 등 총 15건의 권리가 등기돼 있었다. 1997년 2월에 설정된 LG텔레콤의 근저당을 말소기준권리로 해 이하의 모든 권리는 말소대상이 되지만 이보다 앞서 설정돼 있는 두산(KFC)의 전세권이 있는 것이 문제였다. 2002년 7월1일부터 시행된 민사집행법에 따르면 선순위 전세권의 경우 그 존속기간의 만료 여부와 상관없이 전세권자가 배당요구를 해 배당금을 받아야 권리가 말소된다. 전세권자의 배당요구 유무를 알아본 결과 다행히 배당요구를 했던 것으로 나타났다. 권리관계 상 낙찰자가 인수해야 하는 각종 근저당권은 이제 아무것도 없는 셈이다. 다음으로 임대차 관계를 보자. 지하 2층 일부(일부는 기계·전기실)에 노래방이 있지만 임차인 대신 노래방 업주와 이해관계가 있는 채권자가 점유하고 있는 것으로 파악됐고, 지하 1층은 PC방으로 돼 있지만 현장조사 결과 공실로 남아 있는 것으로 밝혀졌다. 1층 일부와 2층 전체는 KFC가 임대해 영업하고 있었으며 1층에는 이미지 포토숍 외 1개 점포가 더 있었다. 임대차 관계를 철저히 분석인근에 최근 거래된 사례 및 탐문조사 결과 토지가격은 평당 2500만~3000만원 정도, 인접한 대로변의 경우 3000만~4000만원 정도의 시세가 형성된 것으로 조사됐다. 또한 본건 남측 인접한 부지(현 연세외과 건물 및 롯데시네마 예정부지로서 본건보다 입지 여건 다소 떨어짐)의 경우 평당 2000만원에 매물로 나와 있으나 1700만~1800만원 정도에 매입이 가능한 것으로 조사됐다. 조사된 내용을 종합한 결과 대상물건의 토지가격은 총 41억1000만원(평당 2500만원 기준) 정도로 평가됐다. 토지가격이 최저 매각가 35억2700만원을 훨씬 웃돌기 때문에 좋은 투자로 판단할 수도 있지만 이 토지가격은 지상에 건물이 없음을 전제로 한 것이기 때문에 입찰가격 산정에 있어서 조금은 신중하기로 했다. 임대 여건은 어떨까. 대전지역 최대 단일 상권이 형성된 지역으로 공실률이 거의 없으며, 주변 임대가를 기준으로 한 대상물건의 평당 임대가(전세 기준)는 1층 1200만~1500만원, 2층 500만~700만원, 3층 이상의 경우 300만~400만원, 지하 1층 300만원, 지하 2층 150만원 정도에 임대가 가능한 것으로 조사됐다. 그러나 경매를 통해 물건을 사들인 후 단기간에 임대 재계약 또는 양도 후의 단기 임대를 고려해 조사된 임대가의 하한가 정도를 적용하는 것이 바람직하다고 판단돼 지하 2층~지하 1층은 조사된 임대가를 그대로 적용하고 지상 1층은 1200만원, 2층 560만원, 3층 320만원, 4층은 이전조건 그대로 승계, 5~6층 280만원, 7층 320만원을 각각 적용하기로 했다. 인근지역 전월세 환산율은 연 12%, 보증금과 월세 전환되는 보증금 비율은 2 대 8 내지 3 대 7 정도가 일반적이었다. 이 건물의 수익률을 분석하면 임대보증금 13억9100만원에 운영 제비용을 뺀 연간 운영수익은 3억3900만원이 된다. 목표수익률을 9%로 적용한 적정입찰가는 43억5500만원. 목표수익률을 8%로 하향 조정한다면 적정 예상입찰가는 47억원까지 올라갈 수 있고, 반대로 경매취득이라는 특성 상 목표수익률을 10% 이상으로 상향 조정한다면 적정 예상입찰가를 40억원 이하로 조정하는 과정을 거쳐 수익률을 맞출 수 있다.<표 참조> 하지만 아쉽게도 이 물건은 46억6500만원에 한 경매펀드회사에 낙찰됐다. 이는 차순위 매수신고인에 비해서는 4억7000만원 정도 높은 금액으로, 최저 매각가보다 11억3000만원 높은 것이다. 이 가격에 낙찰된 이유는 앞서 살펴본 바와 같이 목표 운영수익률을 8%로 하향 조정했거나 운영수익률을 9%로 했지만 본건 분석에서 비용으로 계상한 명도 및 개·보수 비용(4억7800만원)을 고려하지 않았기 때문으로 풀이할 수 있다. 또 다른 이유가 있다면 예상 임대가를 앞서 분석한 가격보다 높게 책정했기 때문일 수도 있다. 이유야 어찌됐든 본 건 낙찰자는 현재 목표운영수익률에 맞추기 위한 임차인 명도 및 재임대 협의에 상당히 적극적으로 나서야 한다. 물건 조사에 있어서 가장 중요한 것은 현장조사를 통한 정확한 자료를 근거로 객관적으로 평가하고 평가자의 주관적 판단을 가급적 최소화해야 한다는 점이다. 명확하게 비용을 산출할 수 있는 취득제세금 컨설팅 수수료 외 인수금액 명도비용 개·보수 비용 등 유동성 비용 등은 금액의 크기에 따라 수익률 및 입찰가 산정에 상당한 영향을 미친다. 따라서 비용의 적정성에 대한 판단은 전문가에게 맡기는 것이 좋다. 수익실현과 비용사이 적절한 판단취득 후 기존 세입자를 내보내지 않고 재임대하는 경우에는 수익실현 기간을 단축시킬 수 있으나 예상 임대가보다 싼 값에 임대계약을 체결하게 되면 예상수익률이 크게 떨어질 수 있다. 그렇다고 임차인을 모두 내보내고 신규로 계약하는 것도 무리다. 예상 임대가에 맞춰 수익률은 달성하겠지만 명도기간의 장기화로 소유권 이전이 늦어질 수 있다. 따라서 낙찰자는 수익실현과 비용 사이에서 적절한 판단을 하는 것이 중요하다. 임대수익용 부동산이라면 투자가치 판단에 있어서는 임대수익률이 가장 중요한 기준이 된다. 주변에 개발호재가 있거나 변화요인이 있다면 단순 임대수익률을 가지고 적정입찰가를 산정하기가 어렵다. 이럴 경우에는 파악된 시세에 향후 자산가치의 상승요인을 가미해 매각 차익에 따른 수익률을 기준으로 투자를 판단해야 한다. 기대수익률을 확정하기보다는 일정한 범위를 설정하고 분석하는 것이 법정에서의 입찰가 결정에 상당한 도움을 준다. 만약 법정 분위기가 고가 낙찰로 흐른다면 입찰가를 재조정하는 데 어려움을 겪을 수밖에 없다. 이에 비해 기대수익률을 8~10%로 잡으면 해당 범위 내에서 입찰가를 다소 유동적으로 결정할 수 있다.