부동산 경기가 하락세로 돌아서고 있다. 언론에서는 연일 부동산의 폭락에 대한 일반인의 대처를 염려하고 있다. 버블세븐 지역의 아파트 가격은 늘 관심이며 기준점이다. 11월 6일 강남구 대치동 한보미도의 로열층 84.96㎡가 감정가 12억 원에서 2회 유찰돼 64%가 하락된 7억6000만 원에 시작하며 같은 날 대치동 대표 재건축 아파트인 청실아파트 94.74㎡ 역시 감정가 11억 원에서 2회 유찰된 7억400만 원에서 경매가 진행된다.최근 서점가에는 부동산 대폭락 시대를 예고하는 책이 화제다. 한국경제신문이 발행한 ‘부동산 대폭락시대가 온다’에서 선대인 김광수경제연구소 부소장은 향후 10년간 한국 부동산 값이 큰 폭으로 떨어질 것임을 논리정연하게 예견하고 있다. 이 시점에서 부동산 구입을 희망하는 투자자들은 매수를 잠시 주저할 수 있게 만든다. 그러나 그렇다고 해서 마냥 기다릴 수만은 없는 것도 사실이다. 이들은 앞으로 부동산이 하락세로 갈 것이냐, 아니면 조정을 거쳐 내년 상반기에 다시 상승세로 돌아설 것인가가 주된 관심의 대상이다.결과적으로 현재 상황은 매우 불리하다. 이때 중요한 관전 포인트가 경매다. 하락기에는 집 주인은 집값을 내리려 하지 않고 중개업소 역시 내려서 팔라는 말을 쉽게 할 수 없는 것이 이치다. 이런 경우 부동산의 가격은 급매나 경매 낙찰가가 기준점이 된다. 미도아파트나 청실아파트도 시세의 70%에서 가격이 결정되기 때문에 앞으로 가격 하락세는 더욱 커질 것으로 전망된다.좀처럼 매물로 나오지 않는 근린주택(1층은 상가이고 2층부터 주거용으로 이뤄진 주택) 이 조금씩 외곽지역을 중심으로 나오고 있다. 서울 동부지법서 11월 17일에 열리는 물건이 나왔다. 사건번호는 2008타경 4609호다. 감정 가격 13억2000만 원에 1회 유찰, 10억6000만 원에 경매가 시작된다. 위치는 5호선 명일역에서 도보로 5분 거리에 있는 강동구 명일동 312의 176호의 5층짜리 근린주택이다. 토지 면적은 238㎡이며 건물 면적은 707.59㎡이다. 1층은 7500만 원에 전세를 놓고 있으며 지하층은 보증금 3000만 원에 월 80만 원을 받고 있다. 2층부터 5층까지는 소유자와 임차인이 거주하며 전체 임차 보증금은 소유자가 점유한 부분을 빼고 3억6600만 원이다. 부동산을 담보로 한 총채무는 15억 원이다. 권리 분석상 대항력이나 등기상 하자가 없기 때문에 낙찰만 받는다면 큰 문제는 없다. 토지의 공시지가는 ㎡당 256만 원이며 토지에 대한 감정가는 ㎡당 387만 원이다. 토지이용계획서를 발부받아 보니 도시지역이며 제2종 일반주거지역으로 학교보건법에 저촉을 받는 학교환경위생정화구역에 위치해 있다는 점이 흠이다. 예상 낙찰 가격은 10억800만 원이다.11월 17일 서울 동부지법 경매4계에서 진행되는 물건으로 사건번호는 2008타경 5763호다. 면적은 57.07㎡다. 감정가 4억4000만 원에서 2회 유찰된 2억8160만 원에서 경매가 시작된다. 1984년에 준공된 방 3개짜리 아파트로 총 가구 수는 412가구 5개동이다. 세입자가 1억2000만 원에 전세를 살고 있지만 법원에서 전액 배당을 받을 수 있어 세입자를 내보내는 명도에 어려움이 없다. 시세가 3억7000만 원을 호가하는 것에 비하면 아주 저렴한 아파트이기에 투자 매력은 괜찮다. 권리 분석에 아무 이상이 없으며 총채무도 4억6000만 원이 넘기 때문에 낙찰만 받는다면 세입자와 명도 일자를 잡거나 또는 재전세를 놓아도 무방할 것으로 보인다. 적정 낙찰 가격은 2억9400만 원이다.황지현 영선법률사무소 경매실장