경매를 하면서 권리 분석, 소재지 답사, 시세 파악 등 부지런히 움직이는 것은 입찰 가격을 결정하는데 매우 중요한 부분이다. 물론 법원은 소속 감정평가사에게 의뢰해 시가 감정평가서를 제공하도록 하고 있다. 아파트 시세는 지역 부동산이나 인터넷 사이트에 접속만 하면 쉽게 알 수 있지만 빌라와 주택 등은 정확한 금액을 추정하기가 현실적으로 어렵다. 정확한 시세를 알 수 없으니 투자자 본인의 판단이 무엇보다 중요할 수밖에 없는 노릇이다. 우선 간단히 건물의 원가를 계산하는 법부터 알아보자.2008년 10월 20일 진행하는 2006년에 신축한 서울 광진구 구의동 빌라를 예로 들어 설명한다. 이 빌라의 건물 면적은 전용 59.26㎡다. 평으로 환산하면 이 빌라는 18평 정도다. 공사 단가는 한 평에 250만~300만 원인데, 이 빌라는 외관상 평당 250만 원 정도의 공사비가 들어갔을 것으로 추정된다. 단순 계산하면 한 가구를 지으면서 소요된 공사비는 250만 원×18평=4500만 원이다. 대지 가격은 46.8㎡, 즉 14.2평이다. 광진구 구의동 땅값이 현재 평당 800만 원선이기 때문에 땅값은 1억1360만 원이 된다. 대지비와 건물 값을 합산하면 이 빌라의 값은 1억5860만 원인 셈이다. 법원은 이 빌라의 감정가를 2억2000만 원으로 계산했다. 따라서 감정가에서 들어가면 손해다. 1회 유찰되면 값은 1억7600만 원으로 떨어지는데 이 정도는 돼야 투자 가치가 어느 정도 나온다.아파트를 계산하는 방법도 비슷하다. 가령 112.3㎡(34평) 아파트는 실평수가 85㎡(25.7평)임을 감안하면 3.3㎡에 건축비 300만 원을 곱한 7710만 원이 아파트의 실질적인 공사비용이다. 이런 계산법은 나 홀로 아파트나 빌라 주택을 낙찰 받으려고 할 때 유용하게 쓰인다.서울중앙지법에서 10월 14일 진행된다. 사건번호는 2008타경 12201호이며 경매6계가 담당한다. 건물 전용면적은 127.19㎡이며 대지 지분도 70.8㎡로 넓은 편이다. 법원 감정가격은 12억 원이며 2차례 유찰돼 최저 입찰 가격은 7억6800만 원부터 시작한다. 전체 층수는 12층의 아파트이며 방 4개, 화장실이 2개다. 총가구 수는 144가구로 1984년 입주한 아파트다. 영동세브란스병원 앞에 있으며 세입자 없이 소유자가 직접 거주하고 있다. 매매가는 10억 원이고 전세는 3억 원 중반대다. 법원 감정이 현 시세보다 2억 원 이상 높게 책정된 것은 2008년 4월께 감정이 실시됐기 때문으로 풀이된다. 예상 낙찰가는 9억 원이다.서울동부지법에서 10월 27일 열린다. 사건번호는 2007타경 18298호이며 경매3계에서 담당하고 있다. 건물 전용면적은 146.96㎡이며 대지는 96.77㎡다. 감정가는 11억 원이며 최저 입찰가는 2회 유찰된 7억400만 원이다. 총 층수는 12층으로 가구 수는 10개동 744가구다. 1984년 완공된 아파트로 임차인은 2명이 조사됐으며 임차금은 각 2000만 원으로 대항력이 없는 임차인이다. 임차인 각자가 법원에서 배당 요구를 했기 때문에 문제는 없다. 매매가는 11억 원이며 전세가는 3억 원이다. 참고로 이 아파트는 내부 수리를 마쳐 발코니를 확장했다. 예상 낙찰가는 8억 원대 초반이며 관리실 전화는 (02)423-7427이다.황지현 영선법률사무소(02-558-9500) 경매실장
