법원 경매에서 가장 많이 접하는 법률적 제한 사항으로는 유치권이 있다. 흔히 괜찮은 부동산을 발견해 권리 사항을 살펴보면 ‘매각물건명세서’에 ‘유치권 신고 있음’이라는 구절을 어렵지 않게 볼 수 있다. 이는 채무자 측의 이해관계인이 법원에 유치권을 신고하는 경우로 유치권이 설정되면 입찰자는 난감할 수밖에 없다. 입찰을 포기할 것이냐, 아니면 좀 더 조사해 입찰에 참여할 것인가를 결정해야 하는 것도 이때다. 하지만 법원에 신고된 ‘유치권’의 95%는 거짓 유치권으로, 단순히 경매 브로커 등이 적당한 수수료를 받고 조작한 허위 문서에 불과하다.유치권을 쉽게 설명하자면 공사업자가 자신의 돈을 들여 건물을 완공했는데 건물주가 공사 대금을 지불하지 않아 그 건물을 공사 대금을 받을 때까지 보관하는 것을 말한다. 가장 쉽게 유치권의 허위 유무를 판단하는 방법은 법원 서류인 ‘점유관계조사서’와 유치권 신고 내역을 살펴보는 것이다. 유치권은 반드시 경매 부동산의 공시와 점유(유치권이 있다는 사실을 현수막 등으로 외부에 알리고 열쇠로 출입문을 잠그는 행위)가 동반돼야 한다. 점유권이 없는 유치권은 존재하지 않는다. 쉬운 예로 임차인이 있는 부동산에 임차인이 아닌 다른 사람이 유치권을 신고했다면 이는 점유가 없는 유치권이기에 아무런 연관성이 없어 낙찰을 받으면 유치권은 소멸된다.또한 유치권의 신고 내역에는 인테리어, 시설비 등이 대다수인데 이는 유치권의 신고 금액 대상이 될 수 없다. 가장 조심해야 할 유치권은 경매 부동산을 직접 공사한 공사업자가 그 건물을 점유하고 공시한 유치권이 진정한 유치권이기에 이런 유치권 신고가 있으면 입찰자는 피하는 것이 안전하다. 더불어 입찰자가 낙찰을 받고 경락 잔금 대출을 신청할 때 유치권이 신고된 부동산은 경락 잔금 대출을 받을 수 없기 때문에 불리하며 경락 잔금을 납부한 후 유치권자를 명도하려면 인도 명령이 아닌 명도 소송을 진행한다는 것이 부담으로 작용한다.이 아파트는 3호선 양재역 부근에 있는 최고급 아파트로 실평수가 133.05㎡다. 최고 25층이며 가구 수는 257가구다. 최초 감정 가격은 14억 원으로 두 번 유찰돼 5월 15일 8억9600만 원에 입찰이 시작된다. 임차인은 없고 소유주가 거주하고 있다. 권리상 하자는 2008년 4월 1일 유치권이 신고된 것이다. 하지만 법원 점유관계조사서에 소유자가 거주하는 것으로 명시됐고 유치권 신고자가 일반 개인으로 돼 있어 사실 관계를 확인할 필요가 있다.사건번호는 2007타경 30431호이며 서울중앙지법 경매7계에서 진행된다. 시세는 12억 원을 호가하며 예상 낙찰 가격은 9억 8000만~10억 원이다.감정가 9억2000만 원에 시작해 2회 유찰됐으며 5월 15일 서울중앙지방법원에서 5억8880만 원에 입찰이 시작된다. 타워팰리스 뒤쪽 탄천을 끼고 있는 우성아파트는 개포지구 단위계획구역 안에 위치한 곳으로 우성건설이 1991년에 준공했다. 소유자가 점유하고 있으며 건물 면적은 84.9㎡다. 총 가구 수는 232가구이며 최고 층수는 15층이다. 권리상 하자는 없다.황지현 영선법률사무소(02-558-9500) 경매실장
