목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 지적공부에 등록한 것이다. 지적법에서는 지목을 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(장), 학교용지(학), 주차장(차), 주유소용지(주), 창고용지(창), 도로(도), 철도용지(철), 제방(제), 하천(천), 묘지(묘), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분하고 있다. 괄호 안에 기재된 것은 약자이고 등기부등본과 토지대장, 지적도 및 임야도 등에는 약자로 표시돼 있으므로 무엇을 의미하는지 알아 둘 필요가 있다.지목이 중요한 이유는 지목에 따라 건축물을 지을 수 있는지 여부와 어떤 건축물을 지을 수 있는지가 달라지기 때문인데 이것은 바로 당해 토지의 가치를 좌우하는 중요한 요소가 된다.지목이 임야, 논, 밭 등으로 되어 있는 경우 당해 토지에 곧바로 건축물을 지을 수 없다. 대지나 공장용지, 주유소용지 등으로 지적공부상의 지목을 바꿔야 비로소 건축물을 지을 수 있다. 지목을 변경하고자 할 때는 첫째, 농지전용(산지전용) 허가. 둘째, 형질 변경(토목공사 또는 부지 조성 공사). 셋째, 건축물 건축. 넷째, 지목 변경의 순서로 절차를 밟아야 한다.산지전용 허가를 받기 위해서는 사업계획서, 산지내역서, 지형도, 임야도 등 농림부령이 정하는 서류를 구비해 산림청장에게 신청서를 제출해야 한다. 반면 농지 전용을 받기 위해서는 해당 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 농지전용 허가 신청서를 제출한 후 위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다. 신청서를 제출할 때는 사업계획서와 소유권 내지 사용권에 관한 입증 자료, 지적도등본, 지형도 등을 구비해야 하고 관할청은 허가하는 경우 농지보전부담금의 납입을 확인한 후 농지전용 허가증을 교부한다.농지전용 또는 산지전용 허가를 받은 후에는 ‘형질 변경’을 해야 한다. 형질 변경이란 흙을 깎아내는 절토, 흙을 쌓거나 메워 넣는 성토, 땅을 고르게 다듬는 정지(평탄 작업) 등의 방법으로 토지의 형상(모습)을 바꾸는 행위를 뜻한다. 예를 들어 경사진 임야를 평탄 작업을 통해 건축이 가능한 평지로 만든다거나 구덩이 또는 수로가 있는 전, 답을 흙으로 메워 건축이 가능한 평지(정지작업)로 만드는 것과 같이 부지 조성 공사를 하는 것이다.또 도로보다 지반이 낮은 땅을 구입해 도로 높이로 흙을 쌓고(성토) 조경수나 유실수를 심는 방법도 있다. 도로보다 지반이 낮은 땅은 흔히 주변 시세에 비해 지가가 현저히 낮다. 이 때문에 이런 땅을 싸게 사서 성토 작업을 거쳐 땅을 재매각할 경우 상당한 이익을 취할 수 있다. 토지 리모델링의 가장 대표적인 사례라고 할 만하다.하지만 조심해야 할 부분도 있다. 원칙적으로 50cm 이상의 성토 작업을 할 경우 해당 관청의 허가를 받아야 한다. 그러나 현장에서 사실상 관청의 허가를 받고 공사를 하는 경우는 거의 없다. 편법으로 많이 이용되는 있는 방법 중 하나다.잡목 또는 잡초나 노후 건축물로 장기간 방치된 토지를 매입 후, 인근 중장비 업체를 통해 깨끗하게 평탄 작업을 한 뒤에 근린생활시설 용도로 인·허가를 내서 매각하는 경우도 있다. 못쓰던 땅이 근린생활시설로 둔갑할 경우 막대한 시세 차익을 거둘 수 있다. 물론 이 경우 부동산 전문가의 조언 또는 관청 인·허가 대행을 맡기는 게 효과적이다. 형질 변경을 하고 난 다음에는 해당 토지가 속한 용도지역에 따라 허용되는 건폐율, 용적률과 건축 가능한 건축물을 확인한 다음 그에 맞는 건축물을 짓게 되는 것이다.마지막으로 관할 행정기관에 지목 변경을 신청해야 한다. 신청을 받은 행정기관은 현지에 담당 공무원을 보내 이용 현황 또는 관계법령에 적합한지 여부 등을 조사한 후 지목 변경을 허가하는 경우에는 토지이동정리 결의서를 작성하고 대장과 도면을 정리하게 된다. 지목 변경으로 인해 등기부등본상의 지목 기재를 변경하고자 하는 경우에는 토지대장등본 또는 임야대장등본을 첨부해 등기촉탁서를 작성, 제출하면 된다. 토지의 경우에는 최종적으로 지목이 변경되기 전에 형질 변경을 하는 것만으로 해당 토지의 가격이 상승하기도 할 정도로 부동산의 가치에 큰 영향을 미친다. 따라서 지목 변경에 대해 제대로 알고 제대로 이용하면 훌륭한 재테크의 수단이 될 수 있다.지적도상 진입도로가 없어서 아무도 쳐다보지 않는 토지, 즉 맹지를 싸게 사서 리모델링하는 방법도 있다. 무릇 토지는 도로가 생명인데 진입로 없는 토지는 예로부터 “쳐다보지도 말라”는 말까지 있을 정도로 찬밥 신세를 받아왔다. 이런 땅을 저렴하게 구입한 후 해당 필지와 인접한 토지 소유주와의 협상을 통해 진입도로를 확보해 개발 행위 허가를 받아내는 것이 관건이다. 이럴 경우 이 땅의 가치는 수직 상승하게 된다. 맹지를 사서 진입로를 확보한 후 매각할 경우 막대한 시세 차익을 올리는 것은 불문가지다. 이 경우 맹지와 인접한, 즉 이 토지를 거쳐야만 구입 토지로의 진입이 가능한 토지 소유주와의 진입로 확보에 대한 협의가 최대 관건이다. 진입로 확보를 위한 인접 지주의 동의를 얻어내는 방법에는 크게 3가지가 있다.첫째, 인접 토지를 일괄 매입할 수도 있고 진입로 확보에 필요한 부분만(분할 매입) 매입할 수도 있다. 이 경우 해당 토지 주인과 긴밀한 협의를 통해 서로 윈-윈하는 방법으로 상황을 해결해야 한다. 왜냐하면 진입로 확보에 순순히 응할 지주는 세상 어디에도 없기 때문이다. 옛말에 “사촌이 땅을 사면 배가 아프다”는 말도 있듯이 자기 땅을 지나가게 길을 내달란 말에 선뜻 길을 내줄 사람은 아무도 없기 때문이다. 바로 이런 문제를 잘 풀어내는 것이 소위 ‘지주작업’이고 개발사업의 첫 단추가 되는 것이다. 이런 난제를 잘 풀어야만이 땅의 가치를 높일 수 있고 이를 통한 재테크도 가능하다.둘째, 지상권 설정이다. 인접 토지주와 협의를 통해 진입로로 사용할 수 있도록 ‘토지사용승낙서’를 받아두는 것이다. 그러면 굳이 돈을 들여 땅을 매입하지 않고도 진입로 확보가 가능하다. 이 경우 인접 토지주와 적정한 가격에 약정을 맺어 매년 적정한 값에 해당에는 토지 사용 비용을 지불하면 된다.셋째, 교환이다. 진입로에 해당하는 만큼의 내 땅을 인접 토지주의 땅과 맞바꾸는 방법이다. 사실 이것이 제일 바람직한 방법이긴 한데 실제 거래에서 그리 흔하지 않은 경우다. 지주가 생각하는 땅에 대한 생각이 ‘열이면 열’ 모두 다르기 때문이다.시장에서 가장 흔하게 볼 수 있는 진입로 확보 방법은 ‘분할매수’ 또는 ‘지상권 설정’이다. 지적도상 진입도로는 없지만 실제 사용하는 현황도로가 있는 경우에도 이와 같은 방법으로 해결이 가능하다. 땅 모양이 못생겨서 시세보다 저렴한 토지를 구입한 후 인근 토지 소유주와의 협상을 통한 맞교환으로 지가 상승을 꾀하는 방법도 있다. 실제 현장에서 도로와 접한 땅의 모양새 때문에 이 같은 맞교환 사례가 종종 일어난다.진입로 확보를 통한 토지 재테크 역시 전문가의 조언 및 자문이 필수적이다. 욕심만으로 맹지를 덜컥 샀다가 인접 토지주와 협상에 실패, 진입로를 내지 못하게 돼 낭패를 당하는 사례가 종종 있기 때문이다.그린벨트 농지를 구입하고 나서 개발 행위를 할 수 있는 이축권을 별도로 매입한 후 근린생활시설(음식점 및 기타 관련시설)로 인·허가를 받는 방식이다. 수도권 그린벨트 지역 또는 특수 용도로의 인·허가 획득이 어려운 경우에도 이 같은 방법을 활용할 수 있다. 자연환경보전지역 또는 생산녹지지역 등에서도 인·허가 획득을 통한 지가 상승을 꾀할 수 있다.이 밖에 리모델링은 아니지만 시가화 예정용지 등 도시계획 변경 수혜 지역 투자를 통한 방법이 있다. 자연녹지지역 중에서 주거지역이나 상업지역으로 용도지역이 변경될 후보지를 매입한 후 해당 지자체의 도시계획이 변경되기를 기다리는 방법이다. 파주 김포 용인 등 도시가 급팽창하는 지역의 자연녹지 지역에서 자주 활용하는 방법이다.대개 각 지방자치단체는 개발이 필요한 지역에 대해 도시기본계획에서 ‘시가화 예정용지’로 먼저 지정한 후 이에 대한 세부 계획을 수립하고 개발한다. 해당 지역의 인구 변화와 주변 개발 상황 등을 고려, 개발이 필요하다고 판단되면 시가화 예정용지를 주거지역 또는 상업지역, 공업지역 등으로 개발하는 것이다. 지방자치단체가 도시기본계획을 통해 시가화 예정용지로 지정할 수 있는 땅은 자연녹지지역이나 계획관리지역이다. 이 지역 중 개발 계획이 아직 수립되지 않은 지역을 중심으로 시가화 예정용지를 지정하게 된다. 이때 각 지자체는 인구배분계획, 지역 균형발전 등을 감안해 각 시가화 예정용지의 개발 우선순위를 결정하게 된다. 대개 시가화 예정용지는 개발의 시급성에 따라 1단계(2000~05년), 2단계(2006~10년), 3단계(2011~15년), 4단계(2016~20년)로 정해 순차적으로 개발된다. 이 때문에 시가화 예정용지의 주변지역에 투자할 때는 해당 시가화 예정용지의 개발 시기가 언제로 잡혀 있는지 확인해 봐야 한다. 시가화 예정용지는 향후 주택 또는 상가, 공장 등으로 개발될 예정인 땅이어서 투자자들의 관심이 쏠리게 마련이다. 특히 시세 차익을 노리는 투기가 우려되는 지역은 개발 행위 제한 지역으로 묶여 신축, 증축 등 개발 행위가 일정 기간 제한을 받기도 한다.오세윤 광개토개발 대표