자산관리 Talk Talk

자는 삼성생명 어드바이저에서 7년여 동안 VIP 고객 자산 관리 컨설팅을 해오면서 3000명 정도의 고객들과 일대일 개별 상담을 해 왔다. 개인적으로는 고객들에게 여러 가지 도움을 주는 일을 하고 있다는 자부심도 갖고 있다.그러나 60세가 넘는 어르신들이 “몇 년 전에 만나 자산 관리 상담을 받았다면 얼마나 좋았을까”라고 말할 때는 안타깝다. 특히 본인 소유 자산이 기하급수적으로 늘어나 향후 예상되는 상속세 등이 걱정되는 사람들은 “몇 년 전에 증여했으면 지금과 같은 거액의 세금을 내지 않았을 텐데”라고 말하곤 한다.그럴 때면 “지금도 늦지 않았습니다. 시작하시죠”라고 대답한다. 그런데도 당장 납부해야 하는 증여세 등의 문제로 차일피일 미루다 시기를 놓치고, 이듬해에는 기준가액 상승으로 세금 부담이 늘어나 “작년에 냈어야 했는데”라고 또 한 번 뒤늦게 후회하는 사람들이 많다.일반적으로 상속세 절세를 위한 사전증여는 현금 등 금융자산을 활용하는 경우보다는 부동산 등을 활용하는 경우가 많다. 부동산도 아파트 오피스텔 등 시가 파악이 쉬운 물건보다는 토지 상가 건물 등 시가 파악이 불분명한 물건을 통한 증여가 대부분이다. 통상 시가 확인이 안 되는 물건은 국세청 고시가액을 기준으로 상속·증여 재산을 평가함으로써 본인들이 생각하는 시가에 비해 상당 부분 낮게 평가돼 예상되는 세액 또한 줄어들게 되기 때문이다.또한 상가와 건물 등 사업용 부동산은 토지와 건물을 나눠서 평가해야 하며 건물은 크게 인상 요인이 없으므로 전체적으로 보면 토지 가격 상승분 만큼 해당 건물의 기준가가 인상된다고 볼 수 있다. 따라서 매년 변동되는 토지 가격의 상승 또는 하락에 따라 상속·증여 대상 물건의 가격이 변동된다. 이에 따라 세금도 달라진다.국세청이 평가하는 토지의 기준가격을 공시지가라고 한다. 매년 5월 31일 확정 고시하는데 그때 발표된 가격으로 당해연도 6월 1일부터 다음해 5월 31일까지의 기준가격으로 활용하게 된다. 즉, 2008년 토지 공시지가는 5월 31일 발표되며, 따라서 1월 1일부터 5월 31일까지는 2007년 공시지가를 활용하며, 6월 1일부터 다음해 5월 31일까지는 2008년 공시지가를 활용한다.만약 다음과 같은 토지를 보유한 60대 어르신이 30대 자녀에게 증여한다고 가정할 때 지가 변화에 따른 세액 변화를 살펴보자.2007년 공시지가 기준으로(4억5000만 원) 증여세를 산출하면 7400만 원(신고세액공제 적용하지 않음)이 예상되나 2008년 공시지가가 인상되는 경우(5억4000만 원)에는 9300만 원이, 인하되는 경우(3억7500만 원)에는 5900만 원으로 약 2000만 원의 세금을 더 낼 수도, 또는 덜 낼 수도 있는 상황에 처하게 된다.만약 2008년 공시지가를 사전에 알 수 있다면 2000만 원의 증여세액을 합법적으로 절세할 수 있으며, 등기 이전에 따른 취득·등록세액까지 덤으로 줄일 수 있다.그렇다면 합법적으로 2008년도 공시지가를 사전에 알 수 있는 방법은 없을까. 정답은 바로 ‘표준지 공시지가’에 있다.공시지가란 합리적이고 일관적인 지가 정보 체계를 세우기 위해 ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따라 1989년 7월부터 시행된 토지의 가격으로 전국 2700만 필지의 토지 가운데 대표성 있는 50만 필지를 골라 표준지로 산정한다. 또 토지 보상금과 개별 공시지가의 산정 자료로 활용되고 있으며 통상 매년 2~3월께 발표된다. 2008년의 경우에는 2월 28일부터 국토해양부 홈페이지를 통해 표준지 공시지가를 확인할 수 있다.본인이 소유한 개별 필지의 가격 변동을 사전에 알아보기 위해서는 먼저 표준지가 어디인지부터 확인해야 한다. 해당 군청을 통해 본인 소유 토지 주변의 표준 지번을 확인한 후 국토해양부 홈페이지를 통해 표준지 가격의 변동을 알 수 있다.서울시 서초구 서초동 OOO번지 지가 변동을 통해 절세 방법을 알아보면 해당 필지는 1992~98년의 하락기와 1999~2002년의 보합기, 2003년 이후의 상승기로 나눌 수 있다. 만약 이 토지를 1996년에 구입해 보유하고 있었다면 늦어도 2002년까지 증여하는 것이 그 이후 증여하는 경우보다 유리했다는 것을 알 수 있다.2002년에 비해 2008년도가 공시지가는 약 260% 상승한 데 비해 세액은 2배가 넘는 500% 인상되는 것을 볼 수 있다. 만약 표준지가 발표를 확인했다면 늦어도 2003년까지는 사전 증여를 결정했을 것이고 약 1억 원에 가까운 세금을 절세할 수 있었을 것이다.또 이 필지는 올해에도 14%의 지가 상승이 예상되고 있으므로 2007년 기준가로 신고하는 것이 약 1500만 원의 증여세가 절세된다는 것을 알 수 있다.결론적으로 토지 지분이 있는 부동산을 보유하고 있고 자녀 등에게 사전 증여를 검토하고 있다면 반드시 2008년 표준지가 상승률을 확인하고 가급적이면 인상(5월 31일 공시지가 발표 시기)되기 전에 증여 신고를 하는 것이 절세의 지름길이라는 것을 명심해야 한다. 선견지명을 통해 합법적으로 절세할 수 있는 세테크 전략을 반드시 실천해 보자.김진성 삼성생명 WM 수석팀장kjs1078.kim@samsung.com