[스페셜]팬데믹 리스크 줄이는 상가 투자는

스페셜/ 팬데믹, 상가 투자 법칙을 바꾸다
[상가 투자-스페셜④]

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 상가 상황이 어려운 요즘에도 상가 투자에 관심을 갖고 있는 사람은 늘고 있다. 기준금리가 1%대를 유지하고 있는 데다 주택 투자가 어려워지면서 투자자들이 대체투자 상품으로 상가를 선택하고 있기 때문이다.

무턱대로 상가에 투자하는 것은 금물. 과거와 달리 분양대행사와 중개업소의 이야기만 듣고 상가 투자를 해서는 낭패를 보기 쉽다. 상권 분석과 사업 타당성 분석에 대한 지식을 습득하고 전문적인 능력을 갖추기 위한 경험을 충분히 쌓은 후 상가 투자를 해야 안정적인 수익률을 달성할 수 있다. 특히 지속적인 상권 개발이 이루어짐에 따라 상권의 수명주기와 상가의 수명주기가 짧아지고 있다는 사실을 꼭 기억해야 한다.
안정적인 삶을 위한 투자의 대상으로 상가 투자가 큰 인기를 끌고 있다. 다만 리스크는 줄이고 수익률을 높이는 상가 투자를 하려면, 사전에 상권 분석에 대해 충분히 공부해야 한다. 성공적인 상가 투자를 위한 필수 지식으로 대두되고 있는 상권 분석을 정리했다.

상권 개념 이해
상가 투자를 하기 전에 상권의 개념을 정확하게 이해해야 한다. 상권은 자신이 투자하려는 상가를 이용할 것으로 예상되는 ‘소비자의 범위’를 의미한다. 예를 들면 서울 사당역 주변의 상가에 투자한다고 가정해보자. 해당 상가를 이용하게 될 소비자가 어디에 위치하고 있으며, 언제, 어떤 소비를 하기 위해 이 상가를 방문하게 될지 검증해보아야 한다. 인근에 거주하는 소비자가 이용할지, 아니면 인근에 근무하는 직장인이 이용하지 더 멀리서 소비자들이 방문해서 이용할지를 판단할 수 있어야 한다.

소비자 범위는 상권의 지역·환경 특성 영향
소비자의 범위는 상권의 지역 특성, 환경 특성에 따라 달라진다. 예를 들어 오피스 상권은 가까운 거리에 근무하는 직장인이 평일 점심시간에 주로 방문할 가능성이 크지만 주말에는 소비자가 거의 없을 수 있다.
주택가 상권은 가까운 거리에 거주하는 주부들이 평일 점심시간에 방문하고 주말에는 가족 단위 고객들이 방문할 가능성이 크다. 그 외에 소비자의 범위는 상가의 업종과 업태에 따라서 달라질 수 있다. 예를 들면 분식 등의 패스트푸드를 주로 판매하는 상가는 인근 소비자가 주로 이용하고 파인다이닝과 같은 고급 음식점은 멀리서 자동차를 이용해서 방문하는 고객이 많아야 성공한다.

투자자가 직접 상권 분석 조사
상가 투자를 위해서는 본인이 직접 상권 분석을 할 수 있어야 한다. 그런데 상권 분석을 위해 어떤 내용을 조사하고 분석해야 하는지 잘못 알고 있거나, 정확하게 모르는 경우가 많다. ‘지역 특성, 소비자, 경쟁자, 자사’와 같은 네 가지 상권을 구성하는 요소를 알면 상권 분석의 대상을 정확하게 이해할 수 있다.
예를 들면 서울 강남역 상권에서 상가 투자를 위해 커피 전문점을 분석한다고 가정해보자. 지역 환경은 ‘역세권’이고 경쟁자는 약 200개의 카페가 존재해 시장규모는 월 50억 원 수준이다. 카페를 이용하는 소비자는 ‘거주인구, 직장인구, 유동인구’ 중 직장인구의 비중이 가장 높고, 다음으로 유동인구 비중이 높다.
이상의 내용을 바탕으로 상가 투자자를 위한 상권 분석의 개념을 정리하면, ‘상가 투자자가 상가 매입 전에 적정 소비자 범위를 설정하고 지역 환경, 소비자, 경쟁자, 자사를 정성적·정량적 방법으로 분석함으로써 목표 임대료를 달성할 수 있는 상가 매출액을 추정하고 상가 가치를 극대화할 수 있는 머천다이징(merchandising)을 기획하는 활동’이라고 할 수 있다.

단계별 상가 투자 분석 포인트
상가 투자자를 위한 상권 분석 1단계는 ‘목표 투자수익률을 달성할 수 있는 임대료 수준 산출, 목표 임대료를 충족시킬 수 있는 업종과 업태 선정, 상가의 가치를 극대화할 수 있는 상권 내 MD 방법, 상가 경쟁력을 극대화할수 있는 앵커 점포 또는 시설 발굴’과 같이 목적을 명확하게 정의해야 한다. 2단계를 분석할 소비자 범위를 조사해 확정해야 한다. 3단계는 지역 환경과 3C(Customer, Competitor, Company) 분석을 해야 한다.
주요 고객(Customer)이 누구인지, 고객의 속성과 특성은 무엇인지, 잠재적 수요는 어느 정도인지 등을 파악해야 한다. 경쟁사(Competitor)는 어떤 곳인지 이들의 강점과 약점은 무엇인지, 새로운 경쟁자의 진입 가능성은 높은지를 파악하고 이에 대해 어떻게 대응할 것인지 방침을 정해야 한다. 자사(Company)는 기업의 내부 요인 및 외부 요인에 대해 분석을 한 후 이를 토대로 계획을 세워야 한다.
4단계는 분석 내용을 바탕으로 상가의 임차인이 달성 가능한 매출액을 추정해야 한다. 예를 들어 투자하려는 상가 인근의 유사 점포를 방문해 월 평균 매출액을 계산하는 방법이다.하루방문고객이 평균 100명으로 가정하고 음식 객단가가 1만원이라고 한다면 일평균 매출액은 100만원(100*1만원)이다. 월평균 매출액은 3000만원(100만원*30일)로 추정할 수 있다.
5단계는 예상매출액을 기준으로 적정 임대료를 산출하는 것이다. 이는 매출액에서 임대료가 차지하는 비중을 10%로 정한다고 가정할 때 월 평균 매출액이 3000만원 점포의 경우 적정 임대료가 300만원이어야 한다.
이상의 분석 과정을 거치면 상가 투자자는 투자금액 대비 이익률을 산출할 수 있으며 이를 기준으로 투자 의사결정을 할 수 있다.
상가 투자를 위한 상권 분석을 위해서는 ‘정성적 방법, 정량적 방법, 소셜 분석법’ 등의 총 아홉 가지 분석 도구를 활용할 수 있다. 다만 모든 분석법을 활용하는 것은 현실적으로 한계가 있으므로 주로 ‘통계조사법’과 ‘소셜분석’을 활용한다.

상가 투자 시 고려사항
상가 투자를 위한 상권 분석을 할 때 참고해야 할 사항으로 ‘상권의 수명주기’가 있다. 상권의 수명주기란 모든 상권이 ‘도입기, 성장기, 성숙기, 쇠퇴기’와 같은 단계를 거치면서 흥망성쇠를 반복한다는 사실이다. 따라서 상가 투자자는 자신이 투자하려는 상가가 위치한 상권의 수명주기를 잘 판단해야 한다.
예를 들면 도입기 상권에 있는 상가는 투자 후 손익분기점에 도달하는 데 오랜 시간이 걸릴 수 있다는 사실을 이해하고 자금 계획을 세워야 한다. 반대로 쇠퇴기 상권에 위치한 상가는 투자 즉시 안정적인 수익률을 달성하겠지만 머지않아 상권이 쇠퇴함에 따라 임차인이 폐업에 이르고 점진적으로 임대료가 하락해 자산 가치가 떨어질 수 있다는 것을 감안하고 투자해야 한다.

김영갑 교수는...
한양사이버대 호텔조리외식경영학과
한양사이버대학원 외식프랜차이즈 MBA
HYCU 평생교육원 상권분석 전문가 과정
HYCU 평생교육원 외식사업 콘셉터 과정

김영갑 한양사이버대 호텔외식경영학과 교수