고수가 짚어주는 토지 투자 5계명
다른 부동산에 비해 토지에 투자를 하라고 하면 지레 겁부터 내는 사람들이 많다. 토지에 투자하려면 아파트나 빌라에 비해 알아야 할 것이 많아야 할 것 같고 오래 묵혀야 돈이 된다고 생각하기 때문이다.
물론 반은 맞고 반은 틀린 말이다. 토지 투자를 하기 위해서는 최소한의 전문 지식이 필요하다. 용어부터 토지 분석까지 꼼꼼히 체크해야 실패 없는 투자를 할 수 있다. 또한 잘 다듬어진 원석, 즉 투자 가치가 높은 물건을 만난다면 빨리 매도할 수 있는 기회도 있다.
초보들도 쉽게 따라 할 수 있는 토지 투자, 가장 기본적인 방법들을 정리했다.
1. 혼자 하지 말고 전문가의 도움을 받아라
토지 투자는 어렵게 생각할 필요가 없다. 혼자서 하는 게 아니기 때문이다. 토목설계 회사, 건축사 사무실, 세무사, 법무사 등을 둘러보면 도움을 청할 곳이 꽤 많이 있다. 요즘에는 토지 투자 유튜브, 토지 개발 전문 부동산 블로그, 관련 서적 등 다양하게 공부할 수 있는 통로가 꽤 많기 때문에 이를 통해 지식을 쌓을 수 있다.
또한 본인이 토지 투자자일 뿐 기술자가 아니라는 점을 명심해야 한다. 가령 원하는 토지를 봤을 때 용도를 떠올리고 방향을 선택하고 투자하기 좋다고 판단되면 주변의 도움을 받아 가능성을 알아보면 된다. 이 토지가 법적으로 맞는지 어떻게 쓰여야 하는지는 전문가의 판단이다.
법적인 내용이나 실무적 내용이 부족하다고 겁먹지 말고 본인의 판단을 먼저 믿고 투자 개발에 큰 그림을 그려보는 것이다.
또한 토지 개발에 대한 기본적인 지식과 최소한의 상식은 필수다. 그렇다고 어려운 용어들을 다 공부해야 하는 것은 아니다. 이론가가 아닌 투자자의 시선으로 접근해 최소한의 지식을 이용해 개발 가능한 원석을 발견할 줄 아는 능력을 키워야 한다. 그런 개념들이 모여 토지 개발을 할 수 있고 머릿속에 전체적인 그림을 그려 투자에 대한 눈을 가질 수 있다.
2. 토지, 적정 시세부터 파악하라
토지 거래는 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다. 토지를 팔려고 하는 사람이 많으면 가격은 떨어진다. 하지만 토지 가격이 떨어지면 매물들이 시장에서 사라진다. 토지는 여윳돈으로 투자하는 경우가 대부분이기 때문에 굳이 매입했던 금액에서 손해를 감수하면서까지 팔려는 사람이 없다. 이런 이유로 토지 시장에서 싼 물건을 찾는 게 어렵다. 토지를 비싸게 주고 산 사람은 많지만 저렴하게 산 사람이 적은 이유가 그러하다.
토지를 보려면 먼저 적정 시세부터 체크해야 한다. 이후 토지의 용도를 확인해야 한다. 예를 들어 A지역에 있는 B토지는 가격은 저렴하지만 토지의 적당한 용도가 보이지 않는 경우가 있다.
반대로 A지역에 있는 C토지는 가격은 비싸지만 토지의 활용 가치가 높다. 2개 중 투자 가치가 있는 땅을 선택하라고 한다면 과연 어떤 토지가 매력적일까. 답은 C토지다.
앞서 설명했듯이 토지는 여윳돈으로 거래하는 부동산이기 때문에 돈을 더 투자하더라도 쓰임새가 다양한 토지를 골라야 한다. 매력적인 토지는 모두가 갖고 싶어 하는 땅이기 때문이다.
김용남 대표는 “활용도가 높은 토지를 보유하고 있다면 처음에 조금 비싸게 매입했더라도 최소한 손해는 보지 않고 나중에 더 큰 수익을 낼 수 있다”며 “가치 없는 땅은 주변 토지 가격이 상승해도 함께 오르지 않고 심지어 팔리지도 않는 일이 생길 수 있다”고 조언했다.
우리는 이성을 만날 때 그 사람의 성격과 외모 등을 살핀다. 잘 생긴 데다가 성격까지 좋다면 그야말로 금상첨화. 서로에게 호감이 갈 것이다. 토지 투자도 그와 마찬가지로 토지 모양을 관찰해야 한다. 네모 반듯한 형태일수록 투자 가치(호감)가 높아진다.
토지를 볼 때 모양을 보는 이유는 토지를 수월하게 매도하기 위함이다. 토지의 성격은 활용도다. 그 토지 위에 어떤 건축물을 지을 수 있는지 확인해야 한다. 어떤 토지는 그 지역에 제한이 너무 많아서 주택밖에 건축하지 못하는 경우가 있고 반면 어떤 땅은 아무런 제약 없이 다양한 건물을 지을 수 있는 경우가 있기 때문이다.
이에 토지를 볼 때 땅의 성격, 외모 등을 꼼꼼히 체크해야 할 필요가 있다. 토지 투자의 기본은 좋은 땅을 고를 수 있는 것이다. 토지 위에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지 높게 지을 수 있는지를 따져봐야 한다. 이런 것들을 판단해주는 것이 건폐율과 용적율이다. 건폐율은 1층짜리 건물을 얼마큼 지을 수 있는지 보는 것이며, 용적율은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다.
연면적이란 각 층 바닥면적의 합계를 말한다. 가령, 1층 132㎡(40평), 2층 132㎡(40평), 3층 132㎡(40평)으로 된 건물이 있다고 한다면 1층부터 3층까지 면적을 합한 총 396㎡(120평)이 연면적이다.
건폐율은 대지면적에 대한 바닥면적(1층 면적)의 비율이다. 예를 들어 3300㎡(약 100평)의 대지의 경우 1층 면적으로 건물을 132㎡(40평)까지 지을 수 있다고 한다면 40%만큼 건물을 지을 수 있다는 뜻으로 건폐율은 40%라고 한다.
토지 투자를 하기 위해서는 기본 문서를 분석할 수 있어야 한다. 바로 대장, 도면, 토지이용계획서확인원, 등기부등본 등이다.
마음에 드는 토지를 만났다면 토지이용계획확인원을 열람해 토지 특성을 파악하고 토지 대장을 보고 면적을 확인한 후, 등기부등본을 보고 소유권 관계 및 기타 사항을 확인하면 된다. 여기서 실무에 가장 중요한 문서는 토지이용계획확인원이다. 토지이용계획확인원은 토지 투자의 시작인 동시에 끝이라고 할 수 있다.
‘토지이용규제 기본법’에 근거한 토지이용계획은 신청인의 인적사항, 신청토지의 소재지 및 면적(m2), 지역·지구 등의 지정 내용과 행위 제한 내용을 확인할 수 있다.
국토교통부가 운영하는 토지 이음에서는 토지이용계획확인서에 명기된 토지이용계획 및 규제 등에 관한 내용을 확인할 수 있다. 또한 ‘토지이용규제정보서비스’를 통해 열람서비스를 제공하고 있다.
토지 투자자라면 이 문서를 보고 개발할 수 있는 땅과 미개발 지역인 것을 구분하고 분석 및 확인할 수 있어야 한다. 계약 전 토지 면적은 대장이 기준이며 소유권에 관한 사항은 등기부등본을 기준으로 한다는 점도 확인해야 한다.
토지 투자로 수익을 얻기 위해서는 땅을 구분하는 방법을 알아야 한다. 우리나라 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 △용도지역 △용도지구 △용도구역으로 구분된다. 토지 투자가가 용도지역으로 토지를 구분할 수 있다면 토지를 보는 시각이 확연히 달라지게 될 것이다.
용도지역은 총 4종류로 △자연환경보존지역 △농림지역 △도시지역 △관리지역 등으로 나뉜다. 자연환경보전지역은 말 그대로 자연환경을 보전하라는 곳이다. 그렇게 때문에 단기간에 개발을 통한 수익을 기대할 수 없다. 농림지역 역시 농업을 장려하는 지역으로 개발을 통한 단기 차익을 볼 수 없다.
도시지역은 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등이 있다. 녹지지역은 건폐율이 적어 많은 건물을 짓지도 못하고 농지법 제한을 걸어 건축물도 규제하고 있다. 도시지역에 녹지지역을 포함시킨 것은 향후 주거지역, 상업지역, 공업지역 등이 현저히 부족하게 될 때 수용할 수 있도록 만든 것이다. 건물이 많으면 보상해줘야 하기 때문에 건물의 신축이 제한적으로 허용되거나 아예 건물을 못 짓게 하는 것이다.
녹지지역은 투자는 가능하나 장기 투자가 될 가능성이 높다. 녹지지역은 향후 주거·상업·농업 지역으로 될 땅으로 충분한 투자 가치는 있지만 용도 변경이 언제 이뤄질지 모르기 때문이다.
관리지역은 국가가 개발을 장려하는 곳이다. 이곳은 개발이 자유로워 난개발이 될 가능성이 높아 관리지역을 다시 △계획관리지역 △생산관리지역 △보전관리 지역 세 가지로 구분한다.
계획관리지역에는 계획적인 개발을 유도하기 위해 웬만한 건축물은 다 허용하지만 몇 가지 예외를 두었으며 생산관리·보전관리지역에는 건물 신축을 제한하지만 행위 가능한 건축물을 따로 지정해 놓았다. 개발을 하다 보면 계획관리가 아닌 생산관리나 보전관리지역의 토지가 매물로 나온 경우가 있는데 이런 지역의 부지를 매입해 두면 충분한 투자 수단이 되기도 한다.
글 정리 정유진 기자 ｜ 도움말 김용남 토지개발 전문가
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