이때 공제 자료들은 근로소득이 발생한 전년도에 이루어진 자료들로 연말정산 제출 시점에는 단순히 정리하는 형식이다. 따라서 절세를 위해 준비하는 시점은 연말정산 자료를 실제 제출하는 다음 연도가 아니라 근로소득이 발생한 전년도이어야 한다. 해당 연도가 지나고 나면 적극적으로 세금을 줄이기 위해 할 수 있는 일은 사실상 한계가 있기 때문이다.
마찬가지로 양도소득세는 양도 거래로 인해 발생하는 세금으로서, 이미 양도한 후에 세금을 신고하는 단계에서 전문가를 찾아가거나 절세를 고민하는 것은 한참 늦다. 양도세 절세를 위해서는 양도 의사결정을 내리기 전에 자문을 구하는 것이 바람직하다.
또한 양도세는 ‘양도하는 시점’을 기준으로 시행 중인 세법을 적용한다. 양도하기 훨씬 전에 고민했던 내용이 양도 시점의 세법 기준에서는 이미 해소됐거나 예상치 못한 방향에서 새로 접근해야 한다. 따라서 양도 직전 다시 한번 세법 내용을 복기해보고 검증하는 노력을 소홀히 해서는 안 된다.
장기보유특별공제, 양도차익 줄이는 절세 장치 주목
양도세는 ‘소득세법’에서 정한 일정 자산을 양도할 때 발생하는 세금이다. 토지나 건물과 같은 부동산, 분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 주식, 골프회원권 등이 양도세의 과세 대상이다. 양도세는 대상 자산의 취득가액과 양도가액의 차이인 양도차익에 과세한다. 양도차익을 줄이게 되면 세금은 줄어든다. 부동산을 취득해 장기간 보유하다가 양도할 경우 실질적 이익이 아닌 물가상승분이 양도차익으로 반영될 수 있다.
이러한 물가상승분 수준의 양도차익을 줄여주는 절세 장치가 바로 장기보유특별공제다. 장기보유특별공제는 말 그대로 ‘장기’ 보유로 발생한 차익에 적용하는 ‘공제’ 혜택으로 이를 적용받기 위한 조건이 있다.
3년 이상 보유한 부동산 양도차익이 그 대상이다. 이 조건을 충족했더라도 장기보유특별공제가 적용되지 않는 경우도 있다. 부동산을 취득하고 나서 소유자 명의로 등기하지 않고 양도하는 미등기 양도는 장기보유특별공제를 받을 수 없다.
조정대상지역 다주택 양도세 중과세율 대상인 경우에도 장기보유특별공제가 배제되지만 현재 이 규정이 한시적으로 2024년 5월 9일까지 적용되지 않고 있다. 따라서 조정대상지역에 있는 다주택을 양도하는 경우에도 장기보유특별공제가 가능하다.
해외 부동산에 대해서도 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 양도일 현재 국내에 주소 또는 거소를 5년 이상 둔 거주자는 해외 부동산을 양도하는 경우 국내에서도 양도세를 신고 납부해야 한다. 부동산 소재 국가에서 납부한 양도세가 있다면 공제받을 수 있다.
다만 국내 부동산 양도세와 달리 장기보유특별공제는 적용받을 수 없다. 양도 당시 부동산이 아니지만 장기보유특별공제 적용 대상이 되는 경우도 있다. 보유하던 부동산이 ‘도시 및 주거환경정비법’ 등에 따라 조합원입주권으로 전환된 상태에서 양도하는 경우다. 이때에는 기존 부동산으로서의 보유 기간 중 양도차익에 대해 장기보유특별공제를 적용한다.
상속 개시 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제 적용
장기보유특별공제 계산 시 보유 기간은 자산의 취득일로부터 양도일까지를 말한다. 일반적인 양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 된다. 취득일은 취득 원인에 따라 차이가 있다. 매매를 원인으로 취득한 경우 취득일은 앞서 양도일과 마찬가지로 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 된다.
상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속받은 날, 즉 상속개시일이 취득일이다. 상속인이 취득한 시점으로부터 보유 기간을 계산하므로 상속개시일로부터 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제 적용이 가능하다.
피상속인이 보유한 기간을 인정받지 못하므로 장기보유특별공제가 줄어들어 세금에 있어서 불리할 것이라고 생각할 수도 있지만 반드시 그렇지는 않다. 상속인의 양도차익 계산 시 취득가액 역시 당초 피상속인이 취득했던 당시 가액이 아닌 상속 당시 가액으로 변경되기 때문이다. 이 경우 대개 상속 시점 부동산가액이 과거 피상속인 취득 시점보다 높은 경우가 많으므로 피상속인 기준으로 계산한 양도차익보다 줄어들어 최종 양도세는 더 낮아질 수 있다.
다음으로 증여받은 부동산의 경우 증여받은 날(증여등기 접수일)을 취득일로 보유 기간을 계산한다. 다만 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산의 경우 보유 기간을 달리 계산하는 예외가 있다. 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 날로부터 5년(2023년 이후 증여분부터는 10년) 이내에 양도하는 부동산 등은 당초 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산한다. 양도세 이월과세는 취득가액뿐 아니라 장기보유특별공제에 적용하는 보유 기간도 증여자의 취득일을 기준으로 계산한다.
장기보유특별공제율은 보유 기간에 연 2% 공제율을 곱해 결정한다. 3년 이상 4년 미만 보유한 경우 보유 기간 3년에 해당하는 6%, 5년 이상 6년 미만 보유한 경우 보유 기간 5년에 해당하는 10% 공제율을 적용하는 방식이다.
보유 기간 계산 시 연 단위로 계산하므로 양도일 현재 보유 기간을 연도 기준으로 높여 두는 것이 절세에 도움이 될 수 있다. 가령 보유 기간이 5년 11개월인 상태로 양도하는 것보다는 잔금을 1개월 미루어 최종 보유 기간을 6년으로 맞추는 것이 공제율을 더 적용받을 수 있다.
이렇게 해서 15년 이상 보유한 일반 부동산을 양도할 경우 공제율을 최대 30% 적용한다. 장기보유특별공제는 최종 계산된 세금에서 깎아주는 방식이 아니라 양도차익에서 공제하는 방식이다. 가령 양도차익이 1억 원이고 장기보유특별공제율이 30%이면 1억 원에 30%를 곱한 3000만 원을 과세 대상 양도차익에서 공제한다.
공제율에 한도가 있을 뿐 공제금액에 한도가 없으므로 양도차익이 클수록 장기보유특별공제로 적용하는 금액이 커지는 셈이다. 일반 부동산 장기보유특별공제율은 최대 30%까지이나 예외적으로 양도일 현재 1세대 1주택이면서 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상인 경우 ‘보유 기간’과 ‘거주 기간’에 따른 우대 공제율을 적용한다.
3년 이상 보유한 경우 보유 기간에 연 4%를 곱하고 보유 기간 중 2년 이상 거주한 경우 거주 기간에 연 4%를 곱해 공제율을 합산한다. 보유 기간별 공제율과 거주 기간별 공제율은 각각 최대 40%로서, 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주한 경우 최대 공제율은 80%가 된다.
1세대 1주택이더라도 거주 기간 2년 미만인 경우에는 일반 공제율 대상이 돼 최대 30%까지만 가능하다. 1세대 1주택 비과세 혜택이 양도가액 12억 원까지 가능하므로 양도가액 12억 원 이하는 비과세 조건 충족만으로 충분하다.
양도가액 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우라면 비과세뿐 아니라 우대 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있는 거주 요건에 따른 절세 혜택을 미리 검토할 필요가 있다. 다만 비거주자의 경우 일반 장기보유특별공제율은 적용 가능하지만 보유 기간과 거주 기간에 따른 우대 장기보유특별공제율은 적용받을 수 없다.
글 김윤정 KB국민은행 WM투자솔루션부 세무전문위원
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