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한국의 상속·증여세는 요지부동이다. 상속·증여세 최고세율은 지난 2000년 45%에서 50%로 상향한 이후 23년 동안 변함이 없다. 글로벌 주요 국가들에서 세율 인하가 진행된 것과는 정반대 흐름이다. 심지어 최대주주 할증과세를 적용하면 상속·증여세 최고세율은 60%로 경제협력개발기구(OECD) 국가 중에서 가장 높다. 참고로 OECD 평균은 15%에 불과하다.
높고 경직된 세율은 부의 재분배와 공평과세를 지향하는 역대 정부의 방향성뿐만 아니라 공정하지 못한 부의 이전에 대해 극도의 민감성을 보이는 대중 심리가 결부된 결과다. 이처럼 부의 이전에 대해 온건한 시선을 보이지 않는 것이 오늘날 시대정신이지만 아이러니하게도 매년 베스트셀러 도서 목록에는 부의 이전 잘하는 법, 절세 잘하는 법 등과 같이 세금 부담을 줄이는 주제가 항상 자리한다.
정부 세제개정안 기반으로 증여 계획 변경한 A씨
2023년 하반기를 시작하는 7월, 정부는 2023년 세제개정안을 발표했다. ‘결혼 시 증여공제 한도 3억 원까지 허용’이 언론에 부각되긴 했지만 핵심은 하반기 경기 부양을 위한 정부의 세 부담 완화다. 물론 기대를 모았던 다주택자 세금 부담 완화는 이번 개정안에 포함되지 않았지만, 지난해 연말 한시적으로 부동산 다주택자의 세 부담을 완화한 것이 부자들의 행동 변화를 이끌고 있다.
이번에 발표된 정부의 세제개정안을 기반으로 증여 계획을 변경한 자산가 A씨의 사례를 풀어본다. 올해 성인이 된 자녀와 고등학교에 입학한 미성년 자녀 총 2명을 슬하에 두고 있는 A씨는 6년 전 재개발 기대와 증여를 목표로 지방 구도심에 소형 아파트 3채를 매수하고 임대사업자를 등록했다. 향후 자녀들이 출가하면 여생을 한적한 곳에서 보내기 위해 서울 외곽 지역에 고급 빌라를 분양받았다.
현재 4주택자인 A씨는 9월 말 고급 빌라 잔금 처리와 동시에 12% 취득세율을 적용받는다. 참고로 분양가 50억 원이면 6억 원이 취득세다. 게다가 지방세와 대형 평수까지 고려해야 한다.
예전이면 다주택자가 누리는 특혜로 생각하겠지만 올해는 변화가 필요하다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과를 배제하는 기한이 내년인 2024년 5월까지 연장되기 때문이다.
1단계로 6년 전에 자녀 증여를 위해 취득한 지방의 소형 주택 3채 중 2채 이상을 처분하는 것을 권고했다. 이유는 3가지다.
첫째, 한시적 다주택자 취득중과세 완화의 경우 의미 있을 만한 혜택을 받기 위해서는 2주택 이하여야 한다. 현재 부동산 경기의 양극화 현상을 고려하면 소형 아파트라 하더라도 9월 말 잔금 치르기 전까지 등기이전이 가능한 매수자를 구하기 쉽지 않다. 급매 등을 통해 매도 가격을 낮춰야 한다는 의미다.
둘째, 가격 상승 확률이 높지 않다는 판단이다. 팬데믹 이후 글로벌 경기는 패러다임 변화 국면에 있다. 미·중 패권 경쟁 등과 함께 적어도 향후 2~3년 동안은 상당한 인플레이션 압력이 지속될 전망이다. 인플레 압력은 자연스럽게 금리 상승 압력을 높인다. 즉, 부동산 가격에 가장 영향력이 큰 금리 수준이 높게 형성된다는 점에서 부동산 가격의 상승을 기대하기에는 기회비용이 크다.
셋째, 이미 적정 가격에 근접했다. 적정 아파트 가격을 산정함에 있어 전세라는 한국만의 특별한 제도를 이용한다. 전국적으로 전세 가격이 일정 수준 이상으로 높아지면 매매로 전환하는 매매 수요가 존재했고, 이를 A씨가 소유한 아파트에 적용한 결과 현재 가격은 과거 평균 상단에 있는 상황이다. 즉, 지금 집을 처분해도 큰 손해가 아니다.
지방의 소형 주택 3채 중 2채 이상을 처분하라고 제안했을 때, A씨의 고민은 이랬다. 2채 이상을 처분하려 하나 매수자를 구하지 못했을 경우, 중과세는 4주택자 이상으로 12% 이상의 세율을 받는다. 그렇다면 처분을 포기하고 장기로 임대할 때 장기보유특별공제를 받는 게 나을 수 있냐는 고민이었다. 현재 3채에 대해 주택임대사업자를 등록한 A씨는 등록일 기준으로 등록 햇수에 따라 만기일 이후 50%에서 최대 70%까지 양도 차액 공제를 받을 수 있다.
최대 햇수인 10년 만기의 경우 70% 공제 후 양도세를 부과하는데, 훗날 미래에 만기일을 지켜 최대 70% 공제를 받는다 하더라도 9월 취득하는 빌라에 대한 취득세는 4주택자, 대형 평수, 지방세 등을 예상했을 때 13.4%다. 3채를 처분했을 때 2주택자 세율 1~3%에 지방세, 대형 평수를 고려한다 하더라도 무려 10%포인트나 차이가 나게 된다.
여기서 참고해야 할 점은 장기적으로 임대하고 있는 주택의 가격이다. 만약 취득했을 때와 매도 후 양도 차액이 소액이라면 장기공제액도 적을 수밖에 없다. 장기보유특별공제 비율이 무려 50~70%라 하더라도 매력적인 절세가 아닐 수 있다. 오히려 보유하던 소형 가격의 아파트 수 때문에 중과세율이 높아져 장기간 보유 중인 임대아파트의 최종 수익보다 큰 금액을 세액으로 내게 생겼다. 이런 부분을 확실히 점검해 대비하는 것이 현명한 절세의 전략이다.
더불어 2단계 증여의 수단을 토지, 미술품, 금융 자산 등으로 다변화할 것을 권고했다. 현금 증여 공제 한도 5000만 원과 더불어 토지와 미술품 그리고 새로운 자산으로 주목받고 있는 디지털 자산 등에 대해서도 적극적인 관심이 필요한 시기다. 미술품과 디지털 자산으로의 자산 분배를 적절하게 섞어 절세 전략을 취해도 좋다.
글 빈센트 업라이즈 MFO(Multi-Family Office) 총괄ㅣ사진 한국경제DB
빈센트 총괄은...
빅데이터 이코노미스트로 활동 중이며, 금융 스타트업 ㈜업라이즈에서 MFO(Multi Family Office) 사업을 총괄한다. 지역과 세대를 막론하고 부를 갈망하는 고객들과 함께 부를 만들고 유지하고 올바르게 대물림할 수 있도록 맞춤 자문 서비스를 제공하며 부의 여정에 동참한다.
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