[김인만 부동산연구소장]2024년 부동산 세금·정책 이렇게 달라진다

부동산/ 머니&리얼 에스테이트

부동산이 어렵다고 말하는 분들의 이야기를 들어보면 대부분 수시로 바뀌는 부동산 정책 때문이라 말한다. 알고 있던 지식이 한순간에 틀린 정보가 되기도 하고 혜택이 사라지거나 새롭게 생기기도 하는데 매년 새해가 되는 시점을 기준으로 변경이 되는 경우가 많다. 그래서 오늘은 2023년을 보내고 2024년 새해를 맞아 변경되는 세금, 대출, 청약 관련 정책에 대해 알아보는 시간을 가져보려고 한다.

2024 달라지는 세금 5가지
① 양도세 중과 한시적 배제(2024년 5월 9일까지)
2022년 5월 10일 이후 규제지역 다주택 보유자가 양도 시 일반세율(6~45%)에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트 중과세가 적용되는 다주택 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해주는 혜택이 2024년 5월 9일로 종료된다.
다주택 보유자가 2024년 5월 10일 이후 규제지역 주택을 양도하는 경우 양도세 중과가 적용되는 만큼 주의가 필요하다. 부동산 시장이 침체되는 경우 다시 추가 연장이 될 가능성도 배제할 수는 없지만 시행이 되기 전까지는 현재 정책을 기준으로 전략을 세워야 한다.

② 혼인 및 출산 증여공제 신설
혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생일 또는 입양신고일 2년 이내, 최대 1억 원 증여공제를 해준다. 현행 직계존속으로부터 증여를 받을 경우 5000만 원까지 기본공제를 해주었는데 결혼을 하거나 자녀를 출생할 경우 기본공제 5000만 원에 1억 원을 추가로 공제해서 최대 1억5000만 원까지 증여공제가 적용된다. 자녀가 결혼할 경우 1억5000만 원까지는 증여세를 내지 않고 증여할 수 있다.

③ 월세 세액공제 소득 기준 및 한도 상향
월세 수입에 대한 세액공제 소득 기준 및 한도가 총 급여 7000만 원 이하 연 750만 원에서 총 급여 8000만 원 이하 연 1000만 원으로 확대된다.

④ 고가주택 보증금 과세 조정(2026년 시행)
12억 원 초과 고가주택에 대한 보증금 과세 기준을 주택 3채 이상 보유자에서 2주택 이상 보유자로 조정된다.

⑤ 건축물 용도 변경 후 1세대 1주택이 된 경우 장기보유특별공제
비주거용 건축물을 주택으로 용도 변경을 해 1세대 1주택이 된 경우 각 용도 기간별 보유 및 거주기간 공제율을 합산해 장기보유특별공제액을 계산한다. 예를 들어 건물을 5년 보유 후 주택으로 용도 변경을 해 5년을 거주했다면 보유 기간은 건물 보유 기간과 주택 보유 기간을 합쳐서 10년이 적용되고, 거주 기간은 주택의 거주 기간인 5년이 적용된다.

대출은 이렇게 달라진다
① 신생아 특례 구입자금 대출
부부 합산 연소득 1억3000만 원 이하 2년 내 출산한 무주택 가구(2023년 출생부터 적용)를 대상으로 매매가 9억 원 이하 주택에 대해 최대 5억 원까지 저리대출을 해준다. 대출금리는 5년간 연 소득 8500만 원 이하 1.6~2.7%, 8500만~1억3000만 원 2.7~3.3%가 적용된다.

② 신생아 특례 전세자금 대출
부부 합산 연소득 1억3000만 원 이하 2년 내 출산한 무주택 가구(2023년 출생부터 적용)를 대상으로 전세가 5억 원 이하(비수도권 4억 원) 주택에 대해 최대 3억 원까지 저리대출을 해준다.
대출금리는 4년간 연소득 7500만 원 이하 1.1~2.3%, 7500만~1억3000만 원 2.3~3%가 적용된다.

③ 청년 주택드림 대출(2025년 예정)
청년 주택드림 청약통장 가입 1년 후 납입금액 1000만 원 이상 되는 사람이 청약에 당첨되면 분양가의 80%까지 최저 연2.2% 금리로 대출을 받을 수 있다. 연소득 미혼 7000만 원 이하, 기혼 1억 원 이하인 만 39세 이하 무주택자가 분양가 6억 원 이하 전용면적 85㎡ 이하 주택에 청년 주택드림 청약통장으로 청약해 당첨된 경우에 한한다. 그리고 결혼 시 0.1%포인트, 최초 출산 시 0.5%포인트, 추가 출산 시 0.2%포인트 금리 인하 혜택(대출금리 하한선 1.5%)도 받을 수 있다.
기존 청년우대형 청약통장을 보유하고 있는 사람은 자동 전환이 되니 그대로 보유하면 되고, 주택청약종합통장을 보유하고 있는 사람들은 요건을 충족하면 전환 신청이 가능하다.

달라지는 청약

① 청년 주택드림 청약통장(2024년 2월 예정)
연소득 5000만 원 이하 무주택인 만 19~34세 청년이 가입할 수 있으며 이자율은 최대 4.5%, 납입한도 최대 100만 원이다. 청약을 떠나 금리 4.5% 통장 그 자체만으로 투자 상품인 만큼 대상이 되는 사람들은 적극적으로 가입하는 것이 좋다. 기존 청년우대형 청약통장을 보유하고 있는 사람들은 자동 전환이 되며, 일반 종합통장을 가지고 있는 사람은 자격 요건이 되면 전환 신청을 할 수 있다.
청년 주택드림 청약통장을 1년 이상 보유하고 1000만 원 이상 납입한 사람이 청약에 당첨되면 최저 2.2% 청년 주택드림 대출을 받을 수 있다.

② 신생아 특별공급 신설(2023년 3월)
2024년 3월부터 입주자모집공고일부터 2년 이내 임신 및 출산 사실 증명서를 제출하면 혼인 여부 상관없이 신생아 특별공급 자격이 된다.

③ 미성년자 청약납입기한 및 금액 상향 조정
미성년자 청약납입기한을 2년에서 5년으로 늘리고, 인정금액도 240만 원에서 600만 원으로 상향 조정을 해준다. 신생아 시절 청약통장을 만들어도 2년밖에 인정되지 않아 아쉬움이 많았는데 5년으로 늘어난 만큼 만 14세가 되면 청약통장을 개설해 매월 10만 원씩 납입하는 것이 좋다.

④ 부부 청약기회 확대
부부 각자의 청약통장으로 신청해 중복 당첨이 될 경우 무효 처리가 됐지만, 2024년부터는 중복 당첨 시 먼저 신청된 건에 대해 유효 처리를 해준다. 또한 배우자가 결혼 전 주택을 소유했거나 청약 당첨 이력이 있어도 특별공급 신청이 가능해진다. 그리고 배우자 청약통장 가입 기간을 50% 합산(최대 3점) 합산해준다. 그 외 맞벌이 소득 기준도 완화해 기혼(맞벌이) 가구는 월평균 소득을 미혼의 2배로 적용한다(특별공급 140%에서 200% 확대).

⑤ 청약 다자녀 기준 완화
3명이던 다자녀 기준을 2명으로 변경해 2자녀도 다자녀 청약 지원을 할 수 있게 된다. 기존 자녀 3명에 30점이었지만 2024년 3월(예정)부터 2명 25점, 3명 35점이 부여된다.

사라지는 부동산 정책
① 특례보금자리론
1년간 한시적으로 운영했던 특례보금자리가 2024년 1월 종료된다. 일반형은 2023년 9월 26일 이미 종료됐고 남아 있던 우대형도 1월 마감이 된다.

② 중소기업 청년 전세자금대출
중소기업에 근무하는 청년에게 좋은 혜택이었던 중소기업 청년 전세자금대출이 2023년 12월까지만 운영이 되고 종료된다. 이런 청년을 위한 정책 상품은 2024년에도 연장을 해주었으면 좋겠다.

③ 집주인 전세금 반환대출
역전세로 세입자에게 전세금 반환이 어려운 집주인을 위해 2023년 7월부터 2024년 7월까지 한시적으로 신청이 가능한 상품인데 정상화되고 있는 아파트와 달리 여전히 깡통전세, 전세사기 위험에 노출된 빌라, 오피스텔 전세에 대해서는 7월 종료보다 1년 더 연장해주는 방안도 고려해주었으면 좋겠다.

글 김인만 부동산경제연구소장