김국민 씨는 1세대1주택 비과세로 판단해 양도소득세를 신고하지 않았는데 세무서로부터 가산세와 함께 1억2000만 원의 세금을 고지 받았다. 김 씨는 무엇 때문에 이렇게 세금 폭탄을 맞은 것일까.
1세대가 양도가액 12억 원 이하 1주택을 양도하는 경우로서 보유 기간이 2년 이상이면 양도세가 비과세된다. 하지만 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택인 경우에는 그 보유 기간 중 거주 기간도 2년 이상 채워야 비과세가 가능하다. 그렇기 때문에 조정대상지역의 지정과 해제는 양도세 비과세를 받기 위한 거주 선택에 매우 중요한 요인이 된다.
조정대상지역서 해제됐어도 취득 당시 요건 따져야
지난해 1월 5일 서초구, 강남구, 송파구, 용산구를 제외한 모든 지역이 조정대상지역에서 해제됐는데 많은 사람들이 주택 소재지가 조정대상지역에서 해제됨에 따라 1세대1주택 비과세 판단 시 더 이상 2년 거주 요건이 적용되지 않는 것으로 잘못 알고 주택을 양도해 많은 세금을 내게 되는 경우가 빈번하게 발생하고 있다.
1세대1주택 비과세 2년 거주 요건은 양도일 현재 조정대상지역에서 해제됐다 하더라도 취득 당시 조정대상지역 내 주택이었다면 적용되는 것이므로 거주하지 않은 주택을 양도할 때 비과세를 적용받기 위해서는 반드시 해당 주택이 취득 당시 조정대상지역에 소재했는지 여부를 확인해야 한다.
한편 옆집에 사는 김수정 씨는 취득 당시 비조정대상지역 내 주택을 취득했기 때문에 양도 시 거주 요건 없이도 1세대1주택 비과세가 가능하다는 것을 알고 있어 거주하지 않고 주택을 양도했다. 하지만 김수정 씨도 본인이 생각한 세금보다 1억5000만 원이나 더 많은 세금을 내야만 했다. 그 이유는 무엇일까.
취득 당시 비조정대상지역 내 취득한 주택은 2년 거주를 하지 않아도 1세대1주택 비과세가 가능하다. 하지만 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우 12억 원 초과분에 대해서는 양도세가 과세되는데 이때 보유 기간이 3년 이상인 경우 보유 기간에 따라 연 2%씩 15년 이상 최대 30%의 장기보유특별공제가 적용된다.
하지만 조정대상지역 여부와 상관없이 2년 이상 거주를 한다면 보유 기간 및 거주 기간에 대해 각각 연 4%씩 10년 이상 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수가 있는데 이 부분은 미처 파악하지 못했던 것이다.
이렇게 2년 거주 요건은 1세대1주택에 대한 비과세뿐만 아니라 장기보유특별공제에도 매우 큰 영향을 미치기 때문에 양도 전에 미리 잘 확인해야 세금 폭탄을 피할 수 있다.
오피스텔 보유 1세대1주택 비과세 신고 추징
1세대1주택 비과세를 적용함에 있어 많이 하는 실수가 바로 오피스텔을 보유한 상태에서 주택을 양도하는 경우다. 1세대1주택 비과세 신고 후 가장 많이 추징되는 사례 중 하나인데 오피스텔이 공부상 업무시설로 돼 있다 보니 주택에 해당되지 않는다고 잘못 알고 있는 경우가 상당하다. '소득세법'에서는 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 출입구, 취사시설, 욕실이 각 세대별로 별도 설치되는 등 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물을 사실상 주거용으로 사용한다면 주택으로 보고 있으므로 오피스텔을 사실상 주거용으로 임대 또는 사용하는 경우라면 '소득세법'상 주택에 해당하므로 반드시 주의가 필요하다.
분양권을 취득해 보유하는 경우에도 실수하지 않도록 주의해야 한다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대1주택 비과세 규정 적용 시 주택수에 포함하고 있으므로 1주택 양도 시 2021년 이후 당첨된 분양권을 보유하고 있다면 1세대1주택 비과세를 적용받지 못할 수도 있다.
다운계약서 작성해도 비과세 적용 안 돼
주택을 취득할 때 매도인의 요청 또는 취득세를 줄이려는 목적으로 다운계약서를 작성하는 유혹이 가끔 발생하기도 한다. 하지만 부동산을 취득하거나 양도할 때 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 거짓으로 작성한 경우에는 양도세 비과세 및 감면 적용이 배제되므로 다운계약서를 작성해 취득한 주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 없게 된다. 업계약서를 작성하는 경우에도 역시나 마찬가지인데 거짓 계약서의 작성 여부는 국세청, 국토교통부 등에서 부동산 거래 가격 검증 등 다양한 방법으로 확인하고 있으므로 부동산 거래 시에는 반드시 실지거래가액으로 매매계약서를 작성해야 한다.
이처럼 양도세 1세대1주택 비과세를 받는 과정에서 다양한 실수로 인해 비과세를 받지 못하거나 가산세와 함께 양도세가 추징되는 경우가 발생할 수 있다.
위 내용은 국세청에서 안내한 1세대1주택 비과세 적용 시 실제 실무적으로 빈번하게 발생되고 있는 실수가 많은 주요 사례들인 만큼 주택 양도 시 실수하지 않도록 잘 확인하고 전문가와 상의 후 검토해 결정할 것을 권한다.
글 정주용 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원
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