재임대로 들어온 2차 세입자가 임대료를 연체한다면 어떻게 해야 할까. 소송의 주체만 다를 뿐 임차인과 임대인 모두 전차인을 대상으로 명도 소송을 제기할 수 있다.
[아하! 부동산 법률]
전차인의 임대료 연체로 마음고생을 하는 임차인들이 의외로 많다. 임대차 관계에서 명도 소송은 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 것과 달리 전대차 관계에서는 임대인과 임차인 모두 난감한 상황이다.
전대차 관계에서 전차인이 약속을 어겼다면 임대차 관계에서와 마찬가지로 명도 소송을 할 수 있다. 전차인을 상대로 한 명도 소송은 소송 주체만 다를 뿐 임차인과 임대인 모두 제기할 수 있다.
민법 629조 1항에는 임대인(건물주)의 동의가 있는 경우 임차인(세입자)은 제3자에게 건물을 임대할 수 있다고 규정하고 있다. 이를 전대차 계약이라고 한다. 전대차 계약에서는 임차인이 '전대인'이 되고 임차인과 계약을 맺은 사람을 '전차인'이라 부른다.
임대차와 전대차 각각의 차이점은 사업을 목적으로 한 임대차 계약은 '상가임대차 보호법'이 적용되지만, 전대차는 주거를 목적(고시원)으로 한다면 '주택임대차보호법'이 적용된다는 것이다. 따라서 상가 임대차는 3기분 이상, 주택 임대차의 경우는 2기분 이상 임대료 연체가 발생하면 계약 해지 사유에 해당한다.
전대차 관계에서는 임차인이 임대인과 같은 지휘에 있는 전대인이 되기 때문에 전대차 계약 해지 사유가 발생하면 전차인을 상대로 명도 소송을 제기할 수 있다. 임대인 역시 전차인을 상대로 명도 소송이 가능하다. 전차인을 상대로 한 명도 소송은 일반 명도 소송 절차와 같다.
명도 소송이란 임대차 혹은 전대차 계약 해지 사유가 발생했을 때 건물을 비워 달라는 취지의 소송을 말한다. 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도 소송 기간은 4개월인 것으로 조사됐다.
월세를 연체한 전차인을 상대로 한 명도 소송에서 명심해야 할 점은 반드시 전차인에게 임대차 계약 해지 통보가 도달해야만 가능하다는 점이다. 해지 통보는 내용증명이 가장 효과적이고 전차인에게 통보 의사가 전달되면 해지 효력이 발생한다. 또한 소송을 대비해 문자메시지, 통화 녹음, 이메일 등으로 계약 해지 의사를 전달한 증거를 보완하는 것이 좋다.
엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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