정부가 최근 발표한 10·15 주택시장 안정화 방안의 풍선효과가 나타나고 있다. 이제는 수요 분산이 필요한 시점이다. 현재 서울로 몰리는 주택수요를 분산하기 위한 다양한 방법을 고민해야 한다.
[부동산 정석]
내년 분구가 예정된 화성시 동탄2신도시는 풍선효과로 가장 주목받는 지역이다. 대책 발표 이전부터 상승 흐름을 타고 있었지만, 규제를 비껴갔다. 추가 규제가 나오기 전에 빨리 사야 한다는 조급함도 주택 수요자들을 내몰고 있다. 동탄역과 주변 시범단지 집주인들은 호가를 높이고 매물을 거둬들이기 바쁘다.
매물 거둬들이는 집주인
더 큰 문제는 이 열기가 역세권이 아닌 지역까지 확산하고 있다는 점이다. 동탄 인근에 주택을 마련하려던 수요자들이 동탄으로 돌아섰으며, 지방 수요까지 가세하면서 풍선효과가 강하게 나타나는 듯하다. 안양역이 있는 안양시 만안구, 구리역을 중심으로 한 구리시, 기흥역의 용인시 기흥구까지 이러한 움직임은 비교적 강하게 나타나는 중이다.
10·15 부동산 대책이 발표되고 난 후 현장에는 풍선효과와 함께 특이한 현상이 감지된다. 보통 강력한 규제가 나오면 집주인들은 지금 팔아야 한다는 불안감에 매물을 더 내놓고 매수자들은 관망세로 돌아선다. "급매 없나요"라는 전화만 오는 것이 정상이다. 하지만 지금은 반대의 현상이 벌어진다. 집주인은 매물을 거둬들이고 매수자들은 오히려 조급해지면서 매수 행렬에 더 적극적으로 참여한다.
심지어 규제지역이 아닌 측면에서의 풍선효과도 발생하는 중이다. 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가제로 묶었지만, 사각지대가 존재한다. 토허제는 허가구역 내에서 일정 면적을 초과하는 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 승인을 받아야 하는데 그 기준이 되는 면적은 주거 지역과 상업 지역이 다르다. 주거 지역은 6㎡, 상업 지역은 15㎡라서 상업 지역에 들어선 주상복합 등은 주거 지역에 비해 상대적으로 규제에서 벗어난다.
실제로 최근 3년간의 아파트 거래량은 이전 3년간에 비해 많이 줄었다. 수도권은 더욱 심각한데, 2019년부터 2021년까지 3년간 거래된 아파트가 189만 채인 데 반해 최근 3년간인 2022년에서 2024년 3년 동안은 98만 채에 그쳤다. 경기도는 무려 99.4%나 줄었다. 이 수요는 주택 시장에 계속 누적되고 있다.
관망 수요 아닌 대기 수요
우리는 일반적으로 관망 수요라고 표현하지만 사실 주택 시장에 관망 수요는 없다. 대기 수요가 더 맞는 이야기다. 이미 매입할 아파트가 결정됐고 자금조달 계획마저 정해졌다면 언제든지 시장에 진입할 수 있다. 이렇게 강한 주택 수요를 규제해서 눌러만 놓는다고 문제가 해결되지 않는다.
수요 분산이 필요하다. 현재 서울로 몰리는 주택 수요를 분산하기 위한 다양한 방법을 고민해야 한다. 가장 쉽게 할 수 있는 방법은 지방으로 돌리는 것이다. 그렇게 하기 위해서는 특단의 혜택을 제공해야 한다. 지금의 1주택 특례는 현장에서 작동하지 않는 의미 없는 대책이다. 1주택자가 어떻게 지방으로 가서 아파트를 사겠나. 주택 수를 고려하지 않는 혜택을 주어야 한다. 지방 주택에 대해 세금, 대출의 특혜를 주어서 똘똘한 한 채에 대한 수요를 분산시켜야 한다.
안타깝게도 현 정부는 서울로 수요를 몰리게 만드는 정책만 쓰고 있다. 매물을 줄이면서, 서울 아파트로 몰리는 수요를 줄이지 못한다면 풍선효과보다 더 무서운 서울 수요 집중을 경험하게 될 것이다. 부동산 시장 안정의 골든 타임이 지나가고 있다.
심형석 우대빵연구소 소장·미 IAU 교수
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