정권 바뀔 때마다 변하는 부동산 정책…재원 마련 여부는 ‘물음표’
[이승태 법무법인 도시와 사람 대표 변호사]문재인 대통령은 대선 후보 시절 연간 10조원, 5년간 50조원을 투입해 도시재생 뉴딜 사업을 펼치겠다는 공약을 내걸었다. 새 정부에서는 도시재생 뉴딜 사업을 구체화하기 위한 작업에 분주한 모습이다.
새 정부가 내세우고 있는 도시재생 뉴딜 사업은 낡은 주택을 정비해 아파트 단지 수준의 인프라를 갖춘 마을을 만드는 주거 환경 개선 효과를 거두는 것이다. 또한 이 사업을 통해 매년 39만 개의 일자리를 창출할 계획이다.
최근 사회문제로 떠오르고 있는 젠트리피케이션(gentrification) 의 그림자, ‘낙후된 지역이 재활성화되면서 자연스레 임대료가 오르고 이로 인해 원주민이나 소상인들이 내몰리는 현상’을 막겠다는 것이다. 결국 도시재생, 일자리 창출, 원주민 등의 보호 등 세 마리 토끼를 모두 잡겠다는 야심찬 정책이다.
◆새 정부, 도시재생 예산 60배 늘린다
매번 대통령이 바뀔 때마다 새로운 정부는 장밋빛 도시 관련 정책, 주택 및 부동산 정책을 내놓고 있다. 하지만 그 정책들이 계획대로 실현될 것이라고 믿는 국민이 얼마나 될지는 의문이다.
이명박 전 서울시장 시절부터 진행해 오던 뉴타운 사업이 중단되면서 박원순 서울시장은 다양한 도시재생 정책을 펼치고 있다. 그중 하나가 뉴타운 해제 지역에 적용할 블록 단위 소규모 정비 방식의 도시재생 사업이다.
이 사업은 기존 저층 주거지를 유지하면서 아파트 수준의 공동 이용 시설을 설치하는 개방형 주택단지를 조성하는 것을 내용으로 한다. 새 정부의 도시재생 뉴딜 정책과도 궤를 같이한다.
또 기존 저층 주거지의 도시 조직과 가로망을 유지하면서 노후 불량 주거지에 공동주택을 신축하는 가로 주택 정비 사업을 추진하고 있다. 더 작은 규모로는 주민들이 노후 주택을 헐고 다세대주택과 연립주택 등을 신축하는 ‘서울형 자율 주택 정비 사업’을 추진하고 있다.
박근혜 정부는 2013년 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법을 제정했다. 낙후된 도시의 자생적 성장 기반을 확충하고 도시의 경쟁력을 제고해 지역 공동체를 회복하겠다는 목적이다.
이 법은 국토교통부 장관이 10년마다 수립한 국가 도시재생 기본 방침을 토대로 지방자치단체가 10년 단위의 도시재생 전략을 세워 구체적인 사업지를 선정하고 국토교통부가 이에 따라 도시재생을 지원하는 것을 골자로 한다.
이런 규정에 따라 2017년 3월 말 기준으로 국토교통부가 취합한 도시재생 전략 계획 지역은 총 438곳에 달한다. 국토교통부는 이 중 도시재생 선도 지역으로 13곳, 2차 사업지구로 33곳 등 46곳을 뽑아 순차적으로 지원하고 있다.
새 정부는 박근혜 정부에서 추진하던 도시재생 사업 예산이 1500억원에 불과해 실질적인 사업 지업이 어렵다고 본다. 이 때문에 기존 예산의 66배에 달하는 연 10조원을 투입하겠다는 것이다.
또한 기존 도시재생에는 없던 ‘일부 전면 철거’ 방식과 역세권 개발, 이전 공공 청사 등 공유재산을 활용한 방법 등 6대 도시재생 유형을 통해 15개 사업 모델을 추진할 계획이다.
◆‘4대강’ 2배 넘는 재원, 어찌 부담할까
기존 전면 철거 방식의 도시 개발 형태를 지양하는 새 정부의 야심찬 도시재생 뉴딜 사업에 박수를 보내며 많은 기대를 한다. 하지만 일각에서는 4대강 사업의 2배가 넘는 엄청난 재원을 어떻게 감당할 것인지에 대해 우려하기도 한다.
새 정부는 정부가 20%에 해당하는 연 2조원의 예산을 마중물 형태로 지원하고 주택도시기금에서 5조원을 융자·투자·출자 등의 방식으로 지원하겠다고 공개했다. 또 지자체·한국토지주택공사(LH)·한국철도공사·한국철도시설공단·한국자산관리공사와 같은 공기업과 SH공사 등 지방 공기업 등이 연간 약 3조원의 자금을 투자하도록 유도한다는 방침이다.
그런데 과연 정부가 연 2조원을 재정에서 차질 없이 조달할 수 있을지, 지금도 부채에 허덕이고 있는 한국토지주택공사(LH) 등 공기업이 연 약3조원의 자금을 무리 없이 투자할 수 있을지 우려된다.
매번 정권이 바뀔 때마다 내놓는 도시·부동산·주택정책에 이제는 좀 신물이 난다. 모든 정책이 다 그렇지만 주택정책이나 도시 관련 정책 등은 장기간의 충분한 논의와 검증을 통해 신중하게 추진돼야 한다.
여당이든 야당이든 한국처럼 정당의 이름을 일일이 외울 수 없을 만큼 바뀌는 나라가 드물 듯이 도시 개발 정책, 주택정책과 관련된 개발 방식이 다양한 나라가 있을까 싶다.
언뜻 돌이켜 보더라도 도시개발사업·지역주택조합사업·주거환경정비사업·재건축및재개발사업·도시환경정비사업·주거환경관리사업·가로주택정비사업·뉴타운개발사업·도시재생사업·도시재생뉴딜사업 등이 있다.
새 정부의 도시재생 뉴딜 사업이 수많은 도시 개발 정책 사업 중 하나로 남거나 누더기 도시재생 사업이 되지 않기를 간절히 바랄 뿐이다. 도시재생 뉴딜 사업으로 LH 등 공기업의 부채만 눈덩이처럼 불어나고 관련된 민간 사업자들의 배만 불리거나 민간 사업자마저 부실의 구렁텅이에 빠지게 해서는 안 된다
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