[SPECIAL] 2019 하반기 주택 시장 향방은

SPECIAL real estate Talk

[한경 머니 = 글 배현정 기자 | 사진 이승재 기자] 문재인 정부 출범 이후 부동산시장이 온탕과 냉탕을 오갔다.‘미친 집값’으로 대변되는 집값 폭등에 이어 지난해 ‘9·13 부동산대책’ 이후에는 거래절벽이시장을 얼어붙게 만들었다. 3년 차를 맞은 문재인 정부의 부동산 정책은 과연 어떤 성적표를 받을 수 있을까. 변곡점에 선 부동산 시장의 이슈와 흐름을 짚어본다.

집값과의 전쟁…양극화 심화

한국감정원에 따르면 5월 둘째 주(13일 기준) 서울 주간 아파트 매매가격은 27주째 연속 하락세를 기록했다. 서울 아파 트값은 ‘9·13 부동산대책’과 ‘공급대책’으로 2018년 11월 둘째 주부터 하락 전환했다. 김흥진 국토교통부 주택정책관은 지난 4월 ‘2019년 주거종합계획’을 발표하며 “부동산 시장의 안정기다”라고 자평했다. “계단식 하락세가 이어지고 있다. 현재 시장이 계단의 평평한 부분에 있다”고 진단한 것이다.

그러나 수요자들이 서울 아파트 값 하락을 실제로 체감하기는 어려운 상황이다. KB국민은행에 따르면 지난 4월 서울 아파트 중위 매매가격은 역대 최고치인 지난해 11월(8억4883만 원) 대비 2309만 원 떨어진 8억2574만 원을 기록했다. 지난해 9·13 부동산대책이 나올 무렵(8억2975만 원) 가격 수준을 살짝 밑도는 수준이다. 문재인 정부 취임 이후 급등한 가격에 비하면, 가격 조정은 거의 이뤄지지 않은 셈이다.

한국감정원에 따르면 올해 4월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 약 8억 원으로 문재인 정부 출범 당시인 2017년 5월 5억7028만 원과 비교하면 2억3000만 원(40%) 올랐다. 이는 이전 정부와 비교해도 격차가 상당하다. 박근혜 정부 취임 초기부터 말기까지 서울 아파트 평균 매매가격은 4억9000만 원에서 5억7000만 원으로 15% 상승하는 데 그쳤다.

더욱 심각한 것은 양극화다. 문 정부가 규제 타깃으로 삼은 서울 집값은 펄펄 나는 동안, 지방 집값은 급락했다. 한국감정원에 따르면 2017년 5월부터 지난 4월까지 전국 주택 종합 매매가격(아파트, 단독주택, 연립주택 등)은 1.62% 상승했다. 지역별로 온도 차는 극심했다. 서울은 8.35% 오른 반면, 지방은 같은 기간 0.97% 하락했다.

특히 울산은 –9.53%로 가장 크게 출렁였고, 경남도 –7.33%를 기록했다. 지방의 경우 미분양단지가 속출하고, 청약자가 1명도 없는 ‘청약 제로’ 단지마저 등장하고 있어 위기감이 커지고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 말 기준 전국 미분양 주택 6만2147가구 중 지방이 5만1618가구로 83.1%에 달한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “지역별 양극화의 심화는 지방의 주력 산업의 부진에 따른 영향도 있지만, 정부의 다주택자를 겨냥한 강력한 규제가 서울의 똘똘한 한 채로 집중되는 부작용을 낳은 측면이 크다”며 “지방 부동산의 수요가 살아날 수 있도록 미분양 지역의 양도세 감면 등 거래 활성화 정책을 모색할 필요가 있다”고 말했다.

노무현 부동산 정책과 닮은꼴, 결과는

문 정부는 출범 직후 부동산 급등 조짐이 나타나자 ‘투기와의 전쟁’을 선포했다. 각종 규제책으로 투기 세력에 맞섰다는 점에서 노무현 정부 시절과 유사하다는 지적이 많다.

‘9·13 부동산대책’의 근간인 지난해 ‘8·2 대책’은 기존 주택 투기 과열 억제에 초점을 두고, 투기과열지구와 투기지역을 지정했다. 노무현 정부 시절의 ‘버블7지역 지정’을 떠올리게 한다.
2014년 폐지됐던 양도세 중과는 지난해 ‘8·2 대책’으로 다시 부활했다. ‘대출 조이기’ 역시 공통점이 있다. 2003년 5·23 대책을 통해 만기 3년 이하 대출은행의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 50%로 축소했다. 문재인 정부가 고심 끝에 ‘보유세 인상’ 카드를 내놓은 것도 유사하다.
‘노무현 정부 시즌2’라는 세간의 우려와 기대가 엇갈리는 대목이다. 부동산 칼럼니스트인 아기곰은 “세금으로 집값을 잡으려는 것과 글로벌 인플레이션이 집값 상승의 동력이 됐다는 점이 참여정부 시절과 유사하지만, 당시는 주택보급률이 낮고 공급이 적었다는 점에서 차이가 있다”고 말했다. 2005년 전국 주택보급률은 98.3%였지만, 2015년에는 102.3%로 100%를 넘어섰다. 올해 전국 40만 가구 등 입주 대기 물량도 많다.

현재 국내 경제 상황도 녹록지 않다. 국제통화기금(IMF)·경제협력개발기구(OECD)에 이어 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)까지 올해 한국의 경제성장률 전망치를 잇달아 하향 조정했다. 미·중 무역분쟁의 심화, 반도체 등 수출 둔화, 국내 노동시장 정책 부작용 등 대내외 요인이 복합적으로 국내 경기를 짓누르고 있다.

이남수 신한은행 부동산투자자문센터장은 “현재 경기 침체에 대한 우려가 심각하고 주택 수는 늘어나서 참여정부와 같은 활황장이 재연되기는어렵다”고 말했다.



[본 기사는 한경머니 제 169호(2019년 06월) 기사입니다.]