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갭 투자 전세 사기의 불편한 진실[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]서울의 한 공인중개업소. 사진=연합뉴스갭 투자 전세 사기로 인한 피해가 수천억원에 이르면서 피해 실태를 고발하는 언론 보도가 잇따르고 있다. 피해자들의 아픔을 잘 전달하고 있지만 접근 관점이 지나치게 피상적이라는 생각을 하지 않을 수 없다.피해자와 가해자라는 구도 아리 피해자를 두둔하고 가해자를 비난하는 데 그치고 있는 것이다. 변호사로 이런 사기 사건을 직접 경험해 보면 가해자와 피해자로 양분할 수 없는 이해관계인들 각자의 복잡한 계산법을 보고 느끼게 된다. 다양한 사기 수법이 있지만 가장 일반적인 예를 들어 보자.갭 투자 전세 사기를 기획하는 컨설팅 업자가 원룸·다세대 건물 수십 채를 지어 매매하는데 분양에 어려움을 느끼고 있는 분양 업체에 접근한 후 솔깃한 제안을 한다. ‘시장 여건상 분양을 바로 하기 쉽지 않으니 분양 대신 일단 임대로 돌리자’라는 제안이다.이후 임대차 계약이 완료돼 다른 소유자로 변경하면 보증금 반환 채무에서 해방될 수 있어 결국 원하는 목적을 달성할 수 있게 된다. 희망하는 한 채당 분양가는 2억원인데 보증금 2억5000만원에 임대차 계약을 할 테니 5000만원을 컨설팅 보수로 달라는 제안을 분양 업체가 수락하면서 갭 투자 전세 사기가 시작된다.이런 사기 구도에서 주범은 컨설팅 업자인 것은 분명하다. 그렇다면 분양 업체는 전혀 잘못이 없을까. 당연히 그렇지 않다. 분양가 2억원보다 훨씬 높은 2억5000만원에 임대차 계약한 후 소유자를 변경하는 식으로 보증금 책임을 면하게 해 주는 대가로 한 채당 5000만원이라는 엄청난 보수를 달라는 컨설팅 업자의 수법은 비정상적일 수밖에 없다.게다가 명

2022.12.30 06:00:06

전세사기 불편 진실 전세 제도
김인만 소장 “당분간 월세 시대…임대차 시장 트리거는 금리”

전에 없던 ‘월세 시대’가 새롭게 열리고 있다. 우리나라 특유의 임대차 계약 방식인 전세 거래가 크게 줄고, 대신 월세 수요가 급격하게 늘었다. 전세 대출을 받아 고금리 이자를 내는 것보다는 차라리 월세를 내는 게 낫다는 인식이 확산되면서다. 실제로 국토교통부가 발표한 ‘8월 주택 통계’에 따르면, 국내 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비율은 51.6%로 전년 동기(42.6%) 대비 9%포인트 늘었다. 8월 들어 전세 거래량은 전년 동월 대비 7.5% 감소한 10만7796건에 그쳤다. 김인만 부동산경제연구소장은 10월 첫째 주 진행한 한경 머니와의 인터뷰에서 “우리는 2008년 글로벌 금융위기가 터진 이후 줄곧 저금리 시대에만 살았다”며 “고금리 시대에 전세 시장이 어떻게 변화하는지는 처음 경험해보는 시대가 된 것”이라고 진단했다. 그는 “어떻게 보면 지금 젊은 층은 그동안 걸어가본 적 없는 길을 가고 있는 셈”이라고 말했다.최근 전세 시장이 위축되는 추세인데. 왜 그런가.“몇 달 전만 해도 전셋값이 오르고 대란이 일어날 것이라고 예상했다. 그런데 금리가 변수로 작용했다. 그동안은 금리가 낮게 유지되면서 전세가 월세보다 유리한 상황이 이어졌지만, 최근 전세 대출 이자가 월세와 비슷하거나 오히려 월세가 더 저렴해지는 상황이 됐다.” 당초 전세 대란이 일어날 것이라고 예상했던 이유는.“우선 당시에는 금리가 지금만큼 높지 않은 상황이었다. 또 올 8월 계약갱신청구권 만료가 시작되면, 4년 치 전세를 한꺼번에 올려받는 집주인들이 많을 수밖에 없다고 확신했다. 이번에도 전세금을 못 올리면 앞으로 4년 동안 더 못 올리기 때문에 어

2022.10.28 13:58:34

부동산 전세 월세 김인만
역대급 ‘거래 절벽’ 후폭풍, 전월세 시장이 위험하다[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]올해 들어 아파트 매매 거래량이 역대급으로 줄어들고 있다. 2022년 1~7월 아파트 매매 거래량은 총 20만5970건에 그쳐 통계가 시작된 2006년 이후 최대의 거래 절벽 현상을 보이고 있다. 전년 동기 대비 절반 이하의 거래량을 보이고 있는 것이다.반면 임대 거래량, 즉 전월세 거래량은 급격하게 늘어나고 있다. 2022년 1~7월 아파트 임대 거래량은 총 80만7916건에 달해 역대 최대치를 보이고 있다. 왜 이렇게 임대 거래량이 늘어나고 있는 것일까. <표1>은 2012년 1분기부터 2022년 3분기까지 10여 년간 월평균 아파트 매매 거래량과 임대 거래량 추이를 나타낸 것이다.그런데 신기하게도 전반기 5년(2012~2016년)의 시장과 후반기 5년 7개월(2017~2022년) 시장 상황은 극명하게 갈린다. 전반기 5년은 월평균 아파트 매매 거래량이 5만5190건이고 임대 거래량은 5만5107건으로 0.2%밖에 차이가 나지 않는다. 매매 거래량과 임대 거래량이 거의 같다는 뜻이다.하지만 2017년 이후 최근까지의 흐름은 이와 상당히 다른 행보를 보여주고 있다. 월평균 아파트 매매 거래량은 5만2670건이고 임대 거래량은 8만2724건으로 임대 거래량이 무려 57.1%나 많다. 매매 거래량은 예전보다 줄어들었지만 임대 거래량이 폭발적으로 늘고 있다는 것을 의미한다.전월세 폭발적 증가, 통계적 착시도 한몫 왜 이런 현상이 발생하는 것일까. 첫째 이유는 통계적 착시 현상이다. 주택 매매 거래는 등기라는 제도를 통해 등록되지만 임대 거래는 2021년 6월 전월세 신고제를 실시하기 이전에는 정부에서 임대 거래량을 집계할 방법이 없었다. 세입자가 동주민센터에서 확정일자를 받으면 그 수치를 집계해 발표했던 것이 전부였다

2022.10.04 06:00:13

아파트 집값 부동산 전세 재테크
다가온 ‘월세 시대’…세입자도 마음 돌렸다[아기곰의 부동산 산책]

불과 10년 전만 해도 아파트를 사 월세로 놓는다고 하면 공인중개사들이 고개를 절레절레 흔들었다. 임대인(집주인)은 매달 꼬박꼬박 현금이 들어오니 좋지만 임차인(세입자)은 매달 본인 돈을 지불해야 하는 월세보다 만기 때 원금 손실 없이 보증금을 돌려받는 전세를 선호하기 때문이었다.이 때문에 전국 아파트 임대차 계약 중에서 월세가 차지하는 비율은 2012년 25.7%에 불과했다. 임대차 계약을 체결한 거래 중 네 채 중 한 채가 월세, 세 채가 전세라는 뜻이다.하지만 최근 들어 아파트 시장에도 월세 거래 비율이 높아지고 있다. 2022년 상반기 전국 아파트 임대차 계약 중에서 월세가 차지하는 비율이 41.8%로 높아져 역대 최고치를 기록 중이다. 과거와 달라진 집주인과 세입자의 모습그러면 왜 이렇게 월세 비율이 높아지고 있을까. 2015~2016년에도 월세 비율이 높아진 적이 있지만 최근의 임대 시장을 자세히 살펴보면 과거와는 정반대의 상황이 펼쳐지고 있다. 과거에는 세입자보다 집주인이 원해 월세를 체결하는 경우가 많았다. 집주인은 월세를 선호한다. 보유세나 유지비 등의 재원으로 활용할 수 있고 통상 월세가 은행 이자에 비해 월등히 높기 때문이다. 문제는 세입자들이 월세로 사는 것을 좋아하지 않기 때문에 시장에 월세로 내놓아도 거래되지 않는 경우가 많았다.하지만 2015~2016년에는 시장에 전세난이 발생하면서 전세 매물이 귀해져 전세를 구하지 못한 세입자들이 차선책으로 보증금 비율이 높은 월세(소위 반전세)를 선택하게 된 것이다. 특히 전세 만기가 되면 전세금 상승분만큼 보증금을 인상하는 것이 아니라 그 인상분만큼을 월세로 전환하기도 한다. 시장에 전세 매물이 귀하

2022.09.05 13:36:22

한경비즈니스 사설칼럼 아기곰의 부동산 산책 월세 전세
‘급한 불 먼저 끄자’ 파격 대신 손질 택한 윤석열 정부 첫 부동산 대책

윤석열 정부의 첫 부동산 정책이 베일을 벗었다. 6월 21일 발표된 부동산 정책 방안은 크게 두 가지다. 임대차 시장 안정화와 분양가 상한제 개편이다. 각각 전월세 시장 공급 확대와 매매 시장 공급 확대를 위해 꺼내든 카드다. 전문가들은 정부의 방침을 긍정적으로 바라보면서도 부동산 공급을 확대할 근본적인 대책은 아니라고 말한다. 예상처럼 규제를 대수술하기보다 ‘급한 불은 껐다’는 평가가 나오기 때문이다. 윤석열 정부가 대선 때부터 일관되게 부동산 시장의 ‘공급 확대’와 ‘규제 완화’를 내걸었던 만큼 이번 정책에 큰 관심이 쏠렸다.정부는 대선 당시 임대차 시장 안정화를 두고 ‘임대차 3법’에 대해 “폐지에 가까운 전면 개편”을 약속했었다. 원희룡 국토교통부 장관 역시 “폐지에 가까운 근본적인 개선”을 갖고 있다고 밝힌 바 있다.하지만 이번 정책은 대선 당시 약속한 것처럼 파격적인 개편과는 거리가 멀었다. 정부는 법 개정이 현실적으로 어려운 상황에서 임대차 3법을 뜯어고치는 대신 당장 가능한 세법 시행령 개정과 대출 규제 완화 등을 통해 임대차 시장에서 발생하고 있는 부작용을 일부 완화하는 방안을 택했다. 임대차 3법 개정, 8월 이후 ‘전세 대란’ 막는 데 초점2020년 8월 임대차 3법 중 계약갱신청구권제(2년+2년)와 전월세 상한제(계약갱신청구권 사용 시 임대료 최대 5% 인상) 시행 직후 계약을 갱신한 전월세 물건이 오는 8월부터 시장에 나오기 때문이다. 여기에 가을철 계절 수요가 중첩되면서 임차를 앞둔 임차인 부담이 가중될 우려가 있었다. 이에 따라 전셋값이 폭등할 가능성에 대비해 선제적으로 대

2022.06.27 06:00:03

부동산 부동산대책 부동산정책 임대차3법 전세
전세 아파트를 자녀에게 증여 시 과세는

우리나라 상속자산의 절대적인 다수가 부동산에 몰려 있다. 만일, 전세를 주고 있는 아파트를 자녀에게 증여할 경우, 과세는 어떻게 될까.Case전세를 주고 있는 아파트를 최근 결혼한 외동딸에게 증여할까 고민하고 있습니다. 절세와 관련해서 고려해야 할 점들을 알려주시면 감사하겠습니다.Solution딸이 아파트를 증여받으면서 부모의 전세보증금 반환 채무를 인수하는 경우, 해당 아파트의 시가에서 전세보증금을 차감한 금액만큼 증여세 과세 대상(자녀 부담)이 됩니다. 다만 여기서 전세보증금만큼은 딸에게 유상으로 양도되는 것이므로, 이 금액이 부모의 당초 취득가액을 초과한다면 그 차액만큼 양도소득세 과세 대상(부모 부담)이 됩니다. 따라서 이 부분은 조정대상지역의 다주택자에게 적용되는 높은 양도세율이 적용될 수 있으므로 주의해서 살펴보아야 합니다.증여 부분의 경우, 해당 아파트의 시가를 어떻게 평가하느냐에 따라 딸의 증여세 부담액이 달라질 수 있습니다. 실무적으로는 별도로 감정평가를 받는 경우 또는 유사 매매사례(거래 시세)를 적용하는 경우가 많습니다. 감정평가를 받아 그 금액으로 증여세를 신고？납부하는 경우, 10억 원이 넘는 부동산의 경우에는 감정평가를 서로 다른 2곳에서 받아 그 평균 금액으로 신고하게 되며, 그보다 낮은 부동산의 경우에는 1곳에서만 감정을 받아도 무방합니다. 비록 감정평가 수수료가 든다는 단점이 있지만, 일반적으로 감정평가 금액이 사례 매매가액보다 약간 낮은 경우가 많다는 점을 참고할 수 있겠습니다.반면 사례 매매가액으로 증여세를 신고？납부하는 경우, 별도의 감정평가 수수료가 필요하지 않지만, 증여일 전후 6개월 이내에

2022.05.31 09:46:29

상속 전세 증여세 부동산
“오늘이 가장 낮습니다”…주담대 7%·전세 대출 6% 시대 4대 은행 전격분석

[비즈니스 포커스]“오늘이 가장 낮습니다.” 주택 담보 대출과 전세 자금 대출 금리를 파악하기 위해 방문한 은행에서 들었던 말이다. 기준금리 인상으로 시장 금리도 덩달아 치솟으면서 하루가 다르게 대출 금리가 높아지고 있다.은행을 찾는 이들의 표정은 대부분 어두웠다. 물가 상승으로 얇아진 지갑에 어울리지 않는 높은 금리는 은행 문턱을 더욱 높게 느끼게 했다. 옆 창구에서 들리던 “금리 좀 낮추려고 하는데 카드를 만들거나 하는 우대 조건은 없나요”라고 묻던 한 직장인의 목소리가 여전히 귀에 맴돈다.KB국민은행·하나은행·신한은행·우리은행 등 4대 은행의 고정형 주택 담보 대출 금리는 연 7%대를 바라보고 있다. 전세 대출 금리도 5%를 넘어 올해 중 6%대를 넘을 것으로 보인다. 주담대 7%, 전세 대출 6% 시대를 살며 원금과 이자를 갚는 데 허덕이고 있는 이들을 위해 4대 은행의 대출 현황을 자세히 파악해 봤다.30년 주담대, 가장 유리한 신한은행KB부동산에 따르면 올해 4월 기준 서울 아파트의 평균 매매 가격은 12억원대다. 이를 기준으로 4대 은행에서 대출을 알아봤다.서울은 투기지역에 포함돼 매매가 9억원까지는 40%, 9억원을 넘어가는 금액에 대해선 20%만 대출이 가능하다. 9억원까지는 3억6000만원, 9억원을 넘어가는 3억원에 대해선 6000만원 등 총대출 금액은 4억2000만원이다.대출 실행인은 은행별 최고 금리를 적용 받는 선으로 설정했다. 또한 많은 이들이 선택하는 변동·고정 금리 30년 원리금 분할 상환 방식으로 월평균 상환액과 총대출 이자, 총상환 금액을 파악했다.4대 은행 30년 주택 담보 대출 변동 금리가 가장 낮은 곳은 신한은행이다. 신한주

2022.05.25 06:00:03

재테크 주담대 전세 은행 대출
카운트다운 돌입한 전셋값 인상 시한폭탄[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]전셋값 인상의 시한폭탄이 카운트다운에 돌입했다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 2020년 7월 전격 실시된 이후 2년의 계약 기간 만료가 다가오고 있다.물론 모든 전세 계약이 동시에 만료되지는 않는다. 이에 따라 계약갱신청구권 만료가 큰 폭발력이 없다고 생각하는 이들도 있다. 하지만 세입자에게는 그렇지 않다.2년 만에 8500만원 오른 아파트 전셋값올해 4월 말 기준 전국 아파트의 평균 전셋값은 3억4041만원이다. 반면 2020년 7월 말 평균 전셋값은 2억5554만원이다. 이를 감안하면 1년 9개월 만에 8487만원이 오른 셈이다.앞으로 3개월간 추가 인상될 것을 감안하면 적어도 8500만원에 가까운 추가 자금을 준비해야 한다. 서울은 더욱 심각하다. 상승분까지 감안하면 1억8000만원 이상 준비해야 한다.임대차보호법이 발효되기 직전, 전국 평균으로 아파트 전셋값은 1308만원, 서울은 4876만원만 올려주면 됐다. 하지만 현재는 전국은 8500만원, 서울은 1억8000만원을 준비해야 하는 것이다.역대급으로 전셋값이 오른 원인은 오롯이 임대차보호법 때문만은 아니다. 2020년 하반기부터 시작된 돈 가치 하락의 영향도 있다. 다만 분명한 것은 임대차보호법이 세입자를 보호하는 방패가 아니라는 점이다. 이 법에는 한계가 있다.임대차보호법은 임대료 상승을 영구히 낮추는 대책이 아니라 2년이라는 단기간에만 5% 이내로 제한하는 정책이다. 4년이 지나면 그동안 인상하지 못한 임대료가 한꺼번에 오른다.임대차보호법 시행 과정에는 많은 무리가 있었다. 임대인은 재산권에 심각한 피해를 봤다. 임대료를 시세에 맞춰 올리지 못한다는 것은 부차적 문제다. 더 큰 문제는 본인의 집을 팔고 싶어도

2022.05.07 06:00:04

재테크 임대차보호법 계약갱신청구권 전세 임대
과도한 대출 규제, 무주택자·1주택자의 ‘주거 사다리’ 걷어찬다[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]집값이 가전제품 가격 수준이라면 누구나 집을 쉽게 살 수 있다. 하지만 그러한 일은 현실 세계에서는 일어나지 않는다. 현재 집값이 많이 올라 그런 것은 아니다. 과거부터 이어진 것이고 다른 국가도 예외는 아니다.비싼 집을 개인이 살 수 있는 방법은 무엇일까. 첫째 방법은 가처분 소득을 차곡차곡 모아 집을 사는 것이다. 부모님 세대에 집을 산 이들은 대부분 이 방법을 썼다. 문제는 자산이 모일 때까지 상당 기간을 세입자 상태로 있어야 해 주거가 안정되지 않는다. 자산을 모으는 속도가 집값 상승 속도보다 늦으면 내 집 마련은 영영 불가능해진다.이 문제를 해결하기 위해 사람들은 다른 방법을 생각했다. 집값 일부를 금융회사에서 대출 받아 내 집 마련 시기를 앞당기는 것이다. 대출은 미래에 얻을 소득을 현재 자산으로 바꾸는 행위다. 대출 이자보다 집값 상승률이 높다면 대출로 집을 일찍 살수록 유리하다.다만 대출이 긍정적 효과만 있는 것은 아니다. 개인이 내 집 마련 시기를 앞당기는 것은 자산 형성에 유리한 일이지만 국가적으로는 매수세가 늘어나면 집값 상승의 원인이 된다. 주택 시장을 조절하기 위해 정부가 대출을 규제하는 이유다.문제는 주택 시장에 들어가는 유동성을 관리해 집값을 잡겠다는 목표 아래 진행되는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제에 부작용이 있다는 점이다.다주택자가 더 유리해지게 만드는 LTV담보물 가치에 따라 대출금을 제한하는 LTV를 현재보다 더 낮추면 무주택자의 주택 구매는 더욱 어려워진다. 다주택자와의 경쟁에서 밀려나기 때문이다.다주택자는 전세를 끼고 집을 구매해 대출이 어렵다. 전세가 낀 집에 후

2022.04.23 06:00:06

아기곰 대출규제 재테크 전세 아파트
부동산 시장 휘저은 임대차 3법, 2년 만에 사라지나

[비즈니스 포커스]2020년 7월부터 시행된 임대차 3법은 부동산 시장에 큰 혼란을 가져 왔다. 전셋값을 마음대로 올리지 못하자 집주인들은 월세로 집을 내놓기 시작했다. 세입자는 전세 물량을 찾기가 점점 힘들어졌다. 급기야 ‘전세의 월세화’라는 단어까지 등장했다.윤석열 대통령 당선인은 한국 부동산 시장에 혼란을 일으킨 임대차 3법에 대한 대수술을 예고했다. 임대차 3법은 △기존 2년 임대차 계약 종료 후 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 계약갱신청구권 △임대료 증액 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한하는 전·월세 상한제 △임대차 계약 당사자가 계약 30일 이내 신고하는 전·월세 신고제 등이다. 가속화되는 ‘전세의 월세화’ 문재인 정부는 임대차 3법이 세입자를 위한 것이라고 강조했다. 집값 폭등으로 전셋값도 함께 오르면서 세입자가 최소 4년간 안심하고 거주할 수 있도록 만든 법이라는 것이다. 하지만 현실에선 집주인과 세입자 모두에게 어려움만 남겼다는 비판을 받았다. 입법 당시 세입자 쪽에서 보면 전세 기간 2년에 추가로 2년을 보장하기 때문에 많은 이들이 공감했다. 반면 집주인 쪽에서 보면 4년 동안 5% 이내에서만 인상할 수 있어 정부가 세입자 편만 든다고 반대했다.집주인들의 생각처럼 철저히 세입자를 위한 법이었으면 그나마 다행이었다. 문제는 ‘4년’이라는 한계다. 오는 7월이면 임대차 3법 시행으로 계약갱신청구권을 한 차례 사용한 세입자들이 대거 다른 전셋집을 찾거나 주택을 사야만 하는 시기가 다가온다. 집주인들은 4년간 전셋값을 제대로 올리지 못한 만큼 이번 기회에 크게 올릴 것으로 예상된다. 아예 월세로

2022.04.12 06:01:08

부동산 산업 임대차 3법 윤석열 당선인 전세
전문가도 갑론을박, 전세·매매 시장 신호는

빅스토리/ 전문가도 갑론을박, 전세·매매 시장 신호는최근 대출 규제와 금리 인상에 따른 유동성 축소와 거래량 급감으로 매매가격은 물론 전세가격도 일부 지역에서 약세로 전환되는 분위기다. 이로 인해 임대 시장은 전세대출 이자가 월세보다 높아지는 현상이 나타나고 있다. 추가 기준금리 인상 시 전세대출 금리는 연 5% 이상 수준에서 형성될 것으로 예상되기 때문이다.금리 인상 폭을 고려한다면 전세보다 월세를 선호하는 현상이 뚜렷해지고 전세에서 월세로의 전환이 가속화될 것이라는 게 전문가들의 전언이다. 송승현 도시와 경제 대표 “금리·대출 압박 상당...부동산 시장분위기 바뀌어”지난 몇 년간 주택가격 급등세를 보였던 서울을 비롯한 수도권과 지방의 부동산 거래 시장이 얼어붙었다.부동산 컨설팅 회사 ‘도시와경제’ 송승현 대표는 “지속적인 부동산 규제와 함께 한 달도 남지 않은 3월 대통령 선거, 그리고 설 연휴 등의 계절적 요인들로 매수자와 매도자의 관망세가 지속되고 있기 때문”이라며 “신뢰를 잃은 규제 중심의 정책으로 침체된 부동산 시장이 선거 이후 차기 정부의 정책 변화 가능성을 기대하며 관망세로 돌아섰고 거래가 급감했다”고 분석했다.실제로 유력 대선후보들의 부동산 관련 공약에는 공급 물량 확대와 함께 정비사업 활성화를 위한 용적률 상향과 주택담보대출 완화 등이 담겨 있어 대선 이후에야 시장이 활성화될 것이라는 기대감을 낳고 있다.금융당국의 주택담보대출 규제 강화는 가뜩이나 쪼그라드는 부동산 시장 거래 감소에 직격탄을 안겼다. 대출을 최대한 일으켜 내 집 마련을 하고자 하는 이른바 &lsquo

2022.02.28 11:48:23

매매시장 전세 예상 아파트 값
계속된 전세 자금 대출 논란, ‘전세의 월세화 시대’ 가속화[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]전세 자금 대출에 대한 논란이 끊이지 않고 있다. SGI서울보증은 내년부터 고가 전세에 대한 전세 자금 보증을 제한하는 방안을 검토 중이라고 한다. 전세 자금 대출은 독특한 성격을 가진 대출 상품이다. 동서고금을 통틀어 돈을 빌려주는 사람이나 기관이 빌려준 돈을 안전하게 돌려받을 수 있을지 여부가 가장 큰 관심사다. 이에 따라 대출 받으려면 이에 상응하는 담보물을 제공해야 한다.민간 보증 기관 통해 전세 자금 대출 규제주택 담보 대출이나 예금 담보 대출 등은 돈을 빌리는 대상이 본인 소유의 주택이나 예금을 담보로 하는 대표적인 대출 상품이다. 반면 전세 자금 대출은 어떠한 담보물도 제공하지 않아도 가능해 돈을 빌려주는 금융 기관으로선 대출을 쉽게 내주기 어렵다.이 문제를 해결하기 위해 SGI서울보증과 같은 기관에서 돈을 빌리는 개인을 대신해 보증해 주는 것이다. 개인에게 대출금을 회수하지 못하더라도 보증 기관에서 자금 회수가 가능해 금융권에 리스크가 없다.하지만 전세 자금 대출은 결코 전세난의 근본적인 해결책이 될 수 없다. 개인에게는 전셋값 상승으로 고통 받는 실수요자를 돕는 좋은 수단이지만 시장의 시각으로 볼 때는 전셋값을 올리는 주범이기 때문이다.단, 주택 시장에 자금이 들어오는 것을 막으려고 전세 자금을 빌려주지 않으면 당장 발등에 불똥이 떨어진 세입자는 금융 기관과 정부를 비난할 수밖에 없다.이러한 이유로 유권자의 눈치를 봐야 하는 정부는 전세자금 대출을 막기 어렵다. 그런데 현 정부는 좋은 의미로는 ‘묘수’, 나쁜 의미로는 ‘꼼수’를 찾았다. 정부가 직접 대출 규제를 하지는 않았지만 민간 보

2021.11.16 06:00:08

재테크 아기곰 전세 월세 대출규제
“차라리 그때 집을 살 걸”…4년 만에 같아진 전세·매매값

[아기곰의 부동산 산책]무주택자가 집을 사지 못하는 이유는 집값이 떨어질 것을 염려해서다. 이로 인해 원금이 보장되는 전세 시장에 머무른다. 하지만 이렇게 결정한 이들에게 지난 몇 년간은 고통의 시간이었을 것이다. 집값이 오르는 것뿐만 아니라 전셋값도 동시에 올라 비슷한 수준의 주택에 거주하려면 더 많은 돈이 필요하다.4년 전 선택 따라 달라진 무주택자 운명2014년부터 올해 9월까지 단위 면적(㎡)당 전국 아파트 평균 매매가와 전셋값은 시간의 흐름처럼 우상향이다. A라는 사람이 문재인 정부 출범 직후인 2017년 6월 아파트를 살지 말지 고민했다고 가정해 보자. 당시 전국 아파트 매매가는 ㎡당 383만1900원 수준이었다. A는 이 가격도 비싸다고 생각해 전세를 택했다. 당시 전셋값은 ㎡당 283만8100원이었다.같은 집에 살면서 훨씬 적은 돈으로 거주할 수 있고 향후 집값이 떨어진다고 해도 영향을 받지 않을 것이라고 판단해서다. 하지만 4년여가 지난 올해 9월의 전셋값은 382만4500원까지 올라 2017년 6월의 아파트 매매가와 맞먹는다.문제는 전셋값이 앞으로도 더 오를 공산이 크다는 점이다. 집값은 오를 수도, 떨어질 수도 있다. 하지만 2017년 6월 전세가 아닌 매매를 결정했다면 향후 추가 자금이 필요한 일은 없었을 것이다.물론 당시에는 집을 살 여력이 부족해 전세라는 차선책을 선택했다고 볼 수 있지만 집을 마련한 B라는 사람이 있다면 4년여간 이자 부담은 있었겠지만 지금쯤 두 다리 쭉 뻗고 잠을 청하고 있을 것이다.어떤 선택을 했는지에 따라 두 사람의 운명이 4년여 만에 엇갈렸다. 서울에 사는 사람들은 더 가혹하다. 2017년 10월에라도 서울에 집을 마련했다면 지금의 전세 자금으로도 충

2021.11.02 06:00:23

재테크 아기곰 전세 매매 부동산
서울 전세수급지수 15주 만에 최고…전세난 우려 커졌다

서울의 전세시장 불안이 지속되면서 아파트 전세 공급 부족을 보여주는 지표가 15주 만에 최고치로 상승했다. 2일 한국부동산원의 '주간 아파트 가격 동향'에 따르면 이번 주(지난달 28일 조사 기준) 서울의 아파트 전세수급지수는 지난주(110.4)에 비해 0.2포인트 오른 110.6으로 나타났다. 전세수급지수는 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 추출하는 지표로, 전세 공급 부족 정도를 보여준다. 부동산 매물의 수요와 공급 비중을 1∼200 사이 숫자로 점수화한 것으로, 이 수치가 높으면 전세 공급 부족을, 낮으면 수요 부족을 의미한다. 수치가 100을 넘어서면 수요가 공급을 넘어섰다는 뜻이다. 서울 아파트 전세수급지수는 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 도입된 '임대차 2법'이 본격적으로 시행된 지난해 8월 이후 지속적으로 상승해 지난해 11월 133.3까지 올랐다. 올해 2월까지도 120선을 유지하다가 2·4 주택 공급대책 발표 영향으로 4월 마지막 주 103.3까지 내려왔다.그러나 임대차법 부작용, 반포·노량진 등의 재건축 이주 수요, 청약 대기 수요 증가 등의 영향으로 다시 가파른 오름세를 보이며 지난주 110.4까지 복귀했고, 이번 주에는 15주 만에 최고 수준으로 상승했다. 서울 전반에서 전세 매물 부족 현상이 늘어나는 상황인 셈이다. 특히 서초구 등 강남 3구가 속한 동남권이 지난주 114.0에서 이번 주 114.2로 0.2포인트 올랐다. 서초구 아파트 전셋값은 한 달 넘게 서울에서 가장 높은 상승률을 보이고 있다. 또 최근 서울에서 가장 집값 상승률이 가파른 노원구 등 동북권의 경우 114.3으로 전주 114.1에서 0.2포인트 상승했다. 종로·중구가 속한 도심

2021.07.03 06:14:01

아파트 전세 부동산

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