-실효성 높이려면 가격 제한 풀고 공무원 등 겸업 제한 조항 없애야
전세 시장이 안정화된 현 상황에서는 오히려 시장에 혼란만 가져올 수 있다고 정부가 판단한 것이다. 하지만 시기를 미룬 유보이기 때문에 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신권의 도입은 언제든지 추진될 수 있다.
◆세입자 보호도 어렵다
그동안 부동산 전문가를 비롯한 시장에서는 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신권 도입 여부를 놓고 갑론을박을 펼쳐 왔다. 그만큼 부동산 시장에 끼치는 영향이 크기 때문이다.
우선 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신권이 도입되면 ‘이원화’라는 문제가 발생하게 된다. 전월세 상한제는 기존 임대료의 연 5% 수준을 상한선으로 임대료의 상승 폭을 제한하는 제도다.
임대차 계약 갱신권은 주택 임대차 계약이 종료된 임차인이 재계약을 요구할 때 1회에 한해 이를 수용해 줄 것을 골자로 하고 있다. 이 제도가 시행되면 현재 2년 임대 기간 보장에서 최대 4년까지 임대 기간이 보장된다.
문제는 기존 세입자가 가능한 한 자신이 살던 집에서 계속 살려고 하는 현상이 벌어지게 된다는 점이다.
본인이 살던 집에서 계속 산다면 연간 5%에 해당하는 전세금만 올려주면 되지만 다른 단지로 이사 간다고 하면 시장 시세대로 올려줘야 하기 때문이다.
세입자들이 전셋값 상승 부담이 적은 기존 단지에서 계속 거주하기를 원하면서 전세 매물이 더욱 귀해지게 될 것이다.
문제는 전자도 그다음 계약에서는 임대차 계약 갱신권의 보호를 받지 못하기 때문에 높은 시세로 형성된 전세 시장으로 내몰리게 된다. 결국 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신권은 기존 세입자에게 2년간 인상을 유예해 주는 제도에 불과하고 그에 따라 4년 후에는 전셋값이 훨씬 높은 수준으로 인상될 가능성이 높다.
이런 문제를 해결하기 위해 등장한 것이 바로 이번 임대 사업 활성화 대책이다. 임대 사업 활성화 대책은 기존 2채 이상 임대 시 적용됐던 재산세 감면을 1주택 이상으로, 3채 이상 임대 시 적용됐던 임대 소득세 감면을 1주택 이상으로 완화한 것이 골자다.
그런데 임대 사업을 신청할지 말지 고민하는 사람에게 재산세는 큰 이슈가 아니다. 재산세, 그것도 69㎡ 초과는 본세만 할인되기 때문에 그 혜택이 미미해 연간 몇 만원에 불과하다. 차라리 2주택 소유자는 일시적 1가구 2주택의 혜택을 누리는 것이 훨씬 유리하다. 그러므로 2주택자를 유인해 임대 사업자로 등록하게 하는 것은 큰 효과를 거두기 어렵다.
이 문제를 해결하기 위해선 기존 다주택자나 새로 다주택자가 되려는 사람들이 쉽게 임대 사업자 등록을 할 수 있게 만들어야 한다. 한 번 등록하게 되면 그다음 추가로 매수하는 주택도 자연스럽게 등록할 가능성이 높기 때문이다.
현행 임대 사업 등록은 수많은 규제 사항으로 등록 자체가 쉽지 않다. 그중에서도 가장 큰 문제는 가격 제한이다. 임대 사업에서 세제 혜택을 받으려면 전용면적 85㎡ 이하이면서 기준 시가가 6억원 이하여야 한다.
대형 주택이나 고가 주택까지 임대주택의 혜택을 주지 않기 위해 만들어진 규정이다. 그런데 기준 시가 6억원이라는 기준은 수도권 기준이다. 지방은 3억원이다. 여기에서 심각한 모순이 발생한다.
KB국민은행 시세표에 따르면 인천 지역 아파트의 평균 매매가는 ㎡당 270만원이다. 분양 면적 110㎡ 정도 아파트는 시세가 2억9700만원이라는 뜻이다.
인천에서 집값이 가장 비싼 연수구도 ㎡당 328만원에 불과하다. 그런데 인천에서 임대 사업 대상 물건은 기준 시가 6억원 이하이므로 인천에서 임대 사업을 하는 데는 제약이 거의 없다. 하지만 부산은 시세가 인천보다 비싼 ㎡당 286만원이다.
110㎡면 3억1460만원이나 된다. 특히 집값이 비싼 해운대구(㎡당 357만원)나 수영구(㎡당 389만원)는 인천보다 집값이 훨씬 비싸다. 그럼에도 불구하고 부산에서는 기준 시가가 3억원이 초과되는 주택은 임대 사업 등록이 되지 않는다. 정확히는 세금 혜택을 주지 않는다.
집값이 상대적으로 높은 부산은 지방이라는 이유로 집값이 싼 인천보다 불이익을 받고 있는 것이다. 대구에서도 수성구(㎡당 342만원) 같은 곳은 수도권 웬만한 곳보다 집값이 비싸다. 그런데 지방이라는 이유로 임대 사업을 신청할 수 없다는 것은 모순이다. 게다가 기준 시가는 매년 인상되므로 임대 사업용 물건은 점점 줄어들 수밖에 없다.
그러면 어떻게 하면 좋을까. 이미 면적에 따른 규제가 시행되고 있으므로 가격 제한을 없애는 것이 좋다. 그것이 안 된다면 지방이라도 현실에 맞게 기준을 상향 조정하는 것도 좋다. 또한 수도권과 차별을 두지 않고 6억원으로 단일화하는 것도 방법이 될 수 있다.
정부의 의도와 달리 임대 사업자가 늘어나지 않는 또 다른 이유는 많은 직장에서 임대 사업 등록을 터부시한다는 것이다. 과거에 비해 인식이 많이 좋아졌다고는 하지만 임대 사업자라고 하면 색안경을 끼고 보기도 하고 상당한 수익을 거두는 것처럼 오해하기도 한다.
대표적인 직종이 공무원이나 교원 또는 공기업 종사자다.
이들은 겸업 금지 조항을 적용 받는다. 정확한 표현으로는 ‘영리 업무 금지 조항’인데, 공무원은 자신의 직무 이외의 영리 업무 일을 할 수 없다는 조항이다. 영리 업무는 ‘계속적으로 재산상의 이득을 취하는 행위’라고 정의되는데, 임대 사업도 영리 업무의 일환으로 해석될 수 있다.
◆제한적 임대 사업자 전환 발목
공무원에게 영리 업무를 금지하는 법의 취지는 자신의 지위를 이용해 이익을 취하는 것을 방지하기 위해서다. 예를 들어 조달청 직원이 자재를 공급하는 회사를 운영한다면 공정하지 않은 일이 벌어질 수도 있기 때문이다.
하지만 임대 사업은 그런 것과 종류가 다르다. 임대 사업과 일반 업무의 연관성이 거의 없기 때문이다. 공기업에서 임대 사업자를 신청하는 것을 무슨 금지된 일을 하는 것처럼 어렵게 신청하는 사람이 많다고 한다.
이런 측면에서 임대 사업이 정부에서 장려하는 제도인 만큼 공직에 있는 사람도 떳떳하게 할 수 있는 분위기를 만들어 주는 것이 좋다. 더 나아가 고위직 공무원들 중 다주택자부터 솔선수범해 임대업을 등록해야 하위직 공무원이나 다른 기업들도 따를 것으로 보인다.
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