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2022년 주택 시장, 차갑게 식은 투자 심리에도 집값 상승 요인 충분[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]2021년 집값이 크게 올랐던 이유는 늘어난 유동성과 줄어든 공급, 급해진 투자 심리 요인 등이 크다. 2022년에도 이 추세가 이어질 것인지 알아보자. 돈 풀기 바쁜 정부·공급 부족 여전먼저 유동성 측면에서 판단해 보자. 한국은 전통적으로 미국보다 통화량 증가율이 높은 국가다. 수출 주도형 산업 구조를 가지고 있어 달러 대비 원화의 가치를 낮추는 것이 유리하다. 미국보다 시중에 돈을 더 많이 푸는 정책을 선호한 것도 이 때문이다.2005년부터 2019년까지 15년간 한국의 통화량은 연평균 7.7% 늘었다. 반면 미국은 같은 기간 6.1%씩밖에 늘지 않았다.하지만 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 세계 경제를 강타하자 경기 회복을 위해 미국은 역대 초유의 돈 풀기 전략을 구사했다. 2020년에만 통화량이 28.2%나 늘었다.최근 들어 시장의 유동성 증가 속도를 줄이기 위해 테이퍼링(자산 매입 축소)을 실시하고 있지만 미국의 통화량 증가량은 2021년 11월 기준 전년 대비 15.1%다. 국내 통화량 증가율도 역대급인 12.9%에 달하지만 미국은 한국보다 훨씬 높은 수준의 돈 풀기를 계속하고 있다. 한국이 시중의 유동 자금을 줄일 수 없는 이유다.늘어나는 유동성과 별개로 코로나19 사태 극복과 복지 예산 증액 등의 이유로 추가경정예산을 편성하려고 한다. 현재 통화량에 더해 돈을 더 푼다는 얘기다.집값을 잡을 수 있는 가장 확실한 방법은 시중에 퍼진 돈을 환수하는 것이다. 집을 살 돈이 없어 수요가 줄어들면 집값은 떨어질 수밖에 없다. 하지만 유동성을 줄여 수출이 급감하면 내수 경기 침체로 이어질 수 있어 통화량의 증가 속도를 늦출 수 없다.올해 주택 공급 상

2022.01.24 17:30:03

재테크 아기곰 집값 유동성 공급부족
‘14.97%’… 최근 10년 중 집값 가장 많이 올랐던 2021년[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]자산 시장에서 폭풍과도 같았던 2021년이 지나갔다. 지난해 초만 하더라도 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 인한 경제 침체로 집값이 떨어질 것이라고 예상한 사람이 많았지만 이들을 비웃기라고 한 것처럼 집값은 지난 10년 중 가장 많이 올랐다.아파트 20.2%·연립주택 7.0% 상승2021년 전국 주택 매매가는 14.97% 올랐다. 최근 10년간 가장 많이 올랐고 30년간을 따져도 2002년에 이어 둘째로 높은 상승률이다. 주택 유형별로 보면 다가구 주택을 포함한 단독 주택이 3.0%, 빌라나 다세대 주택을 포함한 연립 주택이 7.0%, 아파트는 20.2% 올랐다.2021년의 상승률은 과거와 비교해도 역대급 수준이다. 2011~2020년 아파트 매매가 상승률과 지난해의 매매가 상승률은 6.2배 차이가 있다. 전셋값도 지난 10년 평균 대비 2.6배 높은 수준이다.지난해 매매가와 전셋값이 역대급으로 오른 이유는 무엇일까. 집값에 영향을 미치는 요소는 매우 많다. 그중에서도 가장 높은 세 가지를 꼽으라면 유동성·수요·공급이다.유동성은 시장에 돈이 얼마나 풀렸는지를 파악하는 지수다. 유동성이 높아지면 돈의 가치가 하락해 매매가뿐만 아니라 전셋값도 오른다. 유동성은 통화량 증가율을 보면 알 수 있다. 매년 커지는 경제 규모에 통화량도 함께 증가한다.단, 통화량 증가율이 매년 비슷한 것은 아니다. 어떤 해에는 통화량을 많이 늘리고 어느 해에는 통화량을 적게 한다. 이에 따라 집값도 영향을 받는다.2021년의 통화량 증가는 역대급이었다. 최근 10년간 평균 통화량 증가율은 6.48%다. 반면 지난해는 11.42%다. 이 수치는 1~10월의 평균이고 2021년의 평균치는 11.6% 내외가 될 것으로 보인다.집값에

2022.01.11 17:30:03

재테크 아기곰 집값 부동산 유동성
양도소득제 개편에 따른 대응 전략…“갈아탈 시점은 바로 지금”

[아기곰의 부동산 산책]양도소득세 고가 주택 기준이 13년 만에 9억원에서 12억원으로 조정됐다. 1가구 1주택자는 12억원 이하에 양도하면 양도소득세를 한 푼도 내지 않는다는 얘기다.불로 소득이라고 할 수 있는 양도 차익에 대해 비과세 면세 기준을 높여 주는 것은 시장에 나쁜 신호를 줄 수 있다는 의견도 있지만 이번 조정은 적절한 동시에 오히려 시기가 늦었다고 볼 수 있다.13년간 양도세 기준 33%·집값 119%↑양도소득세에서 고가 주택의 기준이 9억원으로 결정됐던 것은 2008년으로 13년 전의 일이다. KB국민은행 통계에 따르면 2008년 12월 전국 아파트의 평균 매매가는 2억5061만원이었다. 13년이 지난 2013년 11월엔 5억4954만원이다.고가 주택 기준이 9억원에서 12억원으로 33% 오르는 동안 집값은 119%나 뛰었다. 서울은 더하다. 같은 기간 아파트 매매가 상승률은 무려 136%에 달한다. 2021년 11월 기준 서울 아파트의 평균 매매가는 12억 3729만원이다. 서울에 아파트 한 채를 가지고 있는 사람의 절반 이상은 양도소득세를 내야 한다.고가 주택 기준이 12억원으로 상향 조정됐지만 지금도 양도소득세를 내야 하는 1주택자의 비율은 2008년 개정 때보다 훨씬 많다. 즉, 2008년에 9억원이 넘는 주택을 소유한 1주택자보다 현재 12억원이 넘는 주택을 소유한 1주택자가 더 많다는 것이다.이러한 측면에서 볼 때 몇 년에 한 번씩 주기적으로 고가 주택의 기준을 국민의 눈높이에 맞게 조정할 필요가 있다. 1주택자에게 양도소득세가 많이 부과되면 기존 집을 팔고 외곽 지역으로 이사를 가거나 더 좁은 집으로 이사를 가야 하는 모순이 나타난다.그렇다면 이번 세제 개편은 어떤 효과를 가져올까. 양도가가 9억원이 넘는 주

2021.12.28 05:30:02

재테크 아기곰 양도세 세제개편
종부세 대란이 주택 시장에 미치는 영향[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]‘종부세 대란’이라고 할 만큼 역대급 규모의 종합부동산세가 부과되고 있다. 전체 종부세액이 5조7000억원에 달해 지난해 1조8000억원보다 3배 이상 늘어난 수준이다.종부세를 내는 이들도 지난해보다 28만여 명 늘어난 94만7000명이다. 1인당 평균 부과액은 지난해 270만원에서 602만원으로 늘었다. 평균적으로 지난해 대비 2배 이상 더 많은 세금을 내야 한다는 것이지만 이는 평균적인 개념이다. 사람에 따라서는 몇 배나 오른 세금 통지서를 받고 있을 것이다.취득·양도세와 달리 매년 늘어나는 종부세문제는 현재의 늘어난 종부세가 끝이 아니라는 점이다. 취득세나 양도소득세는 거래할 때 한 번만 내면 끝이다. 반면 종부세와 같은 보유세는 매년 부과되고 금액은 점점 불어난다.올해 집값 상승률은 역대급이다. 올해 11월까지 전국 아파트 매매가 상승률은 KB국민은행 통계 기준 19.43%다. 지난해 상승률 9.65%도 역대급이라고 평가 받았는데 이보다 두 배 이상 늘었다. 아직 연말까지 한 달이 남아 올해 상승률은 20%대에 진입할 것으로 보인다. 국제통화기금(IMF) 관리체제 직후인 2002년의 22.78%에 이어 지난 30년간 둘째로 집값이 많이 오른 해가 될 것으로 예상된다.20%대에 달하는 집값 상승률은 내년 4월 발표될 공시가가 역대급으로 오를 것을 암시한다. 종부세 과세 대상자도 올해보다 크게 늘어나고 1인당 세금 부담도 훨씬 많아질 것이란 의미이기도 하다.더욱이 여당 대선 후보는 새로운 보유세인 ‘국토보유세’를 부과해야 한다고 주장한다. 대선 결과에 따라 보유세 부담이 올해보다 훨씬 더 늘어날 공산이 크다.이러한 세금 부담에 어떻게 대처하는 것이 좋을까.

2021.11.30 17:30:02

재테크 아기곰 종부세 종합부동산세
계속된 전세 자금 대출 논란, ‘전세의 월세화 시대’ 가속화[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]전세 자금 대출에 대한 논란이 끊이지 않고 있다. SGI서울보증은 내년부터 고가 전세에 대한 전세 자금 보증을 제한하는 방안을 검토 중이라고 한다. 전세 자금 대출은 독특한 성격을 가진 대출 상품이다. 동서고금을 통틀어 돈을 빌려주는 사람이나 기관이 빌려준 돈을 안전하게 돌려받을 수 있을지 여부가 가장 큰 관심사다. 이에 따라 대출 받으려면 이에 상응하는 담보물을 제공해야 한다.민간 보증 기관 통해 전세 자금 대출 규제주택 담보 대출이나 예금 담보 대출 등은 돈을 빌리는 대상이 본인 소유의 주택이나 예금을 담보로 하는 대표적인 대출 상품이다. 반면 전세 자금 대출은 어떠한 담보물도 제공하지 않아도 가능해 돈을 빌려주는 금융 기관으로선 대출을 쉽게 내주기 어렵다.이 문제를 해결하기 위해 SGI서울보증과 같은 기관에서 돈을 빌리는 개인을 대신해 보증해 주는 것이다. 개인에게 대출금을 회수하지 못하더라도 보증 기관에서 자금 회수가 가능해 금융권에 리스크가 없다.하지만 전세 자금 대출은 결코 전세난의 근본적인 해결책이 될 수 없다. 개인에게는 전셋값 상승으로 고통 받는 실수요자를 돕는 좋은 수단이지만 시장의 시각으로 볼 때는 전셋값을 올리는 주범이기 때문이다.단, 주택 시장에 자금이 들어오는 것을 막으려고 전세 자금을 빌려주지 않으면 당장 발등에 불똥이 떨어진 세입자는 금융 기관과 정부를 비난할 수밖에 없다.이러한 이유로 유권자의 눈치를 봐야 하는 정부는 전세자금 대출을 막기 어렵다. 그런데 현 정부는 좋은 의미로는 ‘묘수’, 나쁜 의미로는 ‘꼼수’를 찾았다. 정부가 직접 대출 규제를 하지는 않았지만 민간 보

2021.11.16 06:00:08

재테크 아기곰 전세 월세 대출규제
“차라리 그때 집을 살 걸”…4년 만에 같아진 전세·매매값

[아기곰의 부동산 산책]무주택자가 집을 사지 못하는 이유는 집값이 떨어질 것을 염려해서다. 이로 인해 원금이 보장되는 전세 시장에 머무른다. 하지만 이렇게 결정한 이들에게 지난 몇 년간은 고통의 시간이었을 것이다. 집값이 오르는 것뿐만 아니라 전셋값도 동시에 올라 비슷한 수준의 주택에 거주하려면 더 많은 돈이 필요하다.4년 전 선택 따라 달라진 무주택자 운명2014년부터 올해 9월까지 단위 면적(㎡)당 전국 아파트 평균 매매가와 전셋값은 시간의 흐름처럼 우상향이다. A라는 사람이 문재인 정부 출범 직후인 2017년 6월 아파트를 살지 말지 고민했다고 가정해 보자. 당시 전국 아파트 매매가는 ㎡당 383만1900원 수준이었다. A는 이 가격도 비싸다고 생각해 전세를 택했다. 당시 전셋값은 ㎡당 283만8100원이었다.같은 집에 살면서 훨씬 적은 돈으로 거주할 수 있고 향후 집값이 떨어진다고 해도 영향을 받지 않을 것이라고 판단해서다. 하지만 4년여가 지난 올해 9월의 전셋값은 382만4500원까지 올라 2017년 6월의 아파트 매매가와 맞먹는다.문제는 전셋값이 앞으로도 더 오를 공산이 크다는 점이다. 집값은 오를 수도, 떨어질 수도 있다. 하지만 2017년 6월 전세가 아닌 매매를 결정했다면 향후 추가 자금이 필요한 일은 없었을 것이다.물론 당시에는 집을 살 여력이 부족해 전세라는 차선책을 선택했다고 볼 수 있지만 집을 마련한 B라는 사람이 있다면 4년여간 이자 부담은 있었겠지만 지금쯤 두 다리 쭉 뻗고 잠을 청하고 있을 것이다.어떤 선택을 했는지에 따라 두 사람의 운명이 4년여 만에 엇갈렸다. 서울에 사는 사람들은 더 가혹하다. 2017년 10월에라도 서울에 집을 마련했다면 지금의 전세 자금으로도 충

2021.11.02 06:00:23

재테크 아기곰 전세 매매 부동산
아파트 거래량 감소 원인은 정부의 각종 규제 탓 [아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]올해 들어 아파트 매매 거래량이 줄어들고 있고 이를 집값 하락의 전조로 해석하는 이들이 있다. 시장에서 실제로 매매 거래량이 줄어들고 있는지, 이유가 무엇인지 살펴본다.올 아파트 거래량, 文 정부 출범 3년보다 9.5%↑시장에서 거래가 줄고 있는지, 아니면 늘고 있는지 파악하기 위해서는 기준을 명확히 해야 한다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 1~8월 전국 아파트 월평균 거래량은 6만1696건으로 문재인 정부가 출범한 2017년 5월~2020년 12월 44개월 월평균 거래량 5만6363건 대비 9.5% 늘었다. 현 정부의 평균 거래량보다 최근 거래량이 더 많다는 의미다.장기 추세로 볼 때도 현재의 거래량이 적은 것은 아니다. 국토교통부 통계가 시작된 2006년 1월~2020년 12월 15년간 전국 아파트 월평균 거래량 5만4043건과 비교하면 올해 거래량은 14.2%나 늘어난 셈이다.그럼에도 불구하고 거래량이 예전보다 줄어들었다고 생각되는 이유는 두 가지다. 첫째, 역대 최고로 거래량이 많았던 지난해에 비해 거래가 20.7% 줄어들었기 때문이다. 비교 대상을 장기(2006~2020년)나 중기(현 정부 출범~2020년)로 잡으면 거래가 오히려 늘었지만 단기(2020년)만 놓고 보면 줄었다는 것이다.둘째, 투자자나 실수요자 모두에게 관심이 높은 규제 지역, 그중에서도 특히 서울의 거래량이 크게 줄었기 때문이다. 현 정부 출범 이후 거래량에 비해 올해 거래량이 9.5% 늘어났지만 이는 전국 평균이다. 서울만 놓고 보면 거래량은 37.8% 줄었다.하지만 서울을 포함한 수도권에서만 거래량이 줄어든 것은 아니다. 대구(-39.7%)나 대전(-23.1%)을 포함한 5대 광역시도 거래량이 10.5%나 줄었다. 반면 강원(71.4%)과 충북(67.1%), 충남·제주&mi

2021.10.19 06:00:06

재테크 아기곰 아파트 양도세 부동산 규제
금리 인상에도 집값 잡히지 않는 이유 [아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]한국은행이 기준 금리를 인상한 지 한 달이 지났지만 집값이 안정되고 있다는 소식은 들리지 않는다.KB국민은행 통계에 따르면 금리 인상 직전인 올해 8월 23일을 전후해 6주간의 집값 상승률을 보면 금리 인상 직전 3주간 전국 아파트 매매가 상승률은 1.36%였다. 반면 금리 인상 직후 3주간의 상승률은 1.45%로 오히려 상승폭을 키우고 있어 정부의 당초 의도와는 거꾸로 가는 현상이 나타나고 있다.부동산 규제에 주택 담보 대출 대상↓이러한 현상이 나타나는 이유에는 크게 세 가지가 있다. 첫째, 한국은 주택 담보 대출 규제가 이미 폭넓게 적용돼 있어 금리 인상에 영향을 받을 수밖에 없는 주택 담보 대출 대상 주택이 생각보다 적기 때문이다.규제 지역에 집을 사려는 다주택자에게는 주택 담보 대출 자체가 금지돼 있다. 1가구 1주택자라고 하더라도 15억원이 넘는 집을 살 때는 대출이 나오지 않는다. 15억원 이하의 집도 9억원이 넘으면 대출 한도의 일부밖에 나오지 않는다. 9억원 이하의 집도 투기지역이나 투기과열지구에서 집을 사려고 하면 담보물의 40% 정도밖에 대출이 나오지 않는다. 조정 지역은 50%에 불과하다.둘째, 금리 인상 효과는 집값의 상승 기대감에 비해 상당히 낮은 수준에 불과하기 때문이다. 만약 앞으로 금리를 네 차례 더 올린다면 기존 금리에 비해 1.0%포인트가 오르게 된다. 예를 들어 어떤 사람이 1억원을 빌렸다면 1년에 대출 이자를 100만원 더 부담해야 한다는 것이다.그런데 어떤 사람이 문재인 정부 출범 직전인 2017년 5월 ‘전국 평균 아파트’라는 집을 샀다고 가정해 보자. 4년 4개월이 지난 2021년 9월 이 집은 얼마나 올랐을까. KB국민은행에 따르

2021.10.05 06:00:06

아기곰 금리인상 재테크 신용대출 주택담보대출
수도권 저가 지역 투자 주의보…올해만 20.9% 급등[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]수도권 저가 지역의 집값이 무섭게 오르고 있다. KB국민은행이 매달 발표하는 수도권 70곳 지역 시세를 다섯 개 그룹으로 나누면 집값이 가장 저렴한 저가 지역에 경기도 9곳(안성·동두천·이천·평택·양주·용인 처인구·파주·오산 광주)과 인천 5곳(중구·동구·계양구·미추홀구·서구) 등이 포함된다.해당 지역은 올해 들어 8월 말까지 아파트 매매가가 평균 20.9%나 올랐다. 이는 전국 평균인 14.1%는 물론 수도권 평균 18.5%를 훌쩍 넘는 수준이다.수도권 저가 지역 아파트 전성시대올해 3~8월 27주 동안 전국에서 아파트 매매가 주간 상승률 1위 지역 중 절반이 넘는 15주나 저가 지역이 1위를 차지했다. 다음은 중저가 지역이 10주로 2위를 기록했다.이런 현상은 최근 3개월(6~8월) 들어 더욱 심해지고 있다. 최근 3개월 13주 동안 11주나 저가 지역이 1위를 차지했다. 한마디로 수도권 저가 지역의 전성시대라고 할 수 있다. 이러한 현상이 나타나는 것을 두고 여러 가지 가설을 세울 수 있다.첫째, 다주택자에 대한 취득세 중과다. 규제 지역에 2채 이상 주택을 보유한 사람이 규제 지역에 1채를 더 사려면 주택 규모에 따라 12.4~13.4%의 취득세를 내야 한다. 예를 들어 20억원짜리 아파트를 사게 되면 취득세만 2억원이 훌쩍 넘는다.이러한 취득세 부담을 느낀 다주택자들은 저가 지역을 기웃거릴 수밖에 없다. 특히 공시가 1억원 이하 주택은 세율 자체가 1.1~1.3%를 적용받아 공시가 1억원 이하 매물이 주로 있는 저가 지역을 찾는 것이다.둘째, 20~30대의 내집 마련 추세 증가다. 과거에는 주택 시장의 주요 매수 연령대가 40~50대였다. 반면 20~30대는 주식 투

2021.09.14 06:01:29

아기곰 부동산 재테크 수도권 아파트
재건축·재개발이 대규모 아파트 공급 이끌 유일한 해답[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]정부가 현 부동산 시장 불안의 근본적인 원인이 공급 부족에 있다는 것을 인정하기 시작했다. 서울 등 인기 지역은 수요에 비해 공급이 부족해 지난 몇 년간 집값이 크게 올랐다는 전문가의 목소리를 어느 정도 인정하기 시작했다는 점에서 고무적이라고 볼 수 있다.공급이 얼마나 부족했는지 최근 통계청이 발표한 2020년 주택총조사 결과를 근거로 실상을 파악해 보자.서울시는 한국에서 경기도 다음으로 많은 사람이 살고 있는 도시다. 한국 인구의 18.7%가 서울에 거주하고 있고 가구의 19.1%가 서울에 거처를 두고 있다. 이는 인구 관점에서 서울이 한국에서 차지하는 비율이 19% 정도인 것을 의미하며 아파트 수요의 19% 이상이 서울에 몰려 있다는 것을 뜻한다.고소득자일수록 아파트에서 거주하는 비율이 높아 상대적으로 소득이 많은 서울의 아파트 수요가 다른 지역보다 클 것이라고 쉽게 판단할 수 있다.그런데 지난해 기준으로 한국의 아파트는 총 1166만1851채로, 그중 15.2%인 177만 2670채만이 서울에 들어서 있다. 인구 비례에 따르면 한국 전체 아파트의 약 19%가 서울에 있는 것이 정상이어서 서울에 221만5752채가 있어야 하지만 현실에선 44만3082채의 아파트가 부족하다.과거보다 개선된 서울 주택 보급률은 빌라 영향서울에 주택이 부족하다는 얘기는 어제오늘의 이슈가 아니다. 전국 17개 광역자치단체 중 주택 보급률이 100%가 되지 않는 지역은 서울이 유일하다. 2019년 기준 전국의 주택 보급률은 104.8%인 반면 서울의 주택 보급률은 96.0%다.물론 과거에 비해 조금씩 지표가 개선되고 있는 것처럼 보일 수도 있다. 2010년 서울의 주택 보급률은 94.4%로 9년 동안 16.6%포인트 만큼 개선

2021.08.31 05:36:02

재테크 아기곰 부동산 서울 아파트 집값
한·미 금리 인상 카드 만지작…집값과의 상관관계 [아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]재닛 옐런 미국 재무부 장관이 금리 인상 가능성을 지속적으로 밝히고 있다. 이주열 한국은행 총재도 이르면 올해 하반기에 금리를 인상할 수 있다는 의사를 내비치고 있다. 한국과 미국 모두 뜨거워진 자산 시장을 식히려는 의도로 풀이된다.미국 다우지수는 7월 23일 역사상 최고가인 3만5000을 돌파했다. 나스닥도 역대 최고가를 기록했다. 전날 발표된 6월 미국 평균 주택 가격도 38만1800달러(약 4억4000만원)로 역대 최고가를 찍었다.주가와 집값이 하늘 높은 줄 모르고 오르고 있는 것은 시중에 돈이 너무 많이 풀리고 있기 때문이다. 올해 5월 말 기준 미국의 통화량은 20조2784억 달러로 지난해 2월과 비교해 32.1%나 늘었다. 1년 3개월 만에 통화량이 이렇게 많이 늘어난 것은 역사상 처음이다. 시장에 풀린 돈이 자산 시장을 뜨겁데 달구고 있어 미국 재무부 장관이 소방수를 자처하고 나선 것이다.집값 상승 제어 수단으로 금리 인상 고민금리를 인상한다고 집값이 잡힐까. 미국은 한국보다 금리에 민감한 경향이 크다. 대출 한도가 다르기 때문이다. 미국은 정부 차원의 대출 규제가 없고 은행의 자율에 의해 결정된다. 담보물의 가치에 비례해 대출 한도를 정하는 주택담보대출비율(LTV)이 80% 정도다.집값의 대부분을 대출로 조달하는 관례상 미국은 대출 이자율에 민감할 수밖에 없다. 금리가 오르면 대출 이자 부담이 커지지만 상환 능력(소득)에 비례해 늘어나는 것이 아니어서 대출을 끼고 집을 산 사람은 팔려는 고민에 빠진다.집을 새로 사려는 이들도 이자 상환 문제를 크게 고려하게 된다. 이에 따라 미국 정부는 집값 상승 속도를 제어하는 수단으로 금리 인상을 고민하는 것이다.

2021.08.03 05:58:01

재테크 아기곰 금리인상 집값
文 정부의 과도한 부동산 정책, 매매가 이어 전셋값 상승까지 야기[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]서슬 시퍼렇던 6·7 조치와 7·10 조치가 시행된 지 1년이 지났다. 문재인 정부 출범 후 20여 차례의 각종 규제책 중에서 가장 강력한 조치를 세 개만 꼽으라면 정권 초기에 있었던 8·2 조치와 작년에 있었던 6·17 조치와 7·10 조치였다.6·17 조치는 규제 지역 추가 지정과 토지 거래 허가 구역 지정, 주택 담보 대출 규제, 안전 진단 강화 및 (최근에 철회된) 재건축 조합원 거주 요건 신설, 법인을 통한 주택 투기 규제가 주요 골자였다.반면 7·10 조치는 세제를 통한 규제 강화다. 아직까지도 과세 대상 범위를 두고 논란이 계속되고 있는 종부세 인상과 다주택자 양도세 중과세율 인상, 단기 보유 양도소득세 인상, 취득세 인상 및 임대 사업 제도 폐지와 임대 사업자에 대한 세금 혜택 폐지 소급 적용이 핵심이다.정부 의도와 정반대 결과 초래한 부동산 정책6·17 조치와 7·10 조치를 통해 정부는 생각해 낼 수 있는 모든 규제를 쏟아부었다고 할 수 있다. 그렇다면 이러한 조치들이 과연 시장에서 통했을지 파악해 보자.결론부터 말하자면 정부의 의도와는 정반대의 결과를 가져 왔다. 7·10 조치 직전 1년간 4.0%에 그쳤던 전국 아파트 매매가 상승률은 7·10 조치 직후 현재까지 1년간 무려 18.1%나 급등했다. 상승률 차이가 14.1%포인트나 된다.전세 시장 역시 7·10 조치 전후로 상승률 차이가 크다. 7·10 조치 직전 1년간 1.8%에 그쳐 상당히 안정됐던 전국 아파트 전셋값은 7·10 조치 직후 지금까지 1년간 무려 12.7%나 급등해 전세난을 일으키고 있다.결국 매매 시장을 안정시키려던 7·10 조치가 매매 시장도 안정시키지 못하고 오히려 전세

2021.07.20 06:15:01

재테크 아기곰 부동산 집값
매주 바뀌는 집값 상승률 1위 지역, 싸다고 덜컥 매수하면 발목 잡힌다[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]집값 상승세가 무서울 정도로 거침이 없다. KB국민은행에 따르면 올해 6월 전월 대비 전국 아파트 매매가 상승률은 1.89%다. 2006년 12월 이후 최대 폭의 상승세다. 6월만 오른 것이 아니다. 올해 들어 집값이 꾸준히 오르고 있고 지금 이 순간에도 요동치고 있다.증시 이어 주택 시장에도 등장한 ‘순환매’올 들어 어느 지역의 집값이 많이 오르고 있을까. 올해 3월 이후 전국 아파트 주간 단위 상승률을 보면 가장 많이 오르는 지역이 매주 바뀌고 있다. 월요일 기준으로 3월 첫 주에는 안산 단원구가 1등을 차지하더니 2주 차에는 고양 덕양구, 3주 차에는 수원 권선구, 4주 차에는 인천 연수구, 5주 차에는 인천 계양구 등이 1위를 차지했다.4월에도 순위 변동은 계속됐다. 4월 첫 주는 동두천이 1위를 차지하더니 2~3주 차에는 시흥이 1위가 됐다. 한 지역이 연속 2주 1위를 차지한 것은 올해 3월 이후로는 시흥이 유일하다. 4주 차에는 안산 단원구가 1위에 올랐다.5월에는 1위 자리가 동두천→안산 단원구→인천 부평구→인천 동구→인천 부평구로 매주 바뀌었다. 6월에는 동두천→평택→안성 등이 각각 1위를 했다.올해 3월부터 17주일 동안 시흥을 제외하고는 연속으로 1위를 차지한 지역이 없을 만큼 자리 바뀜이 매우 활발한 모습이다. 한마디로 증시에서 흔하게 볼 수 있는 ‘순환매’가 주택 시장에서도 나타나고 있다.1위 지역의 공통점은 무엇일까. 첫째는 수도권 지역이라는 점이다. 올해 들어 지방 집값 상승세도 가파르지만 여전히 수도권의 상승률은 지방의 두 배 정도다.둘째는 저가 지역이라는 점이다. 3월 이후 1위를 차지한 지역은 수도권 평균 집값보다 낮

2021.07.05 06:52:02

아기곰 재테크 부동산 집값 투자
매매 거래 시 후회하지 않으려면...지역 특성 감안한 평형 선택 필수

[아기곰의 부동산 산책]부동산 거래는 매매 거래뿐만 아니라 전월세 거래와 같은 임대차 거래도 있다. 그런데 임대차 거래 경험이 많다고 해서 매매 거래를 잘한다고 할 수는 없다. 매매 거래의 특성과 임대차 거래의 특성이 다르기 때문이다.임대차 거래는 계약이 만기가 되면 임대인에게 보증금 반환 의무가 있다. 세입자인 임차인은 전입 신고와 확정 일자만 받아 놓으면 크게 걱정할 이유가 없다. 이에 따라 임대 물건은 본인의 형편에 맞는 한도에서 본인에게 가장 마음에 드는 물건을 고르면 된다.하지만 매매는 임대차 거래와 성격이 전혀 다르다. 매물이 팔리지 않는 것은 온전히 본인의 책임이다. 문제는 본인의 매물이 누군지도 모르는 매수인의 마음에 들어야 팔린다는 것이다.이 특성의 차이로 임대차 거래는 본인의 마음에 드는 매물을 고르는 행위이고 매매 거래는 그 집에 거주한 후 나중에 다시 팔 때 매수인의 마음에 드는 매물을 고르는 행위라고 할 수 있다. 이 차이를 모르면 나중에 집을 팔 때 원하는 시기에 집이 팔리지 않아 고생하게 된다.지역 수요에 맞는 평형 골라야 잘 팔린다다른 사람의 마음에 드는 집을 어떻게 고를 수 있을까. 여러 요소가 있지만 방의 개수에 영향을 주는 평형 선택이 중요한 요소다. 방이 세 개 이상인 매물만 주로 찾는 지역에서 방이 두 개인 매물을 팔려고 하면 잘 팔리지 않을 것이다.반대로 방이 하나나 둘이면 충분한 지역에서 방이 네 개짜리 매물이라면 잘 팔리지 않는다. 대형 평형이라도 방 두 개짜리 매물 가격에 싸게 팔면 모를까, 그 지역의 수요에 맞지 않기 때문이다. 결국 지역적 특성을 감안한 평형 선택이 나중에 제값을 받고 팔 수 있는 핵심 조

2021.06.23 06:19:11

재테크 아기곰 부동산 아파트
서민을 생각한 문익점과는 한참 다른 김포 정치인들

[아기곰의 부동산 산책]어린 시절 읽었던 위인전 중 문익점 선생의 전기가 있다. 중국 원나라에서 목화씨를 몰래 숨겨와 우리나라에 전파한 인물이다. 이 책을 읽고 문익점 선생을 위인이라고 보기에는 다소 아쉬움이 남았다. 이순신 장군이나 을지문덕 장군, 강감찬 장군 등과 같이 외적의 침입으로부터 우리나라를 구한 이들과 같은 위인의 반열에 놓기에는 문익점 선생의 공이 적어 보였기 때문이다.물론 전쟁 영웅만 위인이 되는 것은 아니다. 고려에 목화가 도입되기 전까지 평민은 삼베와 같이 보온성이 없는 옷감으로 추운 겨울을 견뎌 낼 수밖에 없었다. 따뜻한 솜과 삼베보다 부드러운 면으로 된 옷감을 쉽게 구할 수 있던 것은 분명 문익점 선생의 공이다. 고려에 의복 혁명을 일으켰다는 점에서 문익점 선생의 업적은 크다.하지만 세간에 알려진 것처럼 문익점 선생의 업적은 목화씨 몇 개를 숨겨 들여온 것밖에 없다. 다른 위인과 비교해 공이 적은 것처럼 보이는 것은 이 때문이다. 심지어 원나라 측에선 금수 품목을 밀반출한 ‘산업 스파이’로 볼 수도 있다.그럼에도 불구하고 문익점 선생이 위인전의 주인공이 된 이유는 무엇일까. 생각을 달리 해 보자. 목화씨 몇 개를 숨겨 가져오는 것이 쉬운 일이라면 문익점 선생 이전에 원나라에 다녀온 다른 사신들은 왜 이러한 일을 하지 않았을까. 당시 사신의 왕래가 드문 일도 아니고 사신이 혼자 가는 것도 아니어서 수십 명의 사신단이 자주 원나라를 드나들었는데 다른 이들은 왜 목화씨를 가져올 생각을 하지 않았을까.사신단 중에는 수발을 드는 몸종도 있지만 대부분 귀족으로 구성된다. 고려를 대표해 원나라와 협상하는 역할을 하기에

2021.06.09 07:03:01

재테크 아기곰 GTX 김포 GTX-D

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