한경비즈니스

10년 만에 찾아온 건설사 ‘꽃길’…25차례 정책도 잡지 못한 주택 시장 호황

[스페셜 리포트]한국의 건설 회사들은 2000년대 중반 꽃길을 걸었다. 2003~2007년 원자재 슈퍼 사이클(장기 상승세)이 나타난 시기에 중동 지역을 중심으로 대형 플랜트 프로젝트 발주가 이어지면서 호황을 누렸다. 당시 한국의 주택 시장이 성장 정체를 겪고 있었지만 다수의 해외 플랜트를 수주해 ‘큰돈’을 벌었다.현대건설·DL이앤씨(구 대림산업)·GS건설·대우건설·삼성엔지니어링 등 한국의 주요 건설 5개사의 2007년 시가 총액은 35조7600억원에 달했다. 단, 역대급 시가 총액과 비교해 해외 프로젝트를 따내기 위한 저가 출혈 수주 경쟁으로 영업이익은 높지 않았다. 당시 5개사의 영업이익은 1조9290억원에 머물렀다.영업이익만 놓고 보면 건설사의 ‘피크’는 2011년이다. 5개사는 해외 프로젝트와 동시에 수익이 큰 한국 주택 시장에 다시 집중하며 영업이익 2조5280억원을 달성했다. 하지만 2012년부터 찾아온 불황에 건설업계는 가시밭길을 걸어왔다.건설업계에 ‘피크 사이클’이 재도래한 시점은 지난해부터다. 문재인 정부가 수많은 정책 발표와 각종 규제를 쏟아내며 부동산 시장 잡기에 나섰지만 모두 실패로 돌아가면서 집값 급등세가 이어졌다.집값이 오르면 실수요자인 국민의 부담은 커지지만 건설업계는 ‘쌍수’를 들고 환영할 이슈다. 분양 물량이 늘어나며 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파에도 한국의 5개사는 지난해 영업이익 3조4240억원을 달성했다. 올해 예상 영업이익은 4조1000억원으로 2011년 이후 10년 만에 건설사에 ‘피크 사이클’이 찾아왔다.가지 않는 겨울 없고 오지 않는 봄 없다건설사 관계자를 만나 가장 힘들었던 한 해를

2021.07.22 06:15:02
文 정부의 과도한 부동산 정책, 매매가 이어 전셋값 상승까지 야기[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]서슬 시퍼렇던 6·7 조치와 7·10 조치가 시행된 지 1년이 지났다. 문재인 정부 출범 후 20여 차례의 각종 규제책 중에서 가장 강력한 조치를 세 개만 꼽으라면 정권 초기에 있었던 8·2 조치와 작년에 있었던 6·17 조치와 7·10 조치였다.6·17 조치는 규제 지역 추가 지정과 토지 거래 허가 구역 지정, 주택 담보 대출 규제, 안전 진단 강화 및 (최근에 철회된) 재건축 조합원 거주 요건 신설, 법인을 통한 주택 투기 규제가 주요 골자였다.반면 7·10 조치는 세제를 통한 규제 강화다. 아직까지도 과세 대상 범위를 두고 논란이 계속되고 있는 종부세 인상과 다주택자 양도세 중과세율 인상, 단기 보유 양도소득세 인상, 취득세 인상 및 임대 사업 제도 폐지와 임대 사업자에 대한 세금 혜택 폐지 소급 적용이 핵심이다.정부 의도와 정반대 결과 초래한 부동산 정책6·17 조치와 7·10 조치를 통해 정부는 생각해 낼 수 있는 모든 규제를 쏟아부었다고 할 수 있다. 그렇다면 이러한 조치들이 과연 시장에서 통했을지 파악해 보자.결론부터 말하자면 정부의 의도와는 정반대의 결과를 가져 왔다. 7·10 조치 직전 1년간 4.0%에 그쳤던 전국 아파트 매매가 상승률은 7·10 조치 직후 현재까지 1년간 무려 18.1%나 급등했다. 상승률 차이가 14.1%포인트나 된다.전세 시장 역시 7·10 조치 전후로 상승률 차이가 크다. 7·10 조치 직전 1년간 1.8%에 그쳐 상당히 안정됐던 전국 아파트 전셋값은 7·10 조치 직후 지금까지 1년간 무려 12.7%나 급등해 전세난을 일으키고 있다.결국 매매 시장을 안정시키려던 7·10 조치가 매매 시장도 안정시키지 못하고 오히려 전세

2021.07.20 06:15:01
매주 바뀌는 집값 상승률 1위 지역, 싸다고 덜컥 매수하면 발목 잡힌다[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]집값 상승세가 무서울 정도로 거침이 없다. KB국민은행에 따르면 올해 6월 전월 대비 전국 아파트 매매가 상승률은 1.89%다. 2006년 12월 이후 최대 폭의 상승세다. 6월만 오른 것이 아니다. 올해 들어 집값이 꾸준히 오르고 있고 지금 이 순간에도 요동치고 있다.증시 이어 주택 시장에도 등장한 ‘순환매’올 들어 어느 지역의 집값이 많이 오르고 있을까. 올해 3월 이후 전국 아파트 주간 단위 상승률을 보면 가장 많이 오르는 지역이 매주 바뀌고 있다. 월요일 기준으로 3월 첫 주에는 안산 단원구가 1등을 차지하더니 2주 차에는 고양 덕양구, 3주 차에는 수원 권선구, 4주 차에는 인천 연수구, 5주 차에는 인천 계양구 등이 1위를 차지했다.4월에도 순위 변동은 계속됐다. 4월 첫 주는 동두천이 1위를 차지하더니 2~3주 차에는 시흥이 1위가 됐다. 한 지역이 연속 2주 1위를 차지한 것은 올해 3월 이후로는 시흥이 유일하다. 4주 차에는 안산 단원구가 1위에 올랐다.5월에는 1위 자리가 동두천→안산 단원구→인천 부평구→인천 동구→인천 부평구로 매주 바뀌었다. 6월에는 동두천→평택→안성 등이 각각 1위를 했다.올해 3월부터 17주일 동안 시흥을 제외하고는 연속으로 1위를 차지한 지역이 없을 만큼 자리 바뀜이 매우 활발한 모습이다. 한마디로 증시에서 흔하게 볼 수 있는 ‘순환매’가 주택 시장에서도 나타나고 있다.1위 지역의 공통점은 무엇일까. 첫째는 수도권 지역이라는 점이다. 올해 들어 지방 집값 상승세도 가파르지만 여전히 수도권의 상승률은 지방의 두 배 정도다.둘째는 저가 지역이라는 점이다. 3월 이후 1위를 차지한 지역은 수도권 평균 집값보다 낮

2021.07.05 06:52:02
서울 전세수급지수 15주 만에 최고…전세난 우려 커졌다

서울의 전세시장 불안이 지속되면서 아파트 전세 공급 부족을 보여주는 지표가 15주 만에 최고치로 상승했다. 2일 한국부동산원의 '주간 아파트 가격 동향'에 따르면 이번 주(지난달 28일 조사 기준) 서울의 아파트 전세수급지수는 지난주(110.4)에 비해 0.2포인트 오른 110.6으로 나타났다. 전세수급지수는 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 추출하는 지표로, 전세 공급 부족 정도를 보여준다. 부동산 매물의 수요와 공급 비중을 1∼200 사이 숫자로 점수화한 것으로, 이 수치가 높으면 전세 공급 부족을, 낮으면 수요 부족을 의미한다. 수치가 100을 넘어서면 수요가 공급을 넘어섰다는 뜻이다. 서울 아파트 전세수급지수는 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 도입된 '임대차 2법'이 본격적으로 시행된 지난해 8월 이후 지속적으로 상승해 지난해 11월 133.3까지 올랐다. 올해 2월까지도 120선을 유지하다가 2·4 주택 공급대책 발표 영향으로 4월 마지막 주 103.3까지 내려왔다.그러나 임대차법 부작용, 반포·노량진 등의 재건축 이주 수요, 청약 대기 수요 증가 등의 영향으로 다시 가파른 오름세를 보이며 지난주 110.4까지 복귀했고, 이번 주에는 15주 만에 최고 수준으로 상승했다. 서울 전반에서 전세 매물 부족 현상이 늘어나는 상황인 셈이다. 특히 서초구 등 강남 3구가 속한 동남권이 지난주 114.0에서 이번 주 114.2로 0.2포인트 올랐다. 서초구 아파트 전셋값은 한 달 넘게 서울에서 가장 높은 상승률을 보이고 있다. 또 최근 서울에서 가장 집값 상승률이 가파른 노원구 등 동북권의 경우 114.3으로 전주 114.1에서 0.2포인트 상승했다. 종로·중구가 속한 도심

2021.07.03 06:14:01
매매 거래 시 후회하지 않으려면...지역 특성 감안한 평형 선택 필수

[아기곰의 부동산 산책]부동산 거래는 매매 거래뿐만 아니라 전월세 거래와 같은 임대차 거래도 있다. 그런데 임대차 거래 경험이 많다고 해서 매매 거래를 잘한다고 할 수는 없다. 매매 거래의 특성과 임대차 거래의 특성이 다르기 때문이다.임대차 거래는 계약이 만기가 되면 임대인에게 보증금 반환 의무가 있다. 세입자인 임차인은 전입 신고와 확정 일자만 받아 놓으면 크게 걱정할 이유가 없다. 이에 따라 임대 물건은 본인의 형편에 맞는 한도에서 본인에게 가장 마음에 드는 물건을 고르면 된다.하지만 매매는 임대차 거래와 성격이 전혀 다르다. 매물이 팔리지 않는 것은 온전히 본인의 책임이다. 문제는 본인의 매물이 누군지도 모르는 매수인의 마음에 들어야 팔린다는 것이다.이 특성의 차이로 임대차 거래는 본인의 마음에 드는 매물을 고르는 행위이고 매매 거래는 그 집에 거주한 후 나중에 다시 팔 때 매수인의 마음에 드는 매물을 고르는 행위라고 할 수 있다. 이 차이를 모르면 나중에 집을 팔 때 원하는 시기에 집이 팔리지 않아 고생하게 된다.지역 수요에 맞는 평형 골라야 잘 팔린다다른 사람의 마음에 드는 집을 어떻게 고를 수 있을까. 여러 요소가 있지만 방의 개수에 영향을 주는 평형 선택이 중요한 요소다. 방이 세 개 이상인 매물만 주로 찾는 지역에서 방이 두 개인 매물을 팔려고 하면 잘 팔리지 않을 것이다.반대로 방이 하나나 둘이면 충분한 지역에서 방이 네 개짜리 매물이라면 잘 팔리지 않는다. 대형 평형이라도 방 두 개짜리 매물 가격에 싸게 팔면 모를까, 그 지역의 수요에 맞지 않기 때문이다. 결국 지역적 특성을 감안한 평형 선택이 나중에 제값을 받고 팔 수 있는 핵심 조

2021.06.23 06:19:11
“1~2인 가구 62.1%”…소형 주택 시장 넘보는 건설업계

[비즈니스 포커스]1~2인 소형 가구 전성시대다. 비혼 독신과 동거, 무자녀 등 다양한 가족 형태가 등장하면서 가구 구조에도 변화가 찾아왔다. 여성가족부에 따르면 지난해 기준 1~2인 가구는 62.1%다. 특히 1인 가구의 증가세가 두드러진다. 1인 가구는 2010년 15.8%, 2015년 21.3%, 2020년 30.4% 등으로 빠르게 늘어나고 있다.1~2인 가구의 급증으로 오피스텔 등 도심권의 대표 소형 주택의 수요도 크게 늘고 있다. 수요에 맞춰 대단지 아파트 중심의 사업 구조를 가진 대형 건설사들도 소형 주택 시장에 군침을 흘리고 있다.또한 전국 소형 아파트의 평균 매매 가격이 사상 처음으로 3억원을 돌파한 점도 건설사가 해당 시장에 진출한 이유 중 하나다.KB국민은행에 따르면 지난 5월 기준 전국 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트의 평균 매매가는 3억127만원이다. 1년 전 2억4479만원과 비교해 5648만원(23.1%) 올랐다. 서울은 1년 전보다 25.3% 오른 7억8496만원으로 8억원 돌파를 눈앞에 두고 있다.대단지 이어 소형 주택 시장 넘보는 대형 건설사대우건설은 지난 5월 서울시 중구 인현동2가 151 일대에 들어서는 ‘세운 푸르지오 헤리시티’ 281가구를 분양했다. 주상복합 공동 주택으로 세워지는 이곳은 전용면적이 24~42㎡인 소형 주택이다.세운지구는 대기업·금융기업 본사가 밀집한 지역과 인접해 있다. 을지로3가역·을지로4가역·충무로역 등 지하철 2·3·4·5호선을 이용할 수 있다. 분양가는 분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 2906만원이다. 도심에 공급되는 소형 주택 기준으로는 뛰어난 가격 경쟁력을 갖췄다는 평가다.높은 직주 근접도로 헤리시티의 청약은 흥행에 대성공했다. 일반 분양 141가구에 1

2021.06.08 07:00:02
[돈 되는 해외 ETF]상승 사이클 탄 미국 부동산…분산 투자·배당 수익률 매력 ‘VNQ US’

[돈 되는 해외 ETF]빠른 속도로 회복되고 있는 소비 경기와 함께 미국의 부동산 시장 또한 강한 반등의 움직임을 보이고 있다. 올해 하반기 이후 경제 활동이 정상화된다면 각종 상업용 부동산을 중심으로 한 미국 부동산 경기의 회복 사이클은 더욱 강해질 것으로 전망된다.미국의 각종 부동산 관련 자산에 투자할 수 있는 수단으로 ‘뱅가드 미국 부동산 인덱스 펀드(Vanguard U.S. Real Estate Index Fund, 이하 VNQ US)’를 거론할 수 있다.올해 이후 미국의 부동산 경기가 주거용 부동산을 중심으로 빠르게 호전되고 있다. 주요 도시의 부동산 경기를 반영하는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 케이스-실러 20대 도시 종합주택가격지수는 지난 2월 전년 동월 대비 10%가 넘는 상승률을 기록하고 있다.향후 경제 활동이 정상화된다면 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 팬데믹(세계적 유행) 기간 중 부진을 면하지 못했던 상업용·헬스케어 부동산들의 가치도 결국 회복될 것으로 예상된다.미국의 거시 경제 정책 또한 부동산 경기에 대한 기대 심리를 지지하는 요인으로 작용하고 있다. 조 바이든 행정부가 내세운 2조3000억 달러 규모의 대규모 인프라 투자 계획안에는 미국인의 주거 환경을 개선하기 위한 투자 방안도 포함돼 있기 때문이다.여기에 미국 행정부의 각종 경기 부양 정책이 산업용 및 특수 목적 부동산에 대한 투자를 촉진하면서 부동산 경기에 도움을 주는 요인이 될 것으로 판단된다.VNQ US는 주로 미국에 상장된 글로벌 자산에 투자하며 투자하는 종목의 수는 170개가 넘는다. 이 상장지수펀드(ETF)의 주요 특징은 분산 투자의 폭이 상당히 넓다는 점이다.VNQ US는 특수 목적 리츠와 주거용·상업용&

2021.06.02 07:08:01
文 정부의 부동산 성적표…인플레이션에 과도한 정책 남발로 '실패'

[아기곰의 부동산 산책] 문재인 정부가 출범한 지 4년이 지났다. 현 정부 들어 20여 차례의 크고 작은 주택 시장 안정화 정책이 발표됐다. 해당 정책이 시장에서 제대로 작동했는지, 과거 정권과 비교해 보자. KB국민은행에 따르면 현 정부 출범 시기인 2017년 5월부터 올해 5월까지 4년간 전국 아파트 매매가 상승률은 23.0%다. 이명박 정부 초기 4년(2008년 2월~2012년 2월)의 16.8%나 박근혜 정부 초기 4년(2013년 2...

2021.05.25 06:59:01
[집테크 리포트]“차익만 10억원”…동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지

[집테크 리포트] 서울 분양 물량이 크게 줄어든 가운데 수도권 아파트 단지에 이목이 집중되고 있다. 특히 동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지는 시세 차익만 10억원에 달해 ‘로또 아파트’로 불리며 큰 인기를 얻고 있다. 실거래가 정보 업체 ‘호갱노노’에 따르면 17일 오후 1시30분 기준 검색량이 가장 많은 아파트단지는 동탄역 디에트르 퍼스티지다. 18일 당첨자 발표를 앞두고 많은 이들이 관련 정...

2021.05.17 16:10:08
주택 임대 사업자가 집값 상승 주범 아니다

[아기곰의 부동산 산책] 부동산 정책의 실패로 국민의 원성이 높아지자 일부 정치권에서 주택 임대 사업자를 집값 상승의 주범으로 몰아가고 있다. 과연 임대 사업자가 집값 상승의 주범인지 사실 여부를 알아 보자. 아래 표는 ‘7·10 조치’가 있던 지난해 7월 전후 9개월의 집값 상승률을 비교한 것이다. 지난해 7월부터 올해 4월까지의 집값 상승률과 7·10 조치 직전 9개월(2019년 10월~20...

2021.05.12 06:56:01
“집값 해결사는 결국 민간”…5월 역대급 분양 물량 쏟아진다

[비즈니스 포커스] “시장이 되면 한 달 안에 초스피드로 신속한 주택 공급을 시작하겠습니다.” (오세훈 국민의힘 당시 서울시장 후보, 3월 29일) “재개발·재건축의 속도를 조절하면서 부동산 시장 교란 행위를 먼저 근절하겠습니다.” (오세훈 서울시장, 4월 29일) 오세훈 서울시장의 한 달 만에 변화된 방침이다. 수십 회에 달하는 정부 주도의 부동산 정책으로도 잡지 못한 집값을 서울시...

2021.05.11 07:06:02
시세 오른 아파트, 배우자 증여 시 공제액은

부동산 시장이 여전히 뜨거운 가운데, 아파트 등 부동산 사전증여가 늘고 있다. 만약, 단기간에 급속히 시세가 오른 아파트를 배우자에게 증여할 때 배우자증여세 공제는 얼마나 가능할까.CASE아파트를 매도할 계획입니다. 시세가 많이 올라서 양도소득세가 제법 나올 것 같은데, 아파트의 일부 지분을 아내에게 증여한 다음에 아내와 함께 매도하면 그 부분에 대해서는 6억 원의 배우자증여세 공제로 절세를 할 수 있을까요.SOLUTION질의하신 부분과 관련해 소득세, 증여세 및 지방세를 함께 생각해보면서 증여 시점과 양도 시점의 간격이 충분한지 살펴보아야합니다. 남편이 당초 3억 원에 취득했고 현재 시가가 6억 원으로 평가되는 아파트를 아내에게 증여한 경우를 예로 들어보겠습니다.아내가 10년간 남편으로부터 증여받은 것이 없다면 6억 원의 배우자공제를 적용받음으로써 증여세 부담 없이 부동산 취득에 따른 지방세만 부담하면 될 것입니다. 남편은 6억 원짜리 아파트를 처분했지만 아파트 가치 상승 부분 3억 원에 대한 양도세를 부담하지 않습니다.한편 아내가 증여일로부터 7년이 지난 후 그 아파트를 8억 원에 매도한다면, 아내는 증여가액 6억 원과의 차액인 2억 원에 대해 양도세가 과세됩니다. 그런데 우리 ‘소득세법’ 제97조의 2 제1항은 배우자나 직계존비속으로부터 일정한 자산(토지나 부동산, 분양권, 일정 요건의 주식 등 ‘소득세법’ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산)을 증여받은 사람이 5년 이내에 그 자산을 양도할 경우에 대한 규정을 두고 있습니다.이는 증여받은 사람의 취득가액을 증여가액(사례에서 6억 원)으로 구성하는 것이 아니라 증여한 사람의 당초 취득가액(사례

2021.05.08 11:43:40
'신고가' 터졌다…오세훈 당선에 들썩이는 재건축·재개발 지역

[비즈니스 포커스] “서울시장 선거 전부터 문의가 폭주하고 있다. 단, 재건축 기대감에 집주인들이 버티고 있어 매물이 씨가 마른 상황이다.”(압구정 A 공인중개사) “건축 연한이 오래된 아파트를 기준으로 매물로 나온 것이 없는지 찾는 이들이 많다. 며칠 만에 호가가 1억~2억원 올랐다.”(노원 B 공인중개사) 오세훈 서울시장의 당선으로 재건축·재개발 지역이 들썩이고 있다. 규제 완화 ...

2021.04.19 07:54:44
부동산 정책, 오세훈 서울시장에 바란다[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책] 말 많던 서울 시장 보궐 선거가 끝났다. 이번 시장 선거의 핵심 쟁점은 부동산 정책이었고 여야를 막론하고 규제 완화를 통한 공급 확대를 공약으로 내걸었다. 부동산 정책이 국민 개개인의 삶에 지대한 영향을 끼치는 것은 그 어느 지역이든 마찬가지겠지만 서울은 다른 지역과 조금 다른 특수성을 가지고 있다. 한국의 수도라는 상징적 의미보다 부가 몰리는 경제 중심지라는 의미가 더 크다. 한국에서 서울이 차지하는 위상을 먼저...

2021.04.11 06:17:01
아파트 대신 오피스텔로…오피스텔 가격 상승률 아파트의 2배

[돈이 되는 경제지표] 올해 오피스텔 가격 상승률이 아파트보다 2.3배 높은 것으로 나타났다. 정부의 아파트 시장 규제 강화로 오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 점점 높아진 때문이다. 부동산 리서치 업체 리얼하우스가 한국부동산원 통계를 분석한 결과에 따르면 지난 2월 아파트 값 상승률은 작년 2월 대비 10.0% 올랐지만 같은 기간 오피스텔 가격 상승률은 22.8%를 기록했다. 오피스텔 가격 상승률은 수도권(21.6%)보다 지방(33.9%...

2021.03.30 07:15:01

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