한경비즈니스

매매 거래 시 후회하지 않으려면...지역 특성 감안한 평형 선택 필수

[아기곰의 부동산 산책]부동산 거래는 매매 거래뿐만 아니라 전월세 거래와 같은 임대차 거래도 있다. 그런데 임대차 거래 경험이 많다고 해서 매매 거래를 잘한다고 할 수는 없다. 매매 거래의 특성과 임대차 거래의 특성이 다르기 때문이다.임대차 거래는 계약이 만기가 되면 임대인에게 보증금 반환 의무가 있다. 세입자인 임차인은 전입 신고와 확정 일자만 받아 놓으면 크게 걱정할 이유가 없다. 이에 따라 임대 물건은 본인의 형편에 맞는 한도에서 본인에게 가장 마음에 드는 물건을 고르면 된다.하지만 매매는 임대차 거래와 성격이 전혀 다르다. 매물이 팔리지 않는 것은 온전히 본인의 책임이다. 문제는 본인의 매물이 누군지도 모르는 매수인의 마음에 들어야 팔린다는 것이다.이 특성의 차이로 임대차 거래는 본인의 마음에 드는 매물을 고르는 행위이고 매매 거래는 그 집에 거주한 후 나중에 다시 팔 때 매수인의 마음에 드는 매물을 고르는 행위라고 할 수 있다. 이 차이를 모르면 나중에 집을 팔 때 원하는 시기에 집이 팔리지 않아 고생하게 된다.지역 수요에 맞는 평형 골라야 잘 팔린다다른 사람의 마음에 드는 집을 어떻게 고를 수 있을까. 여러 요소가 있지만 방의 개수에 영향을 주는 평형 선택이 중요한 요소다. 방이 세 개 이상인 매물만 주로 찾는 지역에서 방이 두 개인 매물을 팔려고 하면 잘 팔리지 않을 것이다.반대로 방이 하나나 둘이면 충분한 지역에서 방이 네 개짜리 매물이라면 잘 팔리지 않는다. 대형 평형이라도 방 두 개짜리 매물 가격에 싸게 팔면 모를까, 그 지역의 수요에 맞지 않기 때문이다. 결국 지역적 특성을 감안한 평형 선택이 나중에 제값을 받고 팔 수 있는 핵심 조

2021.06.23 06:19:11
“1~2인 가구 62.1%”…소형 주택 시장 넘보는 건설업계

[비즈니스 포커스]1~2인 소형 가구 전성시대다. 비혼 독신과 동거, 무자녀 등 다양한 가족 형태가 등장하면서 가구 구조에도 변화가 찾아왔다. 여성가족부에 따르면 지난해 기준 1~2인 가구는 62.1%다. 특히 1인 가구의 증가세가 두드러진다. 1인 가구는 2010년 15.8%, 2015년 21.3%, 2020년 30.4% 등으로 빠르게 늘어나고 있다.1~2인 가구의 급증으로 오피스텔 등 도심권의 대표 소형 주택의 수요도 크게 늘고 있다. 수요에 맞춰 대단지 아파트 중심의 사업 구조를 가진 대형 건설사들도 소형 주택 시장에 군침을 흘리고 있다.또한 전국 소형 아파트의 평균 매매 가격이 사상 처음으로 3억원을 돌파한 점도 건설사가 해당 시장에 진출한 이유 중 하나다.KB국민은행에 따르면 지난 5월 기준 전국 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트의 평균 매매가는 3억127만원이다. 1년 전 2억4479만원과 비교해 5648만원(23.1%) 올랐다. 서울은 1년 전보다 25.3% 오른 7억8496만원으로 8억원 돌파를 눈앞에 두고 있다.대단지 이어 소형 주택 시장 넘보는 대형 건설사대우건설은 지난 5월 서울시 중구 인현동2가 151 일대에 들어서는 ‘세운 푸르지오 헤리시티’ 281가구를 분양했다. 주상복합 공동 주택으로 세워지는 이곳은 전용면적이 24~42㎡인 소형 주택이다.세운지구는 대기업·금융기업 본사가 밀집한 지역과 인접해 있다. 을지로3가역·을지로4가역·충무로역 등 지하철 2·3·4·5호선을 이용할 수 있다. 분양가는 분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 2906만원이다. 도심에 공급되는 소형 주택 기준으로는 뛰어난 가격 경쟁력을 갖췄다는 평가다.높은 직주 근접도로 헤리시티의 청약은 흥행에 대성공했다. 일반 분양 141가구에 1

2021.06.08 07:00:02
[돈 되는 해외 ETF]상승 사이클 탄 미국 부동산…분산 투자·배당 수익률 매력 ‘VNQ US’

[돈 되는 해외 ETF]빠른 속도로 회복되고 있는 소비 경기와 함께 미국의 부동산 시장 또한 강한 반등의 움직임을 보이고 있다. 올해 하반기 이후 경제 활동이 정상화된다면 각종 상업용 부동산을 중심으로 한 미국 부동산 경기의 회복 사이클은 더욱 강해질 것으로 전망된다.미국의 각종 부동산 관련 자산에 투자할 수 있는 수단으로 ‘뱅가드 미국 부동산 인덱스 펀드(Vanguard U.S. Real Estate Index Fund, 이하 VNQ US)’를 거론할 수 있다.올해 이후 미국의 부동산 경기가 주거용 부동산을 중심으로 빠르게 호전되고 있다. 주요 도시의 부동산 경기를 반영하는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 케이스-실러 20대 도시 종합주택가격지수는 지난 2월 전년 동월 대비 10%가 넘는 상승률을 기록하고 있다.향후 경제 활동이 정상화된다면 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 팬데믹(세계적 유행) 기간 중 부진을 면하지 못했던 상업용·헬스케어 부동산들의 가치도 결국 회복될 것으로 예상된다.미국의 거시 경제 정책 또한 부동산 경기에 대한 기대 심리를 지지하는 요인으로 작용하고 있다. 조 바이든 행정부가 내세운 2조3000억 달러 규모의 대규모 인프라 투자 계획안에는 미국인의 주거 환경을 개선하기 위한 투자 방안도 포함돼 있기 때문이다.여기에 미국 행정부의 각종 경기 부양 정책이 산업용 및 특수 목적 부동산에 대한 투자를 촉진하면서 부동산 경기에 도움을 주는 요인이 될 것으로 판단된다.VNQ US는 주로 미국에 상장된 글로벌 자산에 투자하며 투자하는 종목의 수는 170개가 넘는다. 이 상장지수펀드(ETF)의 주요 특징은 분산 투자의 폭이 상당히 넓다는 점이다.VNQ US는 특수 목적 리츠와 주거용·상업용&

2021.06.02 07:08:01
文 정부의 부동산 성적표…인플레이션에 과도한 정책 남발로 '실패'

[아기곰의 부동산 산책] 문재인 정부가 출범한 지 4년이 지났다. 현 정부 들어 20여 차례의 크고 작은 주택 시장 안정화 정책이 발표됐다. 해당 정책이 시장에서 제대로 작동했는지, 과거 정권과 비교해 보자. KB국민은행에 따르면 현 정부 출범 시기인 2017년 5월부터 올해 5월까지 4년간 전국 아파트 매매가 상승률은 23.0%다. 이명박 정부 초기 4년(2008년 2월~2012년 2월)의 16.8%나 박근혜 정부 초기 4년(2013년 2...

2021.05.25 06:59:01
[집테크 리포트]“차익만 10억원”…동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지

[집테크 리포트] 서울 분양 물량이 크게 줄어든 가운데 수도권 아파트 단지에 이목이 집중되고 있다. 특히 동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지는 시세 차익만 10억원에 달해 ‘로또 아파트’로 불리며 큰 인기를 얻고 있다. 실거래가 정보 업체 ‘호갱노노’에 따르면 17일 오후 1시30분 기준 검색량이 가장 많은 아파트단지는 동탄역 디에트르 퍼스티지다. 18일 당첨자 발표를 앞두고 많은 이들이 관련 정...

2021.05.17 16:10:08
주택 임대 사업자가 집값 상승 주범 아니다

[아기곰의 부동산 산책] 부동산 정책의 실패로 국민의 원성이 높아지자 일부 정치권에서 주택 임대 사업자를 집값 상승의 주범으로 몰아가고 있다. 과연 임대 사업자가 집값 상승의 주범인지 사실 여부를 알아 보자. 아래 표는 ‘7·10 조치’가 있던 지난해 7월 전후 9개월의 집값 상승률을 비교한 것이다. 지난해 7월부터 올해 4월까지의 집값 상승률과 7·10 조치 직전 9개월(2019년 10월~20...

2021.05.12 06:56:01
“집값 해결사는 결국 민간”…5월 역대급 분양 물량 쏟아진다

[비즈니스 포커스] “시장이 되면 한 달 안에 초스피드로 신속한 주택 공급을 시작하겠습니다.” (오세훈 국민의힘 당시 서울시장 후보, 3월 29일) “재개발·재건축의 속도를 조절하면서 부동산 시장 교란 행위를 먼저 근절하겠습니다.” (오세훈 서울시장, 4월 29일) 오세훈 서울시장의 한 달 만에 변화된 방침이다. 수십 회에 달하는 정부 주도의 부동산 정책으로도 잡지 못한 집값을 서울시...

2021.05.11 07:06:02
시세 오른 아파트, 배우자 증여 시 공제액은

부동산 시장이 여전히 뜨거운 가운데, 아파트 등 부동산 사전증여가 늘고 있다. 만약, 단기간에 급속히 시세가 오른 아파트를 배우자에게 증여할 때 배우자증여세 공제는 얼마나 가능할까.CASE아파트를 매도할 계획입니다. 시세가 많이 올라서 양도소득세가 제법 나올 것 같은데, 아파트의 일부 지분을 아내에게 증여한 다음에 아내와 함께 매도하면 그 부분에 대해서는 6억 원의 배우자증여세 공제로 절세를 할 수 있을까요.SOLUTION질의하신 부분과 관련해 소득세, 증여세 및 지방세를 함께 생각해보면서 증여 시점과 양도 시점의 간격이 충분한지 살펴보아야합니다. 남편이 당초 3억 원에 취득했고 현재 시가가 6억 원으로 평가되는 아파트를 아내에게 증여한 경우를 예로 들어보겠습니다.아내가 10년간 남편으로부터 증여받은 것이 없다면 6억 원의 배우자공제를 적용받음으로써 증여세 부담 없이 부동산 취득에 따른 지방세만 부담하면 될 것입니다. 남편은 6억 원짜리 아파트를 처분했지만 아파트 가치 상승 부분 3억 원에 대한 양도세를 부담하지 않습니다.한편 아내가 증여일로부터 7년이 지난 후 그 아파트를 8억 원에 매도한다면, 아내는 증여가액 6억 원과의 차액인 2억 원에 대해 양도세가 과세됩니다. 그런데 우리 ‘소득세법’ 제97조의 2 제1항은 배우자나 직계존비속으로부터 일정한 자산(토지나 부동산, 분양권, 일정 요건의 주식 등 ‘소득세법’ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산)을 증여받은 사람이 5년 이내에 그 자산을 양도할 경우에 대한 규정을 두고 있습니다.이는 증여받은 사람의 취득가액을 증여가액(사례에서 6억 원)으로 구성하는 것이 아니라 증여한 사람의 당초 취득가액(사례

2021.05.08 11:43:40
'신고가' 터졌다…오세훈 당선에 들썩이는 재건축·재개발 지역

[비즈니스 포커스] “서울시장 선거 전부터 문의가 폭주하고 있다. 단, 재건축 기대감에 집주인들이 버티고 있어 매물이 씨가 마른 상황이다.”(압구정 A 공인중개사) “건축 연한이 오래된 아파트를 기준으로 매물로 나온 것이 없는지 찾는 이들이 많다. 며칠 만에 호가가 1억~2억원 올랐다.”(노원 B 공인중개사) 오세훈 서울시장의 당선으로 재건축·재개발 지역이 들썩이고 있다. 규제 완화 ...

2021.04.19 07:54:44
부동산 정책, 오세훈 서울시장에 바란다[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책] 말 많던 서울 시장 보궐 선거가 끝났다. 이번 시장 선거의 핵심 쟁점은 부동산 정책이었고 여야를 막론하고 규제 완화를 통한 공급 확대를 공약으로 내걸었다. 부동산 정책이 국민 개개인의 삶에 지대한 영향을 끼치는 것은 그 어느 지역이든 마찬가지겠지만 서울은 다른 지역과 조금 다른 특수성을 가지고 있다. 한국의 수도라는 상징적 의미보다 부가 몰리는 경제 중심지라는 의미가 더 크다. 한국에서 서울이 차지하는 위상을 먼저...

2021.04.11 06:17:01
아파트 대신 오피스텔로…오피스텔 가격 상승률 아파트의 2배

[돈이 되는 경제지표] 올해 오피스텔 가격 상승률이 아파트보다 2.3배 높은 것으로 나타났다. 정부의 아파트 시장 규제 강화로 오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 점점 높아진 때문이다. 부동산 리서치 업체 리얼하우스가 한국부동산원 통계를 분석한 결과에 따르면 지난 2월 아파트 값 상승률은 작년 2월 대비 10.0% 올랐지만 같은 기간 오피스텔 가격 상승률은 22.8%를 기록했다. 오피스텔 가격 상승률은 수도권(21.6%)보다 지방(33.9%...

2021.03.30 07:15:01
실거주 목적으로 산 집, 세입자가 계약 갱신을 요구한다면

[법으로 읽는 부동산] 집주인의 실제 거주를 목적으로 한 갱신 요구 거절은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 법적 임대인만 할 수 있다는 판결이 최근 나왔다. 지금도 분쟁이 끊이지 않고 있는 임차인의 갱신요구권과 실제 거주 목적인 새 집주인의 갱신요구거절권 사이의 대립에 대한 최초의 판결이다. 물론 하급심 판결이므로 추후 대법원을 비롯한 상급심 판결을 통해 그 결론이 달라질 수 있지만 그동안 여러 논의를 법리적으로 정리했다는 점에서 나아가...

2021.03.29 08:26:41
집값 7.6% 올랐다더니 세금 걷을 때는 19.1% 올랐다?…'공시가 폭탄' 논란

[아기곰의 부동산 산책] 논리적으로 앞뒤가 맞지 않는다는 뜻의 모순(矛盾)은 ‘창(矛)’과 ‘방패(盾)’를 뜻한다. 하나하나의 논리는 그럴듯하게 보이지만 두 개의 논리를 모아 놓으면 서로 맞지 않는 것을 모순이라고 한다. 지난 몇 년간 정부와 일부 정치권은 부동산 시장이 안정돼 있고 부동산 시장이 불안하다고 주장하며 무주택자의 불안 심리를 자극하려는 투기 세력의 음모이므로 국민은 이에 넘어가지 말라...

2021.03.29 08:26:08
투자 수요 감소 뚜렷…부동산 빚투 위험

둘째 아이에게 이솝우화 <양치기 소년>을 읽어주다가 뜻밖의 질문을 들었다. “아빠, 그런데 양은 누구 거야?” 거짓말 하면 안 된다는 쉬운 결론으로 끝날 이야기였는데 아이의 질문에 머리가 살짝 복잡해졌다. 양치기 소년은 혼나고 끝났을 테지만, 마을 사람들은 재산의 상당 부분을 잃어버렸다. 처음 양치기 소년이 왜 거짓말을 했는지, 원인 파악을 제대로 했더라면 지킬 수 있던 재산이었다. 모든 일은 정확한 원인을 알아야 한다. <양치기 소년>의 현대적 교훈이다. 특별한 수요와 공급이 가격을 움직인다2014년부터 2020년까지 아파트 실거래가격 누적 상승률은 전국 57%, 서울 82%에 달한다. 단기간에 아파트 가격이 빠르게 상승한 이유는 무엇일까. 일반적으로 가격이 상승한 이유는 수요가 증가하거나 공급이 감소했기 때문이다. 수요 증가 측면에서 주목하는 건 투자 수요다. 금리가 인하되고 가격 상승률이 커지면서 부동산 시장에 투자 수요가 증가했다. 투자 목적으로 집을 매수한 다주택자 현황을 보면 2013년 169만 명에 불과했으나 2019년에는 무려 228만 명으로 집값 상승 기간인 6년 동안 59만 명이 증가했다. 집을 3채 이상 보유한 다주택자도 약 15만 명 이상 늘었다. 투자 목적으로 집을 한 채 더 산 사람이 매년 10만 명이 증가했다. 결국, 집값을 상승시킨 수요는 투자 수요의 증가였다는 것이 명확하게 증명된다. 뿐만 아니라 2018년부터 2020년 8월까지 신고된 서울 주택 매입 자금조달계획서 60만 건을 분석해보면 약 42%가 임대 목적으로 집을 매수했다. 쉽게 이야기해서 상당수가 갭 투자에 뛰어들었다는 이야기다. 투자 수요가 증가하는 상황에서 공급도 감소했다. 일반적으

2021.03.28 10:30:54
부동산 규제가 앞당긴 '전세의 월세화'

[아기곰의 부동산 산책] 아파트 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비율이 높아지고 있다. 국토교통부에 따르면 전체 임대차 계약 중 월세 계약이 차지하는 비율이 2018년 34.9%, 2019년 35.3%, 2020년 35.8%, 2021년 37.0%까지 높아졌다. 임대차 계약만 놓고 보면 전세 제도는 임차인, 즉 세입자에게 일방적으로 유리한 제도다. 예를 들어 5억원짜리 집을 2년간 독점적으로 사용하면서 3억원 정도의 전세 보증금만 맡겨 놓으...

2021.03.17 07:17:01

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