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2025년 부동산의 향방은? 새해 시장 움직일 변수 5가지[비즈니스 포커스]

2024년 부동산 시장은 사회 분위기만큼이나 다사다난했다. 서울 등 수도권에서는 아파트 가격이 오르는 듯하더니 떨어지기도 했고, 지역 건설사들이 무너지며 부동산 침체를 이야기하는 가운데 강남 아파트는 신고가를 찍었다. 이처럼 혼란스러운 상황에 최근 갑작스러운 탄핵 정국까지 겹치며 시장은 2025년을 맞이하게 됐다. 한 치 앞을 보기 힘든 환경에 처한 수요자들이 우선 상황을 관망하면서 거래는 잠잠해졌다. 사회·경제적 상황이 어두운 가운데 한국 부동산의 내일을 긍정적으로 전망하기 어려운 것은 분명한 현실이다. 그야말로 ‘카오스’ 상태에서 전문가들은 그나마 시장의 향방을 예측할 수 있는 중대한 변수를 꼽고 있다. 정치부터 거시경제 지표, 분양권 시세까지 변수들은 다양하다. 이들이 어떻게 움직이는가에 따라 부동산 시장이 10여 년 만에 본격적으로 하락이라는 긴 터널로 들어설지, 지난 2023~2024년과 같이 국지적 양극화 장세를 이어갈지 결정될 것으로 보인다. 정치 불확실성, 언제 걷히나 2024년 12월 3일 밤 비상계엄 선포를 기점으로 시작된 정국 불안은 모든 경제·산업 분야에 브레이크를 걸었다. 2027년 5월까지 무려 약 2년 반의 임기를 남긴 상태에서 결국 12월 14일 대통령 탄핵소추안이 국회를 통과했다. 대통령을 비롯한 고위급 인사들이 내란혐의를 받고 있는 지금, 현 정부는 정책 추진의 동력을 상실한 상태다. 부동산이 직면해야 하는 단기적인 충격은 크다. 내수산업이며 정책과 규제의 영향을 직접적으로 받는 분야이기 때문이다. 이미 주택 소비자들은 상황을 관망하며 지갑을 닫았고 남은 물량을 팔아야 하는 미분양 현장의 어려움은 커지고 있다. 공무원들도 손을 놓으면서 인허가가 지체되고 있다. 일각에선 ‘정권교체’보다 ‘혼란의 장기화’를 우려하는 목소리가 나온다. 2017년 문재인 정부 임기 이후 각종 부동산 규제에도 불구하고 오히려 집값이 올랐던 데다 건설경기 침체 문제로 새 정부가 섣불리 강력한 규제책을 쓰기가 어렵다는 것이다. 특히 건설업계에선 모든 것이 ‘올스톱’된 지금 상황이 지속되는데 대한 불안감이 가장 크다. 건설업계 관계자는 “시장 분위기가 안 좋으니 당분간 분양도 없을 것”이라며 “공무원들이 윗선에서 섣불리 어떠한 조치를 하지 않도록 지시를 받은 상황이라 정부가 추진하던 사업이나 인허가건들도 진행되지 못하고 있다”고 말했다. 현재 상황은 최소 반년간 이어질 전망이다. 앞으로 헌법재판소가 탄핵소추안 심판을 절차대로 진행하더라도 사건접수일로부터 최장 180일이 걸린다. 헌재에서 탄핵이 인용되면 5~6월 중 조기 대선이 열릴 가능성도 제기되지만 결국 하반기가 돼서야 새 대통령이 임기를 시작하게 된다. 권대중 서강대 일반대학원 교수는 “상반기까지 탄핵 정국이 이어지면서 2025년 부동산 시장은 ‘상저하고(上底下高)’ 흐름을 보일 것이므로 내년 상반기에 매수 기회를 포착하는 것도 방법”이라고 설명했다. 그러나 권 교수는 “그럼에도 지금 같은 갈등과 혼란이 지속되면 부동산뿐 아니라 내수경기가 큰 타격을 입으면서 한국 경제 자체가 장기적인 저성장 국면에 진입할 수 있다”며 “주택공급도 민생에 필요한 문제이므로 필수적인 정책이 잘 추진될 수 있도록 여야가 탄핵 정국에서도 건설적인 방향으로 협치할 것을 기대한다”고 덧붙였다. 기다리던 호재 ‘금리인하’부동산 침체가 장기화하는 가운데 업계 관계자들은 2025년에 희망을 걸었었다. 2024년 연말부터 미국발(發) 기준금리 인하가 본격화한 상태에서 새해에 추가 기준금리 인하 가능성이 높았기 때문이다. 금리인하로 인해 자금조달을 위한 금융비용이 낮아진다면 주택 수요와 공급 측면이 모두 살아날 수 있다는 것이었다. 그동안 부동산 시장을 주춤하게 했던 요인이 2022년 하반기 금리인상이었다는 점에서 이 같은 기대감은 부동산 시장 참가자들의 심리에도 선반영이 됐다. 한국은행이 12월 24일 발표한 ‘2024년 하반기 금융안정보고서’에 따르면 2024년 10월 실시된 기준금리 인하 결정이 시장금리에 미리 반영되면서 2분기 이후 수도권을 중심으로 주택 가격이 상승하고 가계부채가 증가했다고 분석했다. 그럼에도 한국은행은 2025년에도 기준금리를 추가로 낮출 방침이다. 한국은행은 ‘2025년 통화신용정책 운영 방향’ 보고서에서 기준금리 인하 계획과 함께 경기의 하방 리스크가 커진 점을 고려했다고 밝혔다. 해외 투자은행들은 한국은행이 1월에 기준금리 인하에 나설 수 있다고 보고 있다. 여전한 대출규제, 언제 풀릴까 그러나 그 효과가 직접적으로 주택시장에 영향을 미치기 위해서는 주택담보대출 규제완화가 필수다. 2017년부터 2022년 상반기까지 이어진 ‘대세 상승기’에는 대출을 조여도 집값을 잡는 데 효과가 없었지만 2022년 하반기 이후로 정부의 대출규제는 부동산 시장의 강력한 변수로 자리 잡았다. 실제로 2024년 하반기 대출규제가 본격화하면서 수도권 집값 상승세는 둔화된 상태다. 정부는 2024년 9월부터 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 시행했다. 스트레스DSR은 주택담보대출과 신용대출 등 차주가 보유한 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 계산할 때 금리의 변동을 고려해 가산금리를 매겨 대출 한도를 정하는 방식이다. 여기에 금융권에 가계부채 연간관리계획을 세우도록 함으로써 사실상의 ‘대출총량제’도 부활한 상태다. 이후 아파트 거래는 급감했고 수도권까지 미분양이 확산했다. 특히 입주를 앞둔 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)의 잔금 및 전세자금 대출이 막혔다는 보도가 나오면서 시장에는 찬물이 끼얹어졌다. 최근 건설업계는 주택수요 회복을 위한 대책으로 대출총량제 폐지와 무주택자 등에 대한 주택담보대출 금리인하가 필요하다는 입장을 밝히기도 했다. 이에 따라 막혔던 대출은 조금씩 풀어지는 분위기다. 신한은행, 기업은행 등 시중은행들이 올림픽파크 포레온 잔금대출을 풀기 시작했으며 금리도 5% 가까이에서 4%로 점차 낮아지고 있다. 내년에는 신생아 특례대출에 대한 소득요건이 맞벌이 부부 기준 연 1억3000만원에서 2억원까지 높아진다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “당분간 정부가 대출규제를 풀면 집값이 다시 오르고 다시 대출을 조이면 집값이 주춤하는 흐름이 반복될 것”이라고 분석했다. 똑똑한 한 채 원하는 수요는 이어질까지난 2~3년간 주택시장 흐름을 상징하는 단어는 ‘양극화’라고 볼 수 있다. 양극화는 크게 지역 양극화와 신축·구축 간 양극화가 동시에 진행됐다. 2024년에는 서초구 반포동 새 아파트인 ‘래미안 원베일리’ 전용면적 84㎡가 60억원에 실거래된다거나 강남권 최고 부촌으로 꼽히는 압구정현대와 학군으로 유명한 목동신시가지7단지가 신고가를 경신하는 사건이 이어졌다. 이 같은 실거래는 결국 실거주 수요가 이끈 것으로 풀이된다. 강남구 압구정동과 양천구 목동은 서울시가 지정한 대표적인 토지거래허가구역으로 실거주를 해야만 구청 허가를 받아 아파트를 매수할 수 있다. 내수경기 불황과 각종 규제 속에서도 필요에 의해 학군지나 서울 핵심 입지로 이동하려는 일명 똘똘한 한 채 수요를 꺾을 수 없었다는 뜻이다. 2025년도 실수요의 움직임으로 인해 비슷한 현상이 발생할 것이라는 분석이 나온다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “서울이면 서울, 광역시면 광역시에서 각자 실수요가 생각하는 ‘똘똘한 한 채’로 집중되는 현상이 지금도 발생하고 있다”며 “더불어민주당 후보가 대선에 당선돼 다주택자 규제를 하게 되면 이 같은 현상은 더 심화할 것”이라고 설명했다. 분양권 ‘마피’, ‘얼죽신’ 멈출까 반면 ‘얼죽신’(얼어죽어도 신축아파트)이라 불리는 새 아파트 선호현상에 찬물을 끼얹을 수 있는 변수도 주목받고 있다. 입주 시점을 앞둔 일부 아파트 분양권 시세에 일명 ‘마피’(마이너스 프리미엄)가 끼고 있다. 통상 ‘마피’는 수분양자가 잔금을 지불할 자금을 마련하지 못했거나 시세가 더 떨어질 것을 우려해 손해를 감수하고 급하게 분양권을 시장에 던지면서 발생한다. 대표적인 사례는 서울 강북구 미아동 소재 ‘한화 포레나 미아’, 동작구 상도동 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’, 경기 광명시 ‘트리우스 광명’ 등이다. 이들 단지는 최근 2~3년 사이 자재비 및 인건비, 금융비용 상승으로 인해 아파트 분양가격이 치솟았을 때 높은 가격에 공급됐다. 다만 상도 푸르지오 클라베뉴와 트리우스 광명의 경우 분양수익을 높이기 위해 일부러 후분양 방식을 택하면서 공급가격이 더 비싸진 곳으로 예외적인 사례다. 그럼에도 분양업계에선 이들 사례가 일시적인지, 아니면 앞으로 전매제한이 풀리는 다른 단지로 급격히 확산할 수 있을지 우려의 눈초리로 보고 있다. 새 아파트 시세의 기준인 분양권 가격이 분양가보다 크게 낮아지면 분양시장에 충격이 가해질 수 있어서다. 분양권이나 새 아파트 가격이 떨어지면 그보다 저렴한 구축 아파트 시세도 자연히 하락하게 된다. 한문도 서울디지털대 교수는 “지난 2년 사이 고분양가에 나와 계약이 완료된 아파트의 입주시기가 점점 다가오는 중”이라며 “이들 단지의 ‘마피’ 분양권이 시장에 지속적으로 쌓이면 수도권까지 미분양이 발생하고 인근 신축부터 구축까지 시세가 꺾이면서 부동산이 본격적인 침체기에 접어들 수 있다”고 전망했다. 민보름 기자 brmin@hankyung.com

Z세대의 아이들, ‘베타세대’가 온다

2025년부터 ‘베타 세대(Gen Beta)’가 본격적으로 등장한다. 이 세대는 2025년부터 2039년까지 태어난 사람들로 구성되며, 향후 10년 내 전체 인구의 약 16%를 차지할 것으로 보인다. 대다수는 22세기까지 생존할 것으로 전망되며, 이들의 등장은 기존 세대와의 큰 변화를 예고한다. 인구학자이자 사회 분석가 마크 맥크린은 새로운 세대를 ‘베타 세대’로 명명했다. 그는 1925년부터 1945년까지 태어난 '빌더 세대(Builder)', 1946년부터 1964년까지의 '베이비붐 세대', 1980년부터 1994년까지의 '밀레니얼 세대(Y세대)', 1995년부터 2009년까지를 'Z세대', 그리고 2010년부터 2024년까지의 '알파 세대'로 정의해왔다. 맥크린은 그리스 문자를 활용해 새로운 이름을 부여한 것이 세대 간 변화를 의미한다고 설명했다. 특히 기술적 측면에서 완전히 다른 환경을 경험할 것이라는 분석이다. 알파세대가 스마트 기술과 인공지능(AI)의 부상을 경험했다면, 베타세대는 자동화가 일상화된 시대에서 자라날 첫 번째 세대가 된다. 이는 교육과 직장, 의료, 엔터테인먼트 등 모든 분야에서 변화를 불러올 것으로 예상된다. 베타세대는 대부분 젊은 MZ세대, 특히 Z세대의 자녀로 구성될 가능성이 높다. 이에 따라 이들은 새로운 기술을 양육 도구로 활용하는 환경에서 성장할 것으로 보인다. 또한, 부모 세대의 영향으로 적응력, 평등, 환경 의식을 매우 중요하게 여길 가능성이 크다. 세대 연구자이자 작가인 제이슨 도르지는 NBC 뉴스에 “베타세대가 투표할 나이가 되면 Z세대가 선출직 공무원으로 활동하고 있을 것”이라며, 기후 변화 등 글로벌 이슈가 그들의 가장 큰 과제가 될 것이라고 말했다. 실제로 베타세대는 지구 온난화에서 비롯된 기후 변화, 글로벌 인구 이동, 급속한 도시화, 경제적 불확실성 등 주요 사회적 문제를 떠안고 살아가야 한다는 전망이 나온다. 이에 지속 가능성은 선택이 아니라 필수로 여겨질 것이다. 디지털 상호작용이 기본인 시대를 살아가지만, Z세대 부모의 지도 아래 디지털 환경에서 안전을 추구할 가능성이 높다. 맥크린에 따르면, Z세대 부모의 36%가 자녀의 전자기기 사용 시간을 제한해야 한다는 데 강력하게 동의했다. 이는 밀레니얼 세대 부모의 30%보다 더 높은 수치다. 이에 온오프라인 사이에서 균형을 이루려는 노력이 중요해질 것이다. 대면 관계와 글로벌 디지털 커뮤니티를 융합해 새로운 방식으로 소속감과 정체성을 형성할 가능성이 크다. 김민주 기자 minjoo@hankyung.com

80년대생 오너와 임원들…트럼프 스톰 파고 넘는다

[비즈니스 포커스] 비상계엄과 그로 인한 탄핵 정국 속에서 외교·통상 공백에 대한 우려가 커지는 가운데 연말 인사에서 1980년대생 밀레니얼 세대들이 경영 일선에 전진배치됐다. 80년대생들은 ‘트럼프 2기’ 출범에 따른 글로벌 정세와 통상 질서의 판도 변화라는 거대한 과제를 마주하게 됐다. 트럼프가 콕 찍은 K조선, 김동관·정기선 리더십 부각 주요 그룹은 최근 연말 인사를 통해 80년대생 오너 3~4세를 경영 전면에 배치해 트럼프 2기 대비에 나섰다. HD현대 최대주주인 정몽준 아산재단 이사장의 장남 정기선 HD현대 수석부회장(1982년생)은 부회장 승진 1년 만에 수석부회장 자리에 올랐다. 최근 미국 상원의 마크 켈리 의원 등이 중국의 해양굴기를 견제하고 동맹국과 협력해 자국 조선업 경쟁력을 강화하는 법안인 ‘미국의 번영과 안보를 위한 조선업과 항만시설법(미국 선박법)’을 발의했는데 이 법안이 통과되면 한국 조선업계에 새로운 사업 기회가 될 전망이다. 트럼프 당선인은 당선 직후 윤석열 대통령과의 통화에서 한국 조선업계에 협력을 요청한 바 있다. 이에 따라 미 해군 MRO(유지·보수·정비) 시장에 공들여온 정기선 HD현대 수석부회장과 김동관 한화그룹 부회장이 트럼프 취임식에 초대받을 가능성도 제기되고 있다. 신동빈 롯데그룹 회장의 장남 신유열 롯데지주 부사장(1986년생)은 전무 승진 1년 만에 부사장으로 승진했다. 신 부사장은 유통·화학 동반 부진 속 롯데그룹의 새 먹거리로 바이오 사업을 키우고 있다. 롯데그룹은 60대 이상 임원 80%를 교체한 연말 인사에서 유일하게 롯데바이오로직스만 외부 영입 인사로 제임스 박 대표를 선임했다. 신 부사장은 새로운 진용을 꾸려 바이오 위탁개발생산(CDMO) 등 신사업을 성공적으로 안착시키고 글로벌 시장 개척에 힘쓸 것으로 보인다. 글로벌 시장 개척 나선 최윤정·신유열 승진은 아니지만 역할 확대로 그룹 내 영향력이 더욱 커진 오너 경영인도 있다. 최태원 SK그룹 회장의 장녀 최윤정 SK바이오팜 사업개발본부장(부사장·1989년생)은 SK(주) 성장지원담당을 겸직해 미래성장사업 발굴 임무를 맡게 됐다. 바이오 산업은 트럼프 정부의 약가 인하 정책, 유럽연합(EU)·미국의 교체처방 장려 등으로 바이오시밀러 분야 기업의 글로벌 진출 기회가 늘어날 것으로 전망된다. 최 부사장은 SK바이오팜의 신성장동력인 방사성의약품(RPT) 개발에 속도를 높여 2027년까지 글로벌 시장 주도권을 잡겠다는 목표다. SK가(家) 3세인 최성환 SK네트웍스 사업총괄 사장(1981년생)은 인공지능(AI) 컴퍼니 전환을 주도하며 미국 실리콘밸리에 AI 스타트업 ‘피닉스랩’을 설립하고 AI 분야에 투자를 이어가고 있다. 최 사장은 2024년 12월 방한한 공화당 소속 케빈 스팃 미국 오클라호마 주지사와 회동하는 등 미국에서 새로운 사업 기회도 모색 중이다. 김승연 한화그룹 회장의 장남 김동관 부회장(1983년생)은 한화임팩트 투자부문 대표 역할이 추가됐다. 그간 (주)한화 전략부문, 한화솔루션 전략부문, 한화에어로스페이스 전략부문 대표이사를 맡고 있던 김 부회장이 기존 방산·에너지·항공우주·조선해양에 이어 미래 먹거리 발굴을 맡는 한화임팩트 투자부문 대표까지 맡아 그룹 내 영향력이 한층 확대됐다. 김 부회장이 한화오션의 기타비상무이사로 경영 전반과 글로벌 전략을 총지휘하고 있는 가운데 한화그룹은 미국 상선·방산시장 진출을 위한 미국 필리조선소 인수를 마쳤다. 트럼프 2기에서 해양방산 리더십도 주목받을 전망이다. 구자열 LS 이사회 의장의 장남인 구동휘 LS MnM 대표(1982년생)는 연말 인사에서 최고경영자(CEO)로 선임됐다. 2차전지 양극재 EVBM 프로젝트를 추진하며 LS그룹 ‘비전 2030’의 핵심 신사업인 배·전·반(배터리·전기차·반도체) 중 배터리 소재 분야를 주도적으로 이끄는 임무가 맡겨졌다. 구본준 LX그룹 회장의 장남 구형모 LX MDI 사장(1987년생)은 부사장에서 사장으로 승진했다. 2014년 LG전자에서 커리어를 시작한 구 사장은 10년 만에 사장으로 초고속 승진했다. 구 사장은 급변하는 경영 환경에서 시장 대응력 확보를 위한 계열사별 경영 컨설팅으로 사업 경쟁력 강화를 이끌고 있다. 김윤 삼양홀딩스 회장의 장남 김건호 사장(1983년생)은 그룹 내 화학2그룹 부문장을 맡으며 경영 보폭을 확대했다. HR기업 커리어케어 윤승연 부사장은 “오너 일가의 신사업 리드는 미래 먹거리 확대 미션을 통해 그룹의 성장동력을 확보함과 동시에 그들의 경영능력을 확실히 보여줄 수 있는 기회”라며 “새로운 사업은 그룹의 지원과 의지가 강하지 않으면 추진 동력을 잃기 쉬워 오너가의 신사업 추진이 다른 전문경영인의 추진보다 지속력이 담보되는 측면이 있다”고 말했다. 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인은 국익보다 개인적 친분과 즉흥적 반응에 좌우되는 의사결정으로 정책 방향을 가늠하기가 쉽지 않다. 국가적 리더십 공백 상황에서 개별 기업과 기업인의 대응 역량은 더 중요해졌다. 80년대생 오너 경영인들은 2025년 어느 때보다 험난한 파고를 넘어야 할 것으로 보인다. 윤 부사장은 “트럼프 2기에서는 대미 교섭능력을 발휘해 카운터파트 역할을 수행하며 난제를 풀어나가는 철저한 실리 추구형 리더가 주목받을 전망”이라고 했다. 기존 방식으론 혁신 어려워…임원도 젊은 피로 3~4세 오너 경영인들의 임원 및 고위직 승진 속도는 세대가 지날수록 빨라지고 있다. 기업분석연구소 리더스인덱스에 따르면 국내 100대 그룹 오너 경영인들의 부회장·회장 등 고위직 승진 속도가 부모세대보다 30%가량 짧아졌다. 3세들은 평균 29.6세에 입사해 임원 승진까지 3.8년이 소요됐다. 4세들은 평균 28.8세에 입사해 7년을 보내고 임원으로 승진했다. 임원에서 부회장까지 가는 기간은 3세대는 평균 12.9년, 4세대는 평균 10.4년으로 2년 이상 빨라졌다. 80년대생 오너 경영인의 빠른 등판으로 임원 연령도 갈수록 낮아지는 추세다. 주요 그룹이 신사업으로 AI·로봇·신소재 등 첨단·디지털 기술을 낙점한 만큼 미국 등 해외 유학파로 글로벌 역량을 갖추고 첨단기술에 대한 이해도가 높은 80년대생 임원들로 세대교체가 한창이다. 주요 그룹 연말 인사에선 80년대생 임원 발탁이 잇따랐다. 삼성전자에선 80년대생 임원들이 메모리와 온디바이스 AI 등 주요 사업을 맡고 있다. 김태수 삼성리서치 시큐리티&프라이버시팀 상무, 배범희 모바일경험(MX) 개발실 상무, 고현목 삼성리서치 글로벌 AI센터 전무가 대표적이다. SK그룹에서는 이동훈 SK하이닉스 낸드개발 담당 부사장을 포함해 80년대생 임원이 5명이다. 현대차그룹의 80년대생 임원은 6명으로 2023년 5명에서 2024년 1명 늘었다. LG그룹은 2023년 인사에서 5명의 80년대생 임원을 새로 선임한 데 이어 2024년에도 4명의 신규 임원을 임명했다. 이문태 LG AI연구원 어드밴스드 ML 랩장(수석연구위원), 이진식 엑사원 랩장(수석연구위원), 조현철 LG유플러스 상무 등이 80년대생 신규 임원이다. LG생활건강에서는 1984년생인 이홍주 상무가 최연소 승진자로 이름을 올렸다. LG그룹 내 80년대생 임원 수는 17명으로 구광모 회장이 미래 먹거리로 점찍은 ABC(AI·바이오·클린테크) 분야에서 새로운 비즈니스 기회를 모색 중이다. CJ그룹은 2025년 인사에서 80년대생 임원 12명을 선임했다. 윤 부사장은 “AI의 등장과 산업구조 재편 등의 급격한 변화로 인해 기존의 정해진 사고틀을 가진 사람들은 혁신을 추구하는 데 어려움이 있다. 혁신을 원하는 기업이 외부에서 임원을 스카우트해오는 이유”라며 “새로운 변화를 가져오기 위해 오랫동안 익숙한 환경에 있던 경영진이 아닌 새로운 시각을 가진 젊은 임원들을 기용하려는 움직임은 자연스러운 현상”이라고 말했다. 안옥희 기자 ahnoh05@hankyung.com

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